Mutuo prima casa giovani: tutto quello che c’è da sapere tra agevolazioni e difficoltà

Rosaria Imparato

18 Ottobre 2021 - 11:28

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Nella guida di seguito vediamo tutto quello che c’è da sapere sul mutuo per l’acquisto della prima casa per i giovani under 36, tra requisiti, agevolazioni e difficoltà.

Mutuo prima casa giovani: tutto quello che c'è da sapere tra agevolazioni e difficoltà

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 12 riguardante il bonus prima casa per i giovani under 36. Si arricchiscono quindi i chiarimenti rispetto al mutuo per l’acquisto della prima casa.

Tra la normativa del decreto Sostegni bis e i chiarimenti dell’Amministrazione Finanziaria è più semplice avere un quadro di quello che bisogna sapere sul bonus: non soltanto, quindi, come funziona l’agevolazione, ma anche quali sono le difficoltà pratiche a cui si va incontro.

In generale, il bonus prima casa spetta ai giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro che acquistano l’abitazione tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. Scendiamo nei dettagli dei requisiti e nei chiarimenti forniti dalle Entrate.

Mutuo prima casa under 36: il requisito dell’età

Partiamo col prendere in esame i due requisiti richiesti ai soggetti beneficiari: il primo è quello dell’età. La circolare n. 12 pubblicata dalle Entrate il 14 ottobre spiega che cosa intende il legislatore con “under 36”: l’accesso all’agevolazione è consentito a coloro che non abbiano compiuto 36 anni di età nell’anno solare di stipula del rogito.

Quindi, facendo un esempio pratico: se Tizio ha intenzione di acquistare casa a novembre 2021 e compirà 36 anni a dicembre 2021, non ha diritto all’agevolazione.

Se, invece, Tizio comprerà casa a novembre 2021 e compirà 36 anni a gennaio 2022 allora potrà beneficiare del bonus prima casa previsto dal decreto Sostegni bis (se in possesso anche del requisito ISEE).

Agevolazioni prima casa: chiarimenti sull’ISEE

Il secondo requisito è quello ISEE, che non deve superare i 40.000 euro. Il valore preso in considerazione si calcola sulla base dei redditi percepiti e dei patrimoni posseduti nel secondo anno solare precedente la presentazione della DSU (Dichiarazione Unica Sostitutiva).

Quindi: per gli atti stipulati nel 2021, l’ISEE è riferito a redditi e patrimoni del 2019, mentre chi vuole acquistare nel 2022 presenterà l’ISEE di riferimento del 2020.

Inoltre, è necessario chiedere la DSU in un momento antecedente o contestuale alla stipula dell’atto notarile di acquisto.

Se c’è stata una variazione importante nell’ambito lavorativo, e di conseguenza è cambiata la situazione patrimoniale del nucleo familiare, si può anche presentare l’ISEE corrente, che invece fotografa la condizione economica degli ultimi 12 mesi.

Bonus prima casa senza tasse? Cosa resta da pagare

I giovani fino a 36 anni potranno beneficiare della garanzia di Stato pari all’80% della quota capitale del finanziamento, se in possesso di un ISEE non superiore a 40.000 euro.

Ma accanto alle agevolazioni sul mutuo, il decreto Sostegni bis cancella le tasse per i giovani che acquistano la prima casa, cioè non si dovranno pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Abolita anche l’imposta di bollo e i tributi catastali speciali.

In caso di vendita soggetto IVA, è invece attribuito un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta corrisposta in relazione all’acquisto. In questo caso però restano il bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali (per un totale di 320 euro).

Nei mutui per gli under 36 viene azzerata l’imposta sostitutiva (altrimenti applicabile allo 0,25% all’importo erogato dalla banca) nonché le imposte di registro, ipotecaria e di bollo.

Come funziona l’agevolazione prima casa in caso di co-acquisto

La circolare del 14 ottobre dell’Agenzia delle Entrate prende anche in considerazione il caso di co-acquisto della prima casa. In tal caso, il bonus verrà calcolato pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti.

Che succede invece se uno dei due acquirenti non è in possesso dei requisiti? In tal caso, nei confronti dell’acquirente senza requisiti si applica il minimo dell’imposta dovuto per legge, pari a 1.000 euro per l’imposta di registro, 50 euro per l’imposta ipotecaria e altri 50 per quella di registro.

Quindi, in pratica per metà del valore imponibile si applica la tassazione under 36 e per metà la tassazione ordinaria.

Mutuo prima casa giovani: sono comprese le pertinenze?

La normativa si sofferma sulle prime case, e non parla invece delle pertinenze (come per esempio le cantine o le soffitte). La pertinenza però segue il bene principale, quindi il bonus prima casa under 36 si estende anche all’acquisto delle pertinenze.

Si legge nella circolare n. 12 delle Entrate che:

“L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o con atto separato (cfr. circolare n. 18/E del 2013). In tale ultimo caso, tuttavia, anche l’atto di acquisto della pertinenza deve essere stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione in esame e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.”

Acquisto prima casa agevolato anche all’asta

Infine, la circolare n. 12 conferma l’applicabilità dell’agevolazione under 36 per gli acquisti all’asta, argomento già affrontato nella risposta a interpello n. 653/2021.

Ai fini della concessione del bonus fiscale, per l’applicazione dell’esenzione dall’imposta di registro è irrilevante la data della stipula del mutuo. Bisognerà presentare le dichiarazioni per l’applicazione del bonus prima casa previste dalla nota II-bis all’articolo 1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al Tur, prima della registrazione dell’atto e anche successivamente all’emanazione del provvedimento giudiziale di assegnazione dell’immobile.

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