I REIT (Real Estate Investment Trust) sono società di investimento immobiliare che permettono agli investitori di partecipare ai propri investimenti senza dover acquistare direttamente proprietà immobiliari. I REIT acquistano, gestiscono e vendono proprietà di ogni tipo, distribuendo i ricavi agli azionisti sotto forma di dividendi. Non a caso, i REIT sono obbligati per legge a distribuire almeno il 90% del loro reddito netto ai loro azionisti sotto forma di dividendi e sono soggetti a norme di regolamentazione e trasparenza molto stringenti, il che li rende comunque uno strumento molto apprezzato dagli investitori interessati a investire anche nel mercato mobiliare.
Esistono due tipi di REIT: i REIT quotati in borsa e i non quotati.
I REIT quotati in borsa sono negoziati come qualsiasi altra azione e sono gli strumenti preferiti da parte degli investitori retail in quanto oggettivamente più facili da contrattare, più liquidi e con requisiti minimi d’investimento, praticamente inesistenti.
Vi sono poi i REIT equity e i REIT ipotecari (mortgage). La differenza principale riguarda il modo in cui generano i loro redditi. I REIT equity investono in proprietà immobiliari e guadagnano dalla locazione e, in parte, dalla vendita delle proprietà. I profitti derivanti dagli affitti o da eventuali plusvalenze vengono poi distribuiti come dividendi ai propri azionisti. I REIT ipotecari investono in strumenti di debito legati al settore immobiliare e guadagnano dal differenziale fra il tasso d’interesse proposto ai propri finanziatori e il tasso di interesse sui mutui ipotecari su cui investono.
Perché il prezzo dei REIT è sceso?
I REIT non sono affatto esenti da rischi e dipendono molto dalle stesse variabili che regolano gli strumenti dei mercati finanziari. Non a caso, il loro andamento è molto sensibile alla variazione del livello dei tassi d’interesse. L’attività immobiliare, specialmente quella legata ai REIT, dipende in gran parte dal costo del finanziamento: se i tassi di interesse aumentano, probabilmente aumenteranno anche i costi di finanziamento dei REIT riducendo sensibilmente la loro capacità di distribuire i profitti agli investitori.
Per questo motivo il prezzo dei REIT subisce tipicamente una flessione verso al basso in corrispondenza di momenti storici come quello del 2022. Inoltre, un REIT che non è in grado di gestire il proprio debito potrebbe avere difficoltà a soddisfare le proprie obbligazioni.
Anche l’eventualità di una recessione potrebbe non giocare a favore di questi strumenti. In questo caso, a preoccupare sarebbe il lato dei profitti: ad esempio una diminuzione del numero di affitti o il mancato pagamento degli stessi potrebbe avere un impatto negativo sulle performance del REIT. Per questo motivo nel 2022, in borsa si è registrato nella maggior parte dei REIT un calo superiore al 50%.
Quali REIT monitorare?
Il successo di un REIT dipende in gran parte dalla capacità della società di gestire efficacemente le sue proprietà immobiliari. Per questo non tutti i REIT si muovono sincronicamente in borsa. Esistono diverse tipologie di REIT, che si distinguono in base al tipo di immobili in cui investono, alle attività che svolgono e all’area geografica a cui si riferiscono. Il mercato può essere diviso geograficamente in US, EU e Asia - Pacifico. A livello di business, i REIT tipicamente possono trattare attività residenziali, commerciali, industriali.
Recentemente stanno acquistando molta popolarità i REIT che investono in proprietà immobiliari legate al settore sanitario e quelli che investono in proprietà utilizzate da società tecnologiche, come i data center e le torri di telecomunicazioni.
Fra i più famosi vi è ad esempio KEPPEL DC REIT, società di Singapore che si occupa appunto di investire in immobili sfruttati dai Data Center.
In linea generale, un buon metro di misura utilizzato dagli analisti per monitorare il mercato globale dei REIT è l’indice Global, spesso controllato attraversdo gli ETF. Ad esempio, l’IShare Developed Markets Property Yield UCITS ETF è da molti considerato un buon indicatore di settore, sebbene si noti una certa sovra esposizione nei confronti del mercato americano e in PROLOGIS REIT.
REIT: rischio od opportunità?
Secondo alcuni esperti, in prospettiva di un abbassamento dei tassi d’interesse sin dal 2024, alcuni REIT potrebbero reagire in maniera decisa qualora la banca centrale dovesse riuscire nel tentativo del soft landing. I mercati potrebbero quindi scontare in maniera anticipata l’effetto di un abbassamento dei tassi sul business dei REIT.
Per questo molti investitori guardano con interesse questo genere di strumento finanziario: non solo perché spesso propone dividendi sopra la media ma anche perché, in questo momento, secondo alcuni esperti potrebbe esserci anche un premio per il rischio più alto rispetto al passato. Allo stesso modo, spaventa l’attuale contesto economico globale con una possibile crisi bancaria alle porte e gli Stati Uniti, secondo alcuni analisti, sempre più vicini alla recessione.
Allo stesso modo occorre ricordare che il prezzo dipende da variabili intrinseche dello strumento preso in considerazione, come ad esempio la durata degli asset in portafoglio della società oppure il settore o l’area geografica nel quale lavora. Infine, un investitore accorto deve rendersi conto che l’investimento in questo genere di attività riserva dei rischi complessi, da non sottovalutare.
