Come funziona l’acquisto di una casa in cooperativa. I vantaggi sul prezzo finale, la differenza tra proprietà divisa e indivisa e i rischi da evitare.
Comprare casa attualmente è un investimento economico molto spesso proibitivo. Con i prezzi del mercato immobiliare in crescita e i tassi dei mutui che continuano a oscillare per colpa dell’inflazione, le persone che vogliono acquistare casa sono alla continua ricerca di alternative e strategie che permettano di risparmiare, senza rinunciare al sogno di diventare proprietari.
In questo scenario una delle soluzioni che permettono di tagliare i costi è quella di comprare casa in cooperativa, una formula che permette di eliminare il profitto delle imprese costruttrici abbattendo il costo finale. Ma cosa significa comprare casa in cooperativa, quali sono i vantaggi e quali i rischi?
Comperare casa in cooperativa, come funziona
Invece di comprare casa da un privato o da un imprenditore edile, l’immobile può essere comprato in cooperativa. Per farlo è necessario associarsi a una società senza fini di lucro per costruire o acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.
Il primo step da fare per comprare casa in cooperativa è presentare domanda alla cooperativa in questione versando una quota associativa.
I lavori per la costruzione dell’immobile si pagano con le quote dei soci, a volte con eventuali contributi pubblici e con mutui agevolati intestati alla cooperativa o accollati ai singoli soci. Per l’assegnazione della casa, solitamente si passa attraverso bandi interni che si basano su graduatorie per anzianità di iscrizione o per requisiti specifici.
A quanto ammonta la quota associativa?
La quota associativa iniziale per entrare nella cooperativa edilizia è molto contenuta e può variare dai 25 ai 300 euro da versare una sola volta. In questa somma sono comprese la quota associativa effettiva e la tassa di ammissione a fondo perduto che copre i costi amministrativi e burocratici per essere inseriti nel libro dei soci.
Questa piccola quota iniziale, oltre a sostenere le spese di gestione e amministrative, permette al socio che la versa di entrare in graduatoria. Se, poi, si manifesta interesse per uno specifico alloggio verrà richiesto di versare gli anticipi per la costruzione o l’acquisto dell’immobile.
Quota di autofinanziamento in cooperativa
Il socio che vuole acquistare casa deve versare gli anticipi per la costruzione o l’acquisto che servono a coprire i costi vivi del cantiere prima che sia erogato il mutuo.
Complessivamente la somma degli anticipi si aggira tra il 20% e il 30% del valore dell’immobile, il restante 70% o 80% viene finanziato con il mutuo.
Il primo versamento, che solitamente viene richiesto all’atto di assegnazione formale della casa sulla carta, oscilla tra i 5.000 e i 15.000 euro. Le restanti quote dell’anticipo sono dilazionate nel tempo in base allo stato di avanzamento dei lavori: si paga solo al raggiungimento di determinati obiettivi prefissati.
Come funziona il meccanismo: proprietà divisa vs indivisa
Uno dei meccanismi da considerare fin da subito se si vuole comprare una casa in cooperativa è il meccanismo a proprietà divisa o indivisa perché stabilisce chi diventa legalmente proprietario dell’immobile alla fine della costruzione.
Con la proprietà divisa}
il socio diventa proprietario dell’immobile. Questo è il meccanismo più simile all’acquisto tradizionale con costi più contenuti. La cooperativa nasce, infatti, con l’unico scopo di costruire l’edificio e una volta terminata la costruzione può anche sciogliersi.
Al termine dei lavori si effettua l’atto notarile di assegnazione definitiva e la proprietà dell’immobile viene divisa permettendo al socio di diventare pieno proprietario del suo appartamento firmando l’accollo della sua quota di mutuo. Da quel momento in poi si può decidere di vendere la casa, di affittarla e di lasciarla in eredità.
Con la proprietà indivisa, invece, la proprietà dell’immobile non viene frazionata e rimane sempre patrimonio della cooperativa. Il socio non compra l’alloggio, ma una quota della cooperativa che gli dà il diritto di godimento a tempo indeterminato su uno specifico appartamento. Il socio paga un canone d’uso mensile molto simile al canone di locazione calcolato sul costo di gestione e di ammortamento del mutuo globale. Il socio inquilino, però, non è proprietario della casa anche se ha diritto di abitarci per tutta la vita. La casa non può essere venduta o affittata, se si decide di andarsene dall’alloggio la cooperativa restituirà parte delle quote di capitale versate e assegnerà la casa a un altro socio. Il diritto di godimento, in alcuni casi, può essere anche trasferito ai figli, ma deve esserci approvazione da parte della cooperativa.
Cooperativa edilizia per comprare casa: i vantaggi
I vantaggi del comprare una casa in cooperativa sono numerosi e toccano diversi aspetti. Il primo vantaggio è di natura economica:
- si compera casa a un prezzo inferiore e c’è un risparmio reale che oscilla tra il 15% e il 30% del prezzo di mercato perché viene azzerato il profitto dell’impresa;
- non ci sono spese di agenzia perché il rapporto è diretto tra socio e cooperativa;
- i costi notarili sono ridotti perché spesso per l’assegnazione ai soci sono previste tariffe agevolate.
Il risparmio tocca anche la sfera finanziaria e fiscale perché la cooperativa accende un mutuo unico per l’intero cantiere. Al termine dei lavori il socio subentra nel mutuo per la sua quota e tutto l’iter è molto più semplice rispetto a chiedere un mutuo nuovo.
L’acquisto della prima casa in cooperativa, inoltre, prevede l’applicazione dell’Iva al 4% con imposte di registro e catastali fisse e ridotte.
I rischi di comprare casa in cooperativa
Nonostante i numerosi vantaggi, comprare una casa in cooperativa può comportare anche dei rischi. Il pericolo maggiore è una malagestione della cooperativa che porta a esaurire la liquidità: in questo caso il cantiere rischia di bloccarsi per lunghi tempi burocratici.
Per legge (D.Lgs. 122/2005), la cooperativa deve obbligatoriamente consegnarti una fideiussione a garanzia di ogni singola somma che si versa prima del rogito. Se la cooperativa fallisce, la banca o l’assicurazione restituiscono i soldi versati.
Un altro rischio che si può correre è un ritardo nella consegna della casa. Quasi sempre i tempi di attesa sono più lunghi di quelli preventivati, ma in alcuni casi i tempi burocratici potrebbero far slittare la consegna anche di uno o due anni rispetto alle previsioni.
A differenza del mercato tradizionale che fissa il prezzo al momento del preliminare, con una casa in cooperativa il costo finale potrebbe subire variazioni. Se aumentano i prezzi delle materie prime, se qualche socio si ritira, la cooperativa potrebbe deliberare un aumento del costo della singola casa.
Come verificare l’affidabilità della cooperativa
Prima di investire il proprio denaro in una cooperativa edilizia è sempre bene verificarne la solidità per evitare brutte sorprese. Per farlo in autonomia bisogna fare una lista di controlli precisi che elencheremo di seguito:
- controllare che la cooperativa sia regolarmente iscritta nell’apposita sezione del Portale delle Società del MIMIT. L’iscrizione è un obbligo di legge per poter operare e godere dei benefici fiscali;
- controllare l’Albo Nazionale delle Cooperative Edilizie;
- richiedere una visura camerale storica per verificare se la società è una Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.), chi sono gli amministratori, da quanti anni opera e se ha subito protesti, pignoramenti o procedure di liquidazione;
- verificare se la cooperativa aderisce a una delle grandi centrali sindacali di settore come Confcooperative, Legacoop o AGCI;
- chiedere copia dei bilanci degli ultimi due o tre anni di esercizio per controllare il livello di debiti con banche e fornitori e il numero di soci iscritti e prenotati (per un cantiere già partito il 70%/80% degli alloggi dovrebbe già essere prenotato per garantire che i lavori non si blocchino per mancanza di fondi);
- bisogna chiedere sempre se al momento del versamento del primo anticipo verrà consegnata una fideiussione a garanzia.
