Costi per chi compra casa all’asta: cosa si aggiunge al prezzo dell’immobile

Le vendite giudiziarie possono essere un’ottima occasione per comprare casa. Acquistare un immobile all’asta ha sicuramente un vantaggio di carattere economico: l’immobile ha un prezzo minore del suo effettivo valore di mercato, non ci sono spese di agenzia, le imposte e i compensi dovuti al notaio sono inferiori e spesso divisi tra creditore e acquirente.

Il mondo delle aste giudiziarie è però complesso e l’acquisto all’asta richiede conoscenza delle procedure e meticolosa preparazione della documentazione per concludere la vendita. Non bisogna sottovalutare la complessità della procedura, poiché un errore formale potrebbe causare l’invalidità dell’intera offerta.

Ma cosa accade una volta che ci si aggiudica la vendita giudiziaria e quali sono i costi a carico dell’aggiudicatario? Imposte, notaio cancellazione ipoteche e spese condominiali: analizziamo in questa guida tutto quello che bisogna sapere riguardo ai costi accessori dopo l’aggiudicazione di un immobile all’asta.

Quali sono i costi a carico dell’aggiudicatario?

Come noto, durante le aste immobiliari spesso si concludono affari vantaggiosi. Prima di fare questo passo però è necessario considerare tutte le spese per l’acquisto di un immobile con questa modalità.

Infatti, oltre al prezzo della vendita, è importante sapere che vi saranno diverse spese aggiuntive per l’acquisto di una casa all’asta e sarà dunque necessario valutare anche i costi accessori dell’intera trattativa.

Le spese accessorie cambiano se l’immobile acquistato all’asta è adibito a prima o seconda casa e se il venditore è un privato o una società. I costi possono variare di anno in anno e, in aggiunta, una volta entrati in possesso dell’immobile, l’aggiudicatario dovrà pagare le spese condominiali arretrate, se presenti.

Diciamo sommariamente che, nel caso di aggiudicazione, oltre agli ordinari oneri fiscali relativi al trasferimento dell’immobile (Iva, imposte ipotecarie, catastali e bollo), l’acquirente è tenuto a pagare anche:

• l’assegno di cauzione;
• l’imposta di registro (prima e seconda casa);
• le spese di condominio (non versate dall’esecutato nell’anno in corso e nel precedente);
• il compenso del delegato alla vendita (a cui sono dovute le spese di trasferimento dell’immobile);
• l’Iva (soltanto in caso di acquisto da impresa edile fallita e da società);
• il notaio, in caso di mutuo.

Ma andiamo con ordine e vediamo nel prossimo paragrafo il primo passo per la partecipazione e aggiudicazione della casa.

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Assegno per asta giudiziaria a titolo di cauzione

Partecipare all’asta ha un costo molto contenuto: serve apporre la marca da bollo del valore di 16 euro e allegare alla domanda l’assegno con la cauzione. Difatti, chi desidera partecipare deve versare obbligatoriamente, tramite assegno circolare un importo pari al 10% del prezzo offerto in busta chiusa, come cauzione.

Talvolta il tribunale richiede il versamento un altro assegno circolare pari al 15 o 20% della somma offerta, per le spese accessorie riportate nell’avviso di vendita. Chi non si aggiudica l’immobile ha diritto a ricevere indietro integralmente quanto versato per partecipare all’asta giudiziaria.

Le imposte da pagare sull’immobile: prima casa o seconda casa

Dal 2014, l’imposta di registro è stata fissata al 2% se il soggetto privato effettua l’acquisto come prima casa, mentre la trattenuta sale al 9% qualora il nuovo proprietario utilizzasse l’unità abitativa come seconda casa.

Nel caso di prima casa, le imposte da pagare sull’immobile aggiudicato all’asta giudiziaria sono dunque inferiori rispetto all’acquisto di una seconda proprietà immobiliare.

L’imposta di registro nel caso di abitazione principale è soggetta a un regime agevolato: la base imponibile su cui si calcola è il prezzo di aggiudicazione dell’immobile. Una volta individuata la base imponibile, le aliquote seguono le normali regole, compresa quella che dà diritto a un notevole abbattimento della percentuale – il 2% anziché il 9% – per chi acquista la prima casa.

Se si tratta di un’asta fallimentare di una società soggetta a Iva, bisogna versare un’imposta pari al 4% se il bene aggiudicato sarà utilizzato come abitazione principale.

Come detto invece, le spese relative all’immobile aggiudicato da adibire come seconda casa, sono sostanzialmente maggiori: la trattenuta non è più del 2% ma del 9%.

Per gli immobili all’asta adibiti a seconda casa, nel caso di asta fallimentare, l’aggiudicatario deve versare l’imposta sul valore aggiunto del 10% o del 22% se si tratta di “abitazione di lusso”.

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Le spese condominiali

Tra i timori più comuni di chi partecipa alle aste immobiliari ci sono gli oneri condominiali eventualmente non pagati dal precedente proprietario.

Il Codice civile (disposizioni per l’attuazione, articolo 63, comma 4) stabilisce che chi subentra nell’immobile, quindi l’aggiudicatario, dovrà pagare soltanto le spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. Invece le restanti restano a carico del debitore esecutato.

Per tutte le informazioni relative a questi oneri occorre fare riferimento all’amministratore del condominio che dovrà richiedere le somme pari al saldo solo nei termini precedentemente detti.

Compenso del professionista delegato

Nelle aste giudiziarie, a seguito di procedure esecutive immobiliari, il tribunale competente nomina un professionista delegato; che sia un avvocato o un commercialista, si occuperà delle incombenze relative al trasferimento del bene.

In alcuni casi, potrebbe anche essere lo stesso giudice a occuparsi direttamente delle operazioni di vendita, al fine di tutelare gli interessi delle parti coinvolte. In base a quanto stabilito dall’articolo 2 del dm n. 227 del 15/10/2015, spetta all’acquirente il versamento della metà del compenso riconosciuto al professionista delegato e computato basandosi sul valore dell’immobile.

La quota del compenso del professionista delegato verrà liquidata dal giudice delle esecuzioni nella fase finale della procedura. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo.

Il compenso è determinato dal suddetto dm n. 227 del 15/10/2015 e dipende dal valore dell’immobile acquistato. Dovranno essere versate inoltre tutte le spese sostenute per la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale.

Per il calcolo dell’ammontare si devono considerare i seguenti limiti del prezzo di aggiudicazione:

• pari o inferiore a 100.000 euro, l’acquirente dovrà versare un compenso di 550 euro;
• compreso tra 100.000 euro e 500.000 euro, l’acquirente dovrà versare un compenso pari a 825 euro;
• superiore a 500.000 euro, l’acquirente dovrà corrispondere un compenso di circa 1.100 euro.

Questi importi rappresentano una regola generale ma sono sensibili a variazioni: dipendono anche dalle diverse disposizioni prese dal giudice. Difatti è specificato nella medesima norma che:

Tenuto conto della complessità delle attività svolte, il giudice dell’esecuzione può aumentare l’ammontare del compenso liquidato come da norma in misura non superiore al 60% oppure ridurlo in misura non superiore al 25%.

Le spese notarili nell’asta giudiziaria

Nelle aste immobiliari, a differenza di quanto avviene sul libero mercato non ci sono spese notarili relative all’atto di compravendita, che è sostituito dal decreto di trasferimento del tribunale. Certamente però, chi intende chiedere un mutuo in banca dovrà necessariamente ricorrere a un notaio e le spese, in tal caso, dipendono dall’ammontare del mutuo e dell’ipoteca.

Ricordiamo che per i giovani esistono diverse agevolazioni per la prima casa all’asta, sia per le imposte da versare che per la copertura del mutuo.

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