Imposte in misura fissa nel trasferimento fabbricati imprese: i requisiti

Caterina Gastaldi

15/06/2022

15/06/2022 - 10:56

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Come si fa a mantenere le imposte in misura fissa quando si procede con il trasferimento dei fabbricati? Ecco ciò che c’è da sapere.

Imposte in misura fissa nel trasferimento fabbricati imprese: i requisiti

Le imprese che hanno usufruito della possibilità di accedere al costo fisso delle imposte in specifiche occasioni in che modo possono mantenere questo vantaggio nel momento in cui vanno a vendere, o comunque trasferire, dei fabbricati?

Gli immobili acquistati dalle società di costruzioni entro il 31 dicembre 2021 infatti avevano la possibilità di accedere a un costo fisso delle imposte, a patto che la società rispetti determinate clausole prima di procedere con la vendita dell’immobile stesso.

Quali sono le modalità e i requisiti che è necessario rispettare per non rischiare di fare decadere i vantaggi?

Quali sono i requisiti

Con il decreto Crescita del 2019 era stata introdotta la possibilità, per le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, di poter accedere a uno sconto fiscale delle imposte, per cui sarebbe stato pagato un prezzo fisso di 200 euro, a patto che venissero rispettate alcune clausole.

Questa opzione è rimasta valida solo fino al 31 dicembre 2021, e quindi ora non è più possibile usufruirne. Non solo, per poter beneficiare di questa possibilità le imprese accettavano di seguire determinate regole ed eseguire specifici lavori.

Più precisamente, le imprese di costruzione o ricostruzione immobiliare hanno il dovere, entro un massimo di dieci anni, di eseguire lavori di ristrutturazione o ricostruzione del fabbricato che lo portassero a una classe energetica superiore (ovvero, B, A, oppure NZEB - Near Zero Energy Building) per poi poter procedere con la vendita.

Non solo, veniva anche richiesto all’impresa di acquistare, indipendentemente dalla natura di questo.

Quali sono i vantaggi

Le imprese che hanno acquistato fabbricati interi entro il 31 dicembre 2021 hanno potuto pagare un costo fisso delle imposte, invece di dover spendere un valore pari al 9% del fabbricato stesso.

Il costo previsto infatti in questo caso era di 200 euro per le imposte di registro, quella catastale, e quella ipotecaria.

Le regole da rispettare per evitare di perdere i benefici

La risposta all’interpello numero 324 del 6 giugno 2022 da parte dell’Agenzia delle Entrate ha portato con sé alcuni dubbi riguardo a quali siano le regole da rispettare per evitare il decadimento dei benefici.

In particolare, l’impresa in questione si era trovata di fronte alla perdita dei benefici dopo aver venduto il fabbricato acquistato usufruendo delle imposte fisse, poiché la vendita era avvenuta senza che fossero stati realizzati i lavori necessari per i miglioramenti richiesti.

Risposta all’interpello numero 324 del 6 giugno 2022
Agenzia delle Entrate

Infatti, il soggetto che ha acquistato il fabbricato deve, entro 10 anni dal momento dell’acquisto, procedere in una delle seguenti modalità così da poter portare l’immobile in una classe energetica che sia B, A, o NEZB. Il nuovo fabbricato deve anche risultare conforme alla normativa antisismica. Tra le opzioni per la realizzazione dei lavori, l’impresa può:

  • procedere con l’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75% del volume del fabbricato in questione;
  • eseguire interventi di «manutenzione straordinaria», «interventi di restauro e risanamento conservativo» o «interventi di ristrutturazione edilizia», ovvero quelli individuati dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del dpr n. 380 del 2001;
  • procedere con la demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato, anche, dove possibile dalle normative, in variazioni volumetriche.

Per poter mantenere il beneficio fiscale in questione, quindi, è necessario rispettare queste richieste.

Quando decadono

Come anche stato ribadito nell’interpello precedentemente citato, i requisiti decadono quando non viene rispettato quanto richiesto, per esempio nel caso in cui venga venduto il fabbricato senza che siano stati realizzati gli interventi necessari per portarlo a una classe energetica pari a B o superiore, o i lavori per renderlo conforme alla normativa antisismica.

Infatti è previsto che le tempistiche dei lavori in questione rispettino due regole:

  • devono essere compiuti entro un massimo di 10 anni dal momento dell’acquisto del fabbricato;
  • è necessario che siano portati a termine nel momento in cui si va a vendere il fabbricato.

Se si dovesse vendere il fabbricato prima dello scadere dei 10 anni, è comunque obbligatorio che le migliorie richieste siano portate a termine prima della vendita stessa.

Cosa succede quando decadono i vantaggi

Nel momento in cui i vantaggi decadono ci si trova di fronte all’obbligo, per l’impresa che non ha rispettato i termini di pagare le imposte in misura ordinaria intera, perdendo quindi il diritto alla misura fissa sull’imposta ipotecaria, catastale, e di registro.

In secondo luogo si deve anche pagare una penale pari al 30% della misura ordinaria delle imposte stesse, e si dovranno anche aggiungere gli interessi di mora, a decorrere dal momento in cui è stato acquistato l’immobile.

È quindi importante ricordare che il limite dei dieci anni per fare i lavori richiesti non significa che si possa trasferire a terzi (come a una terza azienda che sceglie di comprare il fabbricato) il dovere di portare a termine le migliorie necessarie per poter mantenere l’accesso ai vantaggi.

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