Cedolare secca, scadenza 30 novembre: come pagare e cosa sapere

La cedolare secca deve essere pagata entro la scadenza del 30 novembre 2022 con le stesse modalità previste per le imposte sui redditi (Irpef).

Si tratta di un’opzione facoltativa che può essere scelta dai contribuenti in fase di stipula del contratto di locazione o nelle annualità successive per pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali e dell’imposta di registro e di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Con la cedolare secca, i contribuenti applicano un’aliquota piatta del 10% o del 21% sugli affitti residenziali fra privati, in luogo dell’Irpef ordinaria dal 23% al 43%. In generale, quindi, il regime alternativo è più conveniente di quello ordinario, ma va comunicato all’inquilino rinunciando alla facoltà di chiedere un aggiornamento del canone per la durata del contratto.

La scadenza del 30 novembre si riferisce al secondo acconto dell’imposta sostitutiva e segue il versamento del primo acconto da effettuare entro il 30 giugno di ogni anno, utilizzando come di consueto il modello F24 da compilare con i codici tributo indicati dall’Agenzia delle Entrate.

Vediamo nel dettaglio chi deve versare la cedolare secca entro la scadenza del 30 novembre e tutto quello che c’è da sapere per calcolare e pagare l’imposta.

Chi deve pagare la cedolare secca entro il 30 novembre

Il regime facoltativo della cedolare secca può essere scelto dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (compresi gli usufruttuari) per affitti residenziali, comprese le locazioni brevi (di durata inferiore a 30 giorni) fino a un massimo di quattro appartamenti destinati a questa finalità nell’anno di imposta.

L’opzione può essere applicata sugli affitti di unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.

Sono esclusi dal regime agevolato gli affitti a scopo commerciale, quelli turistici e i bed&breakfast, nonostante l’apertura del governo a questa possibilità (che però non ha trovato spazio nella legge di Bilancio 2023).

In realtà, la scadenza del 30 novembre per il pagamento del secondo acconto riguarda anche i contribuenti che nel 2019 hanno scelto la cedolare secca alla stipula o al rinnovo di contratti di affitto di negozi (locali in categoria catastale C/1). Un’opzione introdotta dalla legge di Bilancio 2019 che non è stata confermata negli anni successivi.

Facciamo un esempio per comprendere meglio quest’ultimo punto: un contratto di affitto 6+6 stipulato il 1° giugno 2013 e rinnovato nel 2019 ammette l’applicazione della cedolare secca per l’intera durata del contratto (fino al 30 maggio 2025).

Come calcolare la cedolare secca

La cedolare secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dal contratto. L’aliquota è ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato.

La base imponibile è data dal canone di locazione senza deduzioni e l’acconto viene calcolato sul 100% dell’imposta dovuta per i redditi dell’anno precedente (a partire dal secondo anno di esercizio dell’opzione).

In realtà per il calcolo dell’imposta si può procedere in due modi diversi:

• il metodo storico, che calcola l’imposta a partire dall’importo dell’anno precedente;
• il metodo previsionale, utilizzato per ridurre l’importo dell’acconto nel caso in cui si è scelto di abbandonare il regime della cedolare secca.

Il pagamento dell’acconto è dovuto solo se l’imposta per l’anno precedente (indicata al rigo RB11 del modello Redditi PF) supera i 51,65 euro.

Se l’acconto è dovuto, il pagamento deve essere effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno
  • la seconda, del 60%, entro il 30 novembre

Le due rate d’acconto sono pari al 50% per i contribuenti soggetti agli indici ISA, a prescindere dal fatto che li applichino o meno, per chi aderisce al regime forfettario o ad altri regimi fiscali di vantaggio.

Il saldo si paga entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento o entro il 31 luglio con la maggiorazione dello 0,40%.

Nel caso di mancato pagamento dell’acconto o del saldo si può rimediare tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

Come pagare la cedolare secca

Per pagare il secondo acconto della cedolare secca entro la scadenza del 30 novembre si utilizza il modello F24, compilato secondo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate e indicando i seguenti codici tributo:

Nel modello F24 occorre poi compilare altri campi quali:

• l’anno di riferimento
• l’importo dovuto (nella colonna «importi a debito versati»)

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie, quindi può essere pagata utilizzando un credito Irpef dell’anno precedente.

Cedolare secca, scadenza 30 novembre anche per scelta tardiva

La scadenza del 30 novembre non riguarda solo il versamento del secondo acconto o dell’acconto unico della cedolare secca, ma anche il termine entro il quale si può esercitare l’opzione, grazie alla remissione in bonis (articolo 2, comma 1, Dl 16/2012).

Il contribuente che si è dimenticato di presentare, entro 30 giorni dalla stipula del contratto, il modello RLI all’agenzia delle Entrate per comunicare la scelta della cedolare secca può far partire l’opzione per l’anno in corso grazie alla remissione in bonis. Questa possibilità è data solo se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con questa scelta: non ha aggiornato il canone di locazione, non ha versato l’imposta di registro per l’anno e ha già inviato la raccomandata all’inquilino per comunicare la scelta della cedolare secca.