Acquistare una casa senza agibilità: quali sono i rischi e cosa fare per sanare

Antonella Ciaccia

02/08/2022

02/08/2022 - 15:06

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È possibile acquistare una casa senza agibilità? Quali sono le tutele per l’acquirente, in quali circostanze si può recedere dal preliminare di vendita e come affrontare le eventuali irregolarità.

Acquistare una casa senza agibilità: quali sono i rischi e cosa fare per sanare

La legge prevede che gli immobili debbano essere muniti di certificato di agibilità, cioè di quel documento che attesta che l’edificio sia vivibile, sicuro e conforme dal punto di vista urbanistico e pertanto che non siano presenti abusi.

Il certificato di agibilità non serve soltanto per gli immobili ad uso abitativo, ma anche per quelli che hanno una destinazione diversa da quella residenziale. In pratica, l’agibilità è richiesta anche per i locali nei quali vi sia una attività produttiva e/o commerciale.

Quindi per poter vendere casa è fondamentale che questa possieda il certificato di agibilità. Alle volte però la casa inagibile può essere oggetto di compravendita e quando l’acquirente ignaro del difetto se ne accorge in determinati tempi può chiedere la risoluzione del contratto.

In questo articolo approfondiremo questo aspetto della compravendita di un immobile privo di certificazione, vedremo cioè cosa deve fare chi compra casa senza certificato di agibilità.

Cosa è il certificato di agibilità

Definiamo prima di tutto in sintesi di cosa parliamo riferendoci al certificato di agibilità di un immobile.

Secondo l’art. 24 del Testo unico sull’edilizia (d.P.R. n. 380/2001):

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.

Questo significa dunque che, mediante una segnalazione certificata si attesta la sussistenza di determinati standard di sicurezza e igienico-sanitari di un immobile, garantendo quindi, che in fase di costruzione, siano state osservate determinate prescrizioni in base alle norme vigenti al momento dell’edificazione o degli interventi di ristrutturazione.

La segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata in comune entro i quindici giorni dalla comunicazione della fine dei lavori di realizzazione di una nuova costruzione o dalla fine dei lavori di ristrutturazione.

Si può conseguentemente affermare che l’agibilità rappresenta l’abitabilità della casa ed è la connotazione principale dell’immobile; per tale ragione la sua mancanza rende un bene non godibile.

Se ne desume pertanto che la certificazione deve essere richiesta per qualsiasi tipologia di immobile, a prescindere dall’uso concreto che se ne vuole fare, quindi anche se non è destinato a uso abitativo.

Come richiedere la copia del certificato di agibilità?

Con una nuova legge emanata nel 2016 non è più contemplato il rilascio di apposita certificazione che attesti l’agibilità di una casa, ma è prevista la presentazione una segnalazione certificata con la quale devono essere attestati:

  • la presenza delle condizioni di salubrità, sicurezza, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati, dunque, l’agibilità degli stessi;
  • la conformità della casa rispetto al progetto che è stato presentato per il rilascio del permesso di costruire.

Questa «segnalazione certificata» deve essere rivolta al Sindaco (tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia – Sue), accompagnata da una serie di documenti tecnici, come detto entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di costruzione e/o ristrutturazione.

La richiesta deve essere fatta dal soggetto titolare del diritto di costruire o in possesso del titolo abitativo.

Certificato di agibilità nella trattativa di vendita

La problematica del certificato di agibilità durante una trattativa di vendita deve essere accortamente affrontata sin dall’inizio, in sede di contrattazione immobiliare preliminare, al fine di evitare controversie al momento del rogito o equivoci successivi.

Il compratore può anche decidere di accettare ed acquistare un immobile inagibile e può di fatto decidere che gli vada bene così com’è.

Ma è prudente che un simile accordo sia evidenziato, ed il notaio che ne è al corrente farà bene ad informare l’acquirente delle relative criticità e rischi quando il venditore dichiari che non sussiste il certificato di agibilità.

Si può vendere una immobile senza agibilità?

Non c’è una norma di legge che vieti di vendere un immobile non agibile, cioè privo del relativo certificato. Sembra un paradosso ma in teoria, nulla vieta che si possa vendere una casa inagibile.

Difatti, fermo il divieto di abitare l’immobile, nulla esclude che una persona possa volere acquistarlo e diventarne titolare per eseguire delle opere necessarie a ripristinarne le condizioni minime e necessarie per ottenere successivamente la licenza del Comune.

Attenzione però, l’acquirente deve essere sempre messo al corrente di ciò che compra.

Ne consegue che il contratto di compravendita deve necessariamente indicare che l’immobile è privo di agibilità. Secondo la giurisprudenza, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore.

Quindi cosa succede se nel contratto di compravendita non è menzionata l’inagibilità? Cerchiamo di fare chiarezza per tale ipotesi nei paragrafi seguenti.

Assenza di agibilità e contratto preliminare

L’acquirente è tutelato nel caso in cui la trattativa immobiliare sia ancora nella fase di firma del contratto preliminare di compravendita.

Dopo la stipula del compromesso, è onere del venditore procurarsi l’agibilità prima del giorno in cui le parti rogiteranno presso un notaio. L’acquirente deve dare la possibilità al proprietario di mettere in regola l’immobile dal punto di vista edilizio, procurandosi tutte le certificazioni necessarie per il giorno della vendita.

Naturalmente, se l’abitabilità non dovesse essere ottenuta entro la data fissata per la stipula del contratto definitivo dinanzi al notaio, è diritto dell’acquirente tirarsi indietro e non firmare il rogito.

L’impossibilità da parte del venditore di presentare o ottenere una certificazione di agibilità costituisce, infatti, una causa per la risoluzione del preliminare.

In questo caso, quindi, il compratore può legittimamente rifiutarsi di firmare il contratto definitivo, ottenendo anche l’eventuale rimborso di caparra e anticipo già versati.

Viceversa, nel caso in cui detto certificato dovesse essere ottenuto, l’acquirente è tenuto a concludere la compravendita.

Acquisto concluso della casa senza agibilità: cosa fare?

Ipotizziamo infine il caso in cui l’acquirente si accorga dell’assenza di abitabilità dopo aver “rogitato”, ossia dopo aver firmato il contratto definitivo di compravendita.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un immobile privo di certificato di abitabilità è incommerciabile. Di conseguenza, vendere un immobile senza la dovuta certificazione è un’azione illecita, che può portare a ripercussioni di rilievo civile e anche di carattere sanzionatorio.

Nel caso in cui un contratto di compravendita immobiliare si concluda senza che l’abitazione oggetto della transazione sia titolare di agibilità, l’acquirente può rivalersi in due modi:

  • richiedere per vie legali il risarcimento del danno, dimostrando e quantificando i danni subiti a causa dell’acquisto di un immobile privo di agibilità;
  • richiedere lo scioglimento del contratto di compravendita e il conseguente annullamento degli effetti a esso dovuti.

In questo caso, l’immobile torna di proprietà del venditore, a cui spetterà restituire all’acquirente qualsiasi somma già versata in relazione alla compravendita

Il compratore inconsapevole ha dieci anni di tempo per far valere i propri diritti ricorrendo contro l’acquisto immobiliare avvenuto senza agibilità. In questo senso, l’acquirente può richiedere lo scioglimento del contratto o il risarcimento danni, oppure fare richiesta per entrambe le opzioni.

Il tribunale investito della causa deciderà caso per caso, se sciogliere il contratto oppure se condannare il venditore al risarcimento del danno