Aumento dei tassi dei mutui: cause e conseguenze sul mercato immobiliare

Antonella Ciaccia

25/09/2022

25/09/2022 - 09:06

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Tassi dei mutui in aumento: come cambia il mercato immobiliare in Italia. I dati dell’ultimo bollettino Bce prevedono un aumento dei tassi dell’1% e un potenziale calo dei prezzi delle case del 5%.

Aumento dei tassi dei mutui: cause e conseguenze sul mercato immobiliare

La fotografia del mattone il Italia è frutto di gravi circostanze: il rincaro dei costi dei mutui per il rialzo dei tassi avviato con forza dalla Bce, la stretta delle banche nell’erogare credito e un clima d’incertezza generato dal caro-bollette che pesa tanto sull’economia globale che su quella domestica.

Tutto questo ha contribuito al balzo inesorabile dei prezzi delle case italiane che, nel secondo trimestre, segnano un record a memoria di statistica per quel che riguarda le nuove abitazioni.

L’ultimo Bollettino Bce contiene uno studio che analizza quali saranno le conseguenze della dinamica dei tassi sul mercato immobiliare residenziale europeo a seguito del rialzo deciso dalla Banca europea. L’8 settembre scorso infatti ricordiamo, il Consiglio direttivo ha deciso di innalzare di 75 punti base i tre tassi di interesse di riferimento.

Questo rilevante incremento anticipa la transizione dal livello attualmente accomodante dei tassi di interesse a livelli che assicureranno un ritorno tempestivo dell’inflazione . In base alla sua valutazione aggiornata, il Consiglio direttivo si attende di aumentare ulteriormente i tassi di interesse nelle prossime riunioni per frenare la domanda e mettere al riparo dal rischio di un persistente incremento delle aspettative d’inflazione.

Pertanto sarà riesaminata regolarmente la traiettoria della politica monetaria alla luce delle informazioni più recenti e dell’evolvere delle prospettive di inflazione.

Bollettino Economico BCE, settembre 2022
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Perché la Banca centrale Europea continua ad aumentare i tassi di interesse

Il Consiglio direttivo Bce ha assunto questa decisione e si attende di aumentare ulteriormente i tassi di interesse perché l’inflazione continua ad essere di gran lunga troppo elevata ed è probabile che si mantenga su un livello superiore all’obiettivo per un prolungato periodo di tempo.

Secondo la stima preliminare dell’Eurostat, lo scorso agosto l’inflazione ha raggiunto il 9,1%. Il vertiginoso aumento dei prezzi dei beni energetici e alimentari, le pressioni dal lato della domanda in alcuni settori dovute alla riapertura delle attività economiche e le strozzature dal lato dell’offerta, continuano a sospingere l’inflazione verso l’alto.

Le spinte sui prezzi hanno continuato a rafforzarsi e a diffondersi in tutta l’economia e nel breve periodo l’inflazione potrebbe aumentare ancora di più. Solo quando le attuali determinanti dell’inflazione verranno gradualmente meno e la normalizzazione della politica monetaria produrrà i suoi effetti sull’economia e sul processo di formazione dei prezzi, l’inflazione si ridurrà.

In prospettiva, gli esperti della Bce hanno rivisto significativamente al rialzo le proiezioni sull’inflazione, che quindi si porterebbe in media all’8,1 % nel 2022, al 5,5% nel 2023 e al 2,3% nel 2024.

Tassi sui mutui in risalita, come cambia il mercato

Dall’inizio del 2022 i tassi applicati ai mutui ipotecari nell’area dell’euro sono aumentati in misura significativa, dopo aver toccato un minimo storico nel 2021. Nel corso degli ultimi due anni il mercato degli immobili residenziali in Europa ha registrato una dinamica vivace ed è stato sostenuto da tassi favorevoli sui mutui ipotecari.

La crescita dei prezzi delle abitazioni ha subito un’accelerazione, in termini aggregati, da un incremento annuale pari al 4% circa alla fine del 2019 a quasi il 10% nel primo trimestre del 2022: il tasso più elevato dagli inizi del 1991.

Al tempo stesso, gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale hanno segnato una rapida ripresa dopo il crollo connesso alla pandemia nel 2020 e nel primo trimestre di quest’anno si collocavano su livelli superiori di circa il 6% a quelli precedenti la crisi.

Le cause dell’aumento dei tassi di interesse sui mutui

Tra le cause dell’aumento dei tassi di interesse sui mutui come già accennato c’è sicuramente l’inflazione, che ancora ad oggi sta provocando dei rialzi di prezzo di diversi prodotti, materie prime, e dell’energia elettrica e del gas. L’incertezza economica e la situazione di inflazione hanno portato come conseguenza l’adozione di una politica economica restrittiva da parte della Banca Centrale Europea, come abbiamo già approfondito nel primo paragrafo, con la conseguenza di un aumento sostanziale dei tassi sui mutui.

Con molta probabilità dunque si assisterà ad un nuovo rialzo similare anche successivamente, se l’inflazione proseguirà su questa strada. Indubbiamente per chi ha in programma di stipulare un mutuo, arriva un periodo non molto vantaggioso.

In questo momento sono tanti i soggetti che subiranno questa variazione dei tassi di interesse in crescita. Vediamo di seguito chi sarà più colpito.

I soggetti maggiormente colpiti dal rialzo dei tasi dei mutui

Le prime conseguenze della variazione dei tassi di interesse saranno precipite maggiormente da coloro i quali devono ancora aprire un mutuo e hanno intenzione di farlo in questo periodo.

Si tratta dunque di persone che possono decidere di optare per un tasso fisso o uno variabile: tuttavia in entrambi i casi la scelta risulta sconveniente. Nel caso della scelta del tasso fisso, le banche d’ora in avanti presteranno soldi per l’acquisto di immobili ad un prezzo più alto rispetto al periodo appena passato, per cui questi costi si riverseranno anche sui tassi fissi. Per ciò che riguarda i tassi variabili invece, si comincia già con un tasso elevato. Certamente nulla vieta che questo possa cambiare in futuro e fare previsioni in questo senso, al momento, è piuttosto complesso.

Ponendo l’attenzione su coloro che hanno già aperto un mutuo con una banca, a trovarsi di fronte ad un peggioramento delle condizioni per il pagamento mensile saranno quelli che hanno scelto il tasso variabile, ovvero quel tipo di tasso che può cambiare nel tempo. In questi casi infatti ci si può trovare di fronte ad una spesa maggiorata anche di 50 euro in più per ogni rata.

Per dare un’ idea di come sono distribuiti i mutui in Italia, al momento almeno 9 persone su 10 hanno aperto un mutuo con tasso fisso, per cui l’aumento degli interessi non dovrebbe influenzare largamente la rata mensile. Al contrario, chi ha scelto un tasso variabile, dovrà oggi affrontare inesorabilmente una spesa decisamente maggiore.

Nella pratica, i soggetti che non subiranno alcun cambiamento sono quelli che hanno già stipulato un mutuo e che stanno pagando le rate, con il tasso di interessi fisso nel tempo.

Possibile calo dei prezzi delle case se aumentano i mutui

L’andamento dei tassi dei mutui ha conseguenze sui prezzi delle case. Se infatti l’indicatore composito del costo dell’indebitamento delle famiglie per l’acquisto di abitazioni è sceso al minimo storico dell’1,3% a settembre 2021 ed è rimasto sostanzialmente invariato fino a dicembre dello stesso scorso anno, nella prima metà dell’anno 2022 i tassi sui mutui ipotecari hanno riportato un significativo aumento, pari a 63 punti base: il maggiore incremento su sei mesi mai registrato.

L’evidenza empirica suggerisce che l’andamento del mercato degli immobili residenziali è molto sensibile ai tassi sui mutui ipotecari. Al fine di evidenziare come l’aumento dei tassi sui mutui ipotecari influenza i prezzi delle abitazioni e gli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale dell’area dell’euro si utilizza un metodo basato su proiezioni lineari locali.

Secondo il modello stimato, un aumento pari a 1 punto percentuale del tasso sui mutui ipotecari determina, a parità di altre condizioni, un calo dei prezzi delle abitazioni pari approssimativamente al 5% dopo circa due anni. Tuttavia, lo stesso aumento in punti percentuali del tasso applicato ai mutui ha un impatto maggiore sugli investimenti nel settore dell’edilizia residenziale, provocando una diminuzione dell’8% dopo circa due anni. Si annullerebbe pertanto così l’attuale aumento.

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