Immobili da donazione: dal 18 giugno 2026 cambiano le regole sulla vendita. Ecco perché la casa è subito commerciabile e cosa succede a mutui ed eredi.
Dal 18 giugno sono cambiate le regole per gli immobili ricevuti in donazione e poi venduti a terzi. La legge 182/2025, all’articolo 44, ha previsto di agevolare la vendita dei beni trasferiti per donazione e successivamente acquistati da terzi dando maggiore certezza e tutela a chi acquista. Il 18 giugno è scaduto il periodo transitorio previsto dall’articolo 44 ed è entrata in vigore la nuova normativa per questa tipologia di acquisti.
Prima delle novità introdotte dalla legge 182, infatti, se un terzo acquistava un immobile che il venditore aveva acquisito per donazione poteva correre il rischio che, anche anni dopo, gli fosse chiesto di restituire il bene dagli altri eredi del donante.
Adesso, invece, non è più possibile, per gli eventuali eredi esclusi dalla donazione, far valere i propri diritti sul bene venduto. La tutela per gli eredi legittimari non scompare, ma il diritto di credito adesso va vantato nei confronti di chi ha ricevuto l’immobile in donazione, proprio come accade in tutti i Paesi europei.
Cosa diceva la normativa prima?
In base alle vecchie regole se un soggetto riceveva un immobile in donazione e lo vendeva, gli altri eredi legittimi esclusi dalla donazione potevano esercitare l’azione di riduzione direttamente contro il terzo che aveva acquistato la casa. Si poteva chiedere che il bene fosse restituito se si agiva entro 10 anni dalla morte di chi l’aveva donato.
Questo spingeva molti acquirenti a non voler acquistare un bene ricevuto in donazione per paura di un’azione da parte degli eventuali altri eredi esclusi. La cosa provocava uno stallo nei beni immobili donati che potevano, di fatto, essere venduti con tranquillità solo dopo che erano trascorsi i 10 anni dalla morte del donante.
Dal 18 dicembre 2025 le nuove regole sono state applicate soltanto alle successioni e alle donazioni che si sono perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge. Questa normativa transitoria ha avuto termine il 18 giugno 2026, data in cui sono entrate in vigore per tutti le nuove regole.
leggi anche
Donazione immobile, come funziona e costi
Per chi rimangono le vecchie regole?
Le vecchie regole rimangono in vigore solo in determinati casi, ovvero se l’azione di riduzione o l’atto di opposizione sono stati già proposti o vengono trascritti entro 6 mesi dal 18 giugno 2026. Una volta superata questa finestra temporale di sei mesi, però, il nuovo regime è considerato valido in tutte le ipotesi, senza più eccezioni.
Il 18 giugno, quindi, segna una data decisiva per la libera circolazione degli immobili. La novità oltre a portare un cambiamento per chi riceve un immobile in donazione ed è libero di venderlo subito, porta un cambio di passo per notai, avvocati e istituti di credito per i quali non si tratta di una novità soltanto teorica ma si traduce in un atto concreto.
Il bene è immediatamente commerciabile e, di fatto, le banche non hanno più problemi a riconoscere un mutuo all’acquirente che voglia acquistare un bene acquisito per donazione dal venditore. Anche se l’impatto maggiore è per gli acquirenti che non rischiano più di dover restituire la casa, per i professionisti i cambiamenti sono più radicali.
Ovviamente l’attività di controllo sulla provenienza del bene è sempre necessaria, ma solo per verificare quando è stata aperta la successione (prima o dopo il 18 dicembre 2025?) e se sono state notificate o trascritte azioni di riduzione.
