La Legge di Bilancio 2026 interviene sulla tassazione degli affitti brevi con limiti più stringenti. Ecco quali sono le novità e le conferme per il 2026.
Quali sono le novità per gli affitti brevi nel 2026? Ecco cosa cambia per la cedolare secca.
Negli ultimi due anni per i proprietari di immobili sono intervenute molte novità che hanno rivoluzionato il modo di cedere in locazione gli immobili. Le novità hanno riguardato soprattutto gli affitti brevi, cioè locazioni con durata non superiore a 30 giorni.
Le norme hanno dato una svolta all’attività rendendola sempre più professionale cercando, da un lato, di evitare gli effetti di una tassazione particolarmente vantaggiosa limitando così la “concorrenza sleale” nei confronti di alberghi e realtà simili assoggettate a molti limiti e tassazione elevata.
Da altro lato l’obiettivo è far in modo che sia disponibile un maggior numero di immobili per le locazioni lunghe, obiettivo importante per far fronte all’emergenza abitativa e calmierare i prezzi degli affitti.
Ma quale tassazione viene applicata nel 2026 in seguito all’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026? Quali sono gli obblighi previsti?
Cosa solo gli affitti brevi?
La prima cosa da fare è capire cosa sono gli affitti brevi e quali servizi possono essere messi a disposizione per rientrare in questa categoria. Tale definizione è importante perché per gli affitti brevi sono previste agevolazioni fiscali e di conseguenza è bene determinare l’ambito di applicazione delle stesse.
Gli affitti brevi sono locazioni, soprattutto a fini turistici ma non solo, di durata non superiore a 30 giorni stipulate da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, aventi medesima durata.
Rientrano nella categoria della locazione breve anche i contratti che prevedono servizi ulteriori, ad esempio messa a disposizione di linea wi-fi, aria condizionata, fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Si tratta di attività affini a quelle poste in essere da alberghi.
Tassazione affitti brevi con cedolare secca, le aliquote 2026
La tassazione degli affitti brevi con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026 è completamente cambiata, a partire dal primo gennaio 2026 si applica l’imposta sostitutiva con aliquota al 21% solo su un immobile. Chi concede in locazione più di un immobile, per il secondo deve applicare un’aliquota sostitutiva al 26%.
Spetta al contribuente scegliere per quale immobile avvalersi dell’aliquota al 21%. Ma cosa succede nel caso in cui gli immobili siano più di due? Cambia tutto, infatti, in questo caso l’attività è considerata professionale e di conseguenza è necessario avere la partita Iva. In passato il limite era fissato a 4 unità immobiliari.
Cosa succede se la locazione è gestita attraverso intermediari? Qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, gli stessi sono tenuti a operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario.
Entro il 30 giugno successivo rispetto all’anno in cui sono stati conclusi i contratti, l’intermediario deve comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi. Spetta poi al contribuente effettivo selezionare l’immobile con aliquota al 21% e calcolare gli ulteriori importi dovuti. Ad esempio, nel caso in cui un soggetto abbia due immobili adibiti a locazioni brevi, espone in dichiarazione per quale immobile si avvale dell’aliquota al 21% e calcola le imposte dovute per gli altri immobili.
Regime cedolare secca locazioni brevi fino al 31 dicembre 2025
Il regime attuale della cedolare secca per gli affitti brevi è molto stringente rispetto alla tassazione precedentemente applicata e, quindi, è bene fare un piccolo passo indietro e capire quale tassazione era applicata fino al 31 dicembre 2025.
In base alla Legge di Bilancio 2024 (Legge 213 del 2023) la tassazione degli affitti brevi con cedolare secca prevedeva l’applicazione di un’aliquota del 21% se l’immobile concesso in locazione era uno solo. In caso di più unità abitative concesse in locazione cambia la tassazione perché su un solo immobile è possibile applicare la tassazione agevolata al 21%, mentre per i successivi si applica l’aliquota al 26%.
La determinazione dell’immobile per il quale si vuole applicare l’aliquota al 21% spetta al contribuente che deve esercitare tale opzione attraverso la dichiarazione dei redditi.
Affitti brevi, obblighi in dichiarazione dei redditi e CU
Restano in vigore anche nel 2026 le norme relative al CIN.
Al fine di contrastare l’evasione fiscale legata agli affitti brevi, la Legge di Bilancio 2025 ha previsto l’obbligo di inserire il Codice Identificativo Nazionale (CIN) nelle dichiarazioni dei redditi e nella Certificazione Unica per chi affitta a breve termine.
Il CIN è un codice alfanumerico istituito con la Legge 15 dicembre 2023, n. 191, provvedimento che ha convertito il Decreto Legge 18 ottobre 2023, n. 145, recante misure urgenti in materia economica e fiscale. Il codice viene assegnato dal Ministero del Turismo attraverso una procedura automatizzata. Il CIN deve essere esposto al di fuori dei locali adibiti a locazione breve. Il codice deve essere, inoltre, indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.
Gli intermediari immobiliari e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare il CIN delle unità offerte negli annunci ovunque pubblicati e comunicati. In questo modo diventa più semplice tracciare le attività adibite a locazione breve.
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