Affitto in nero: come denunciarlo e cosa rischia l’inquilino

Caterina Gastaldi

24 Agosto 2022 - 15:42

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Un inquilino che paga l’affitto in nero può trovarsi di fronte a diverse difficoltà, ma cosa succede se sceglie di denunciare il locatore inadempiente?

Affitto in nero: come denunciarlo e cosa rischia l'inquilino

Pagare o proporre un affitto in nero è illegale, ma per l’inquilino può anche rivelarsi un problema non indifferente. Infatti, senza la protezione di un contratto il locatario può vedersi aumentato il canone d’affitto senza alcuna motivazione e non può far valere i propri diritti nel caso in cui ci fossero problemi all’immobile o alla stanza per cui si paga l’affitto. La presenza di un contratto infatti fa sì che entrambe le parti siano protette come previsto dalla legge italiana e la sua presenza e registrazione è da considerarsi un vantaggio per tutti.

Come fare quindi nel caso in cui il proprietario dell’immobile in affitto avesse deciso di non registrare il contratto oppure non lo avesse effettivamente mai presentato e fatto firmare al locatario? Quali sarebbero le conseguenze, a norma di legge, per l’inquilino? Varrebbe la pena, in questo caso, denunciare il proprio locatore?

Chi ha il dovere di registrare il contratto

A seguito della stesura e della firma del contratto di locazione da parte dell’inquilino, il locatore ha il dovere di registrare il contratto in questione entro 30 giorni dalla data della stipula o della sua decorrenza se anteriore. Questo adempimento è posto in carico al locatore che ha anche il dovere di avvisare l’inquilino, entro 60 giorni, dell’avvenuta registrazione.

Il dovere di controllare che il contratto sia stato registrato nel modo corretto e rispettando le dovute tempistiche quindi ricade anche sull’inquilino stesso. Questo significa che anche le possibili conseguenze di una mancata registrazione possono ricadere sull’inquilino. Tuttavia, è importante tener conto del fatto che le sanzioni previste per l’inquilino complice sono assai inferiori rispetto a quelle previste per il locatore.

La registrazione del contratto può avvenire in due modalità:

  • telematicamente, attraverso intermediari abilitati o con il portale fisconline o entratel;
  • in modalità cartacea, in un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Quando l’affitto è in nero

L’affitto è da considerarsi in nero in due situazioni, ovvero quando il contratto non viene scritto, e quindi è stipulato solo in forma verbale dove il locatore invece di metterlo per iscritto presenta i costi e tutte le varie clausole all’inquilino, oppure quando pur essendo stato scritto e firmato non è stato registrato entro i termini stabiliti dalla legge.

L’affitto in nero si suddivide in due tipologie:

  • totale, quando il contratto non è mai stato registrato e quindi per l’Agenzia delle Entrate risulta inesistente;
  • oppure parziale, quando pur essendo stato registrato il locatore richiede al locatario somme superiori rispetto a quanto scritto sul contratto registrato.

Il motivo per cui un locatore può scegliere di non registrare o anche solo di non scrivere un contratto è semplice: in questo modo l’Agenzia delle Entrate non sarà a conoscenza delle somme ricevute attraverso il canone mensile, e non dovrà quindi neanche pagare le tasse su di esse. Questa pratica, chiaramente, non è legale.

Chi può denunciare l’affitto in nero

La denuncia, in questo caso, può essere fatta da chiunque. Non è richiesto che sia l’inquilino a farsi avanti, infatti non sono rari i casi in cui sono i vicini, per esempio, a rivolgersi a chi di competenza. Questo avviene in particolare per situazioni in cui l’inquilino, in nero, arreca disturbo al vicinato.

Come l’inquilino può denunciare l’affitto in nero

La denuncia può essere fatta sia rivolgendosi direttamente agli uffici dell’Agenzia delle Entrate, sia alla guardia di finanza. Il primo passo, nel caso in cui fosse l’inquilino a voler procedere con la denuncia, è semplice: andare a controllare effettivamente se il contratto esiste o meno, semplicemente fornendo il proprio codice fiscale all’Agenzia delle Entrate.

A questo punto, nel caso in cui non risultasse nulla a proprio nome l’inquilino può scegliere di agire e registrarlo sul posto. Questa operazione infatti può essere svolta anche dall’inquilino, anche all’insaputa del proprietario. Facendolo si eviterà la responsabilità solidale in questa situazione.

Per effettuare la registrazione bisognerà pagare le sanzioni per la ritardata registrazione, di cui si potrà poi richiedere la metà al locatore, e fornire i propri dati e quelli del proprietario di casa, oltre alle prove, quando richieste, della propria presenza nell’immobile in questione. Queste prove possono essere bollette pagate a proprio nome, o i bonifici fatti per pagare il proprietario.

Si potrà poi procedere con la denuncia, per cui saranno richieste le prove precedente elencate, quindi per esempio:

  • ricevuta di pagamenti di utenze e bollette;
  • ricevuta di pagamento del canone di locazione (in qualsiasi forma, da una ricevuta cartacea a quella digitale che attesta l’avvenuto bonifico).

Le conseguenze dell’affitto in nero

Nel momento in cui l’inquilino denuncia il proprietario inadempiente, quest’ultimo si troverà a dover prima di tutto pagare metà delle sanzioni legate alla registrazione ritardata, ma non è tutto. Infatti, prima di tutto il contratto sarà da considerarsi nullo, il che significa che l’inquilino non solo può scegliere di non pagare l’affitto, ma anche di chiedere indietro quanto già versato.

Inoltre il proprietario dovrà farsi carico delle conseguenze fiscali per quanto non dichiarato, più relativa sanzione, che va dal 60% al 120%, partendo da un minimo di 200 euro, di quanto non pagato in caso di reddito non inserito nel 730, e può arrivare a essere tra il 90% e il 180% quando il proprietario ha sì registrato il contratto, ma con un canone inferiore rispetto a quanto richiesto.

Le conseguenze per l’inquilino

Cosa rischia l’inquilino quando decide di denunciare il proprietario che non ha registrato il contratto? Sicuramente la situazione è meno grave, ma comunque, avendo anche l’inquilino la possibilità di registrare il contratto e di controllare che questa operazione sia avvenuta, viene ritenuto responsabile di evasione fiscale. Le conseguenze, in questo caso, prevedono che l’inquilino paghi la metà delle sanzioni relative alla registrazione ritardata del contratto di locazione.

A seguito della denuncia però l’inquilino ha il diritto a ottenere un contratto di locazione regolare a un prezzo molto conveniente, ovvero pari a 3 volte la rendita catastale dell’immobile, nella modalità 4X4, rinnovabile per altri 4.

L’inquilino ha quindi tutto l’interesse di denunciare il proprietario, cosa che può essere anche fatta in modalità anonima nel caso in cui si temessero conseguenze, anche se in Italia non c’è obbligo di risposta delle denunce anonime.

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