Se si possiede una casa conviene di più venderla o affittarla nel 2025? Vediamo quando è preferibile un’entrata fissa mensile e quando, invece, è meglio avere il gruzzolo subito.
Nel 2025 è più conveniente vendere o affittare la seconda casa a disposizione? Quello che si deve ottenere dall’immobile in questione è il massimo del rendimento, soprattutto se è stato acquistato come investimento. In ogni caso la risposta alla domanda non è univoca poiché tutto dipende, innanzitutto, dagli obiettivi finanziari che ha il proprietario, da che tipo di investimento ha una resa maggiore, dallo scenario del mercato immobiliare.
Sicuramente la vendita garantisce un profitto in tempi brevi, ma c’è anche chi potrebbe preferire di ammortizzare nel tempo l’investimento generando un reddito costante. Da tenere presente che l’abbassamento dei tassi di interesse sta innescando nuove dinamiche nella compravendita, ma va sottolineato che la domanda di immobili in affitto, sia a medio che a lungo termine, è in aumento e permette ai proprietari di stabilire anche canoni di locazione più alti.
Da qualche anno, poi, il trend ha messo in campo anche una terza soluzione che va ricercata negli affitti brevi che permettono di massimizzare le entrate con un conseguente aumento della domanda di abitazioni in affitto.
Vendere o affittare è una scelta molto soggettiva che può variare anche in base alle esigenze del proprietario della casa. Ma per capire la convenienza di una scelta o dell’altra non bisogna prendere in considerazione solo la liquidità che si avrà a disposizione o meno, ma bisogna valutare anche l’impatto della scelta dal punto di vista fiscale.
Le considerazioni da fare, come detto poco fa, dipendono anche dalla situazione soggettiva: se ad esempio il proprietario ha deciso di trasferirsi altrove sicuramente la scelta migliore è quella di vendere. Ma se si vuole una rendita vitalizia e non si ha bisogno di liquidità immediata probabilmente è più conveniente affittare.
Cerchiamo di valutare pro e contro di entrambe le opzioni per capire quale fa più al proprio caso per ponderare la decisione migliore nel 2025.
Quando vendere casa è la soluzione più conveniente?
Ovviamente, come dicevamo in apertura, la situazione va valutata caso per caso e si deve prendere in considerazione anche il bisogno di liquidità del proprietario dell’immobile.
Se c’è bisogno di soldi, quindi, la vendita in assoluto è la scelta migliore. Come è la scelta più conveniente se l’immobile è situato in città piccole e poco turistiche nelle quali il mercato immobiliare non permette di locare l’immobile in tempi brevi e, se anche lo permettesse, non porterebbe ad avere un guadagno alto dai canoni di locazione.
Tra l’altro quando si sceglie di locare un immobile si deve tenere anche conto che si può rischiare di trovarsi ad avere a che fare con inquilini che non pagano o ci si può trovare nella condizione di avere l’immobile non locato per lunghi periodi nei quali, però, si è tenuti in ogni caso a pagare il condominio e le tasse.
Se, poi, si vive in un luogo non troppo vicino all’immobile in questione si devono mettere in conto anche viaggi per sopralluoghi, per la firma del contratto di locazione, per supervisionare eventuali riparazioni, ecc...
In tutti questi casi la soluzione più conveniente è quella di vendere l’immobile ed intascare subito liquidità evitandosi una serie di problematiche che, alla lunga, potrebbero rendere la proprietà come una perdita più che come un investimento.
In questo caso, però, si deve valutare anche l’andamento del mercato immobiliare: le vendite negli ultimi anni ristagnano anche a causa della crisi economica. Le famiglie non hanno liquidità da investire e hanno difficoltà a ottenere mutui. Vendere un’abitazione , quindi, potrebbe portare anche ad abbassare il prezzo pur di concludere il contratto. E proprio per questo la vendita, in questo preciso momento storico/economico è consigliata solo a chi veramente non può farne a meno.
Quando conviene affittare l’immobile?
Se l’immobile è situato in una zona molto richiesta (vicino a un polo universitario, vicino a zone industriali, in mete turistiche esclusive) il suo valore sale di anno in anno e si può, quindi, contare su un canone di locazione sempre in crescita. Da considerare, poi, che con la crescita dell’inflazione degli ultimi anni, anche il prezzo dell’affitto si è adeguato al costo della vita portando i canoni mensili a salire.
In molti, poi, stanno optando anche per affitti brevi che rendono meglio e tengono l’immobile impegnato per meno tempo, dando al proprietario la possibilità di variare l’importo del canone richiesto anche tra una locazione e l’altra. Proprio per questo motivo c’è una maggiore richiesta di immobili locati con contratti a scadenza lunga, sempre più difficili da reperire soprattutto per gli studenti universitari.
In alcune zone d’Italia la redditività di un immobile locato può arrivare anche al 6% annuo a cui, poi, si deve aggiungere anche la rivalutazione. Un rendimento di tutto rispetto che difficilmente si raggiungerebbe con altre tipologie di investimento.
In questo caso l’affitto è l’alternativa migliore e ripaga delle ore che si devono perdere dietro alla manutenzione dell’immobile e alla gestione della casa stessa. L’abitazione può diventare una rendita su cui fare conto, anche abbastanza importante.
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Quando la scelta migliore è l’opzione degli affitti brevi?
Gli affitti brevi possono essere l’arma vincente qualora l’immobile sia situato in una zona turistica molto richiesta in cui ci sia un ricambio e un’affluenza di gente abbastanza corposa. Nelle grandi città, ad esempio, nelle località di mare o di montagna. In questi casi con gli affitti brevi, anche avendo periodi dell’anno “scoperti”, si riesce a guadagnare abbastanza da coprire quello che si sarebbe guadagnato affittando la casa per tutto l’anno. Perché, è risaputo, gli affitti brevi rendono meglio anche se richiedono più presenza (per le pulizie e per i cambi di affittuari) del proprietario nella gestione degli ospiti.
Quando conviene vendere e quando affittare nel 2025?
Nella seguente tabella riassumiamo quelle che sono le cose di cui tenere conto prima di decidere se vendere o affittare l’immobile:
| Quando conviene vendere | Quando conviene affittare |
|---|---|
| se il prezzo dell’immobile è salito, dall’acquisto, del 5/10% annuo determinando una significativa plus valenza | se il canone di affitto riesce a garantire un rendimento di almeno il 5% annuo |
| se l’immobile è stato acquistato a un prezzo molto basso e con la vendita si ha un margine alto | se si pensa che il mercato continuerà a crescere e si potrà beneficiare di canoni di locazione più alti |
| se si deve reinvestire in nuove operazioni e si ha bisogno di liquidità | se il prezzo di mercato non è cresciuto e non si ha un profitto interessante vendendo |
| se non si ha tempo e voglia di gestire gli eventuali inquilini | se si vuole una rendita costante nel tempo e l’immobile è ubicato dove c’è forte domanda di affitti a medio o lungo termine |
| se l’immobile ha costi di gestione alti tra condominio, manutenzione e tasse | se non vuoi rinunciare alla proprietà e l’affitto permette di coprire i costi e dare anche un significativo margine |
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