Catasto, quali sono le ultime novità e a che punto siamo con la riforma

Rosaria Imparato

13 Maggio 2022 - 10:32

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Cosa prevede la riforma del catasto? Vediamo le ultime novità circa l’accordo trovato tra Governo e centrodestra.

Catasto, quali sono le ultime novità e a che punto siamo con la riforma

A che punto siamo con la riforma del catasto? Lo scontro tra Governo e l’asse del centro-destra è andato per le lunghe, ma finalmente è stata raggiunta un’intesa.

A prevedere il perimetro entro cui muoversi per la riforma del catasto è l’articolo 6 della legge delega sulla riforma fiscale. La riforma del catasto si era già annunciata come un’impresa complicata da portare a termine, e in effetti c’è un motivo se sono almeno venti anni che serve una revisione del sistema ma ogni Governo (e se ne sono succeduti molti in questi ultimi decenni) ha preferito non occuparsene.

La legge delega funziona come una cornice: stabilisce i principi generali a cui si deve ispirare la riforma (non solo del catasto, ma anche della Riscossione, dell’Irpef, dell’Ires e così via), e sono i decreti attuativi a dover scendere nei dettagli operativi.

La riforma del sistema fiscale dovrebbe seguire due scadenze: la prima a 18 mesi, periodo in cui vanno emanati i decreti attuativi. La seconda è a 5 anni, e riguarda proprio il catasto. Vediamo cosa sta succedendo e su cosa continua lo scontro.

A che punto siamo con la riforma del catasto

L’intesa sulla riforma del catasto pare essersi trovata. Il centrodestra ha fatto sapere con una nota:

“Il catasto italiano verrà progressivamente aggiornato, ma senza cambiamenti rispetto ai criteri attuali. Esclusa anche in questo caso la possibilità di nuove tasse sulla casa.”

Secondo quanto previsto dall’accordo inserito all’interno della legge delega sulla riforma fiscale, viene eliminato il riferimento ai valori patrimoniali degli immobili. L’aggiornamento delle rendite avverrà secondo la normativa vigente, senza cambiamenti di carattere patrimoniale.

Rispondendo a un quesito sull’argomento posto dal capogruppo alla Camera di Fratelli d’Italia, Francesco Lollobrigida, Draghi disse che la tassazione non cambierà sugli immobili regolarmente accatastati. Il presidente del Consiglio ha anche spiegato, rivolgendosi direttamente agli italiani, perché è fondamentale intervenire sul catasto, il cui impianto è del 1939. Non solo, nel frattempo, c’è stata una guerra mondiale, ma gli estimi su cui si basano i gettiti risalgono al 1989.

Il catasto, in questo momento, è basato su dati falsi, e anche le decisioni sulle tasse sulla casa sono state prese basandosi su informazioni errate. Sempre Draghi ha dichiarato:

“L’introduzione dell’Ici, l’introduzione dell’Imu, l’abolizione dell’Ici, l’introduzione della Tasi, l’abolizione della Tasi, sono state fatte sempre su valori inesistenti, su valori che non hanno senso, su valori di 33 anni fa.”

Draghi continua a invocare la trasparenza come elemento principale della riforma. Il catasto è nato nel 1939, è stato completato nel 1962 e ci sono stati solo due aggiornamenti:

  • nel 1962 per i terreni;
  • nel 1990 per gli immobili.

Il punto fondamentale su cui bisogna fare chiarezza con la riforma sta nel rapporto fra il valore catastale su cui si calcolano le imposte dovute e il valore reale di mercato dell’immobile tassato.

Catasto, cosa prevede la riforma

La riforma del catasto per i prossimi 5 anni è pensata come un’operazione di trasparenza. L’articolo “incriminato” della legge delega sulla riforma fiscale è il numero 6. Entro 5 anni (cioè dal 1° gennaio 2026) il Governo dovrà adottare le nuove norme che modificano il sistema di rilevazione catastale degli immobili prevedendo nuovi strumenti da porre a disposizione dei comuni e all’Agenzia delle entrate, per facilitare l’individuazione e il corretto classamento degli immobili.

La norma indica anche i principi e i criteri direttivi che dovranno essere utilizzati per l’integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati (da rendere disponibile dal 1° gennaio 2026). Queste informazioni, però, non dovranno essere utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi derivanti dalle risultanze catastali né per finalità fiscali.

In pratica, il Governo si impegna ad accatastare tutto quello che oggi non lo è, terreni e abitazioni. Ci sarà anche la revisione delle rendite catastali adeguandole alle rendite di mercato. In un primo momento si investirà sulla predisposizione di strumenti per accatastare gli immobili non censiti o mal censiti. Per raggiungere questo obiettivo vanno individuati incentivi per le attività di accertamento svolte dai Comuni.

Dal 1° gennaio 2026 a ciascuna unità immobiliare dovranno essere attribuiti:

  • la rendita catastale;
  • un valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base ai valori di mercato.

Inoltre, va stabilito un meccanismo di adeguamento periodico. Questi dati non saranno utilizzati per determinare la base imponibile dei tributi.

Secondo l’accordo trovato, nel nuovo catasto ogni immobile avrà la rendita catastale già esistente e un’ulteriore rendita che sarà possibile aggiornare periodicamente sulla base dell’articolazione del territorio comunale, delle nuove destinazioni d’uso e dell’adozione di unità di consistenza per immobili ordinari.

Cosa prevede il testo la legge delega della riforma fiscale

Scendiamo nel dettaglio del testo della legge delega e vediamo quali sono i parametri stabiliti. La lettera a), del comma 1, indica i criteri e principi direttivi attraverso i quali si dovrà modificare la disciplina del sistema di rilevazione catastale:

  • prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, per facilitare e ad accelerare l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento delle seguenti fattispecie:
    • gli immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;
    • i terreni edificabili accatastati come agricoli;
    • gli immobili abusivi, individuando a tale fine specifici incentivi e forme di valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in questo ambito, nonché garantendo la trasparenza delle medesime attività.

La lettera b) del comma 1 prevede l’individuazione di strumenti e modelli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti tra l’Agenzia delle entrate e i comuni nonché la loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.

La lettera c) prevede meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modifica delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato.

La lettera d), infine, prevede, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi rispetto alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro di tali immobili.

Delega al Governo per la riforma fiscale
Clicca qui per scaricare il dossier.

Il nuovo catasto senza immobili fantasma

Per provare a risolvere il problema degli immobili fantasma l’Agenzia delle entrate ha realizzato negli ultimi anni una nuova mappatura catastale dei beni immobiliari, che comprende tutto il territorio nazionale. Nel 2012 si era conclusa un’operazione di rilevamento di tutti gli edifici non risultanti al catasto: in questa mappa vengono poi sovrapposti i rilievi areofotogrammetrici sugli elaborati catastali.

Il risultato di questa indagine è stato 2 milioni di “particelle” non dichiarate, con circa 1,2 milioni di unità immobiliari: si tratta di edifici per cui era comunque necessario un recupero fiscale di quale tipo, per esempio l’evasione Imu con circa 600 milioni l’anno.

In molti casi si trattava di abitazioni abusive, eppure sanabili; tuttavia, le richieste arrivate al catasto sono pochissime. Con l’operazione di trasparenza prevista dalla riforma nel giro di 5 anni si dovrebbe risolvere questo problema.

Perché con la riforma del catasto si è sfiorata la crisi di Governo

Nelle settimane scorse è arrivato un aut aut del Governo dalla sottosegretaria al Mef Maria Cecilia Guerra, che sarebbe intervenuta alla commissione Finanze della Camera dicendo (secondo i presenti alla discussione) “Se l’articolo 6 non è approvato si ritiene conclusa l’esperienza di governo”.

Questa modalità avrebbe dato il via a un forte dibattito della Lega, causando la sospensione della riunione dopo circa un’ora e la convocazione dell’ufficio di presidenza. L’asse del centrodestra che si è consolidato si preoccupa di cambiamenti nella tassazione sulla casa. Il voto si è tenuto il 3 marzo: la riforma è passata per un voto solo, 23 contro 22.

Il tema del mattone è uno dei più delicati in Italia, Paese in cui appena si può si investe in una casa. Nonostante tutta la cautela con cui è stato scritto l’articolo 6, è abbastanza chiaro che lo scopo finale del Governo non è solo ai fini statistici e di revisione del sistema di calcolo di rendite catastali e valori patrimoniali. L’obiettivo è far venire allo scoperto le sperequazioni stratificate, visto che la normativa del catasto non viene toccata da decenni.

Il risultato è un sistema che premia gli immobili più vecchi e i centri storici delle città, mentre le aree più nuove sono proporzionalmente penalizzate.

L’altro aspetto da tenere presente che è che la delega fiscale fa parte di quelle riforme di accompagnamento che concorrono al raggiungimento degli obiettivi del Pnrr: questo spiega anche l’aut aut del Governo.

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