Che siano di pertinenza di un edificio o entità catastali autonome, i pannelli solari possono aumentare il valore catastale immobiliare: ecco quando è obbligatorio accatastare l’impianto fotovoltaico.
Accatastare un impianto fotovoltaico è obbligatorio solo in alcuni casi specifici previsti dalla legge. Negli ultimi anni, le esigenze di sostenibilità e di risparmio energetico hanno fatto prosperare il settore fotovoltaico e la spinta governativa ha moltiplicato le opportunità di installare gli impianti con sconti e agevolazioni fiscali. Quando si decide di installare i pannelli solari per l’autoconsumo è importante chiarire se sia necessario accatastare l’impianto fotovoltaico.
La prima operazione da fare per non incorrere in sanzioni e problemi legali è quella di inquadrare correttamente tali impianti sotto il profilo fiscale e catastale: a fornire indicazioni in tal senso è la circolare dell’Agenzia delle Entrate n.36/E del 19 dicembre 2013 che assimila gli impianti fotovoltaici a beni immobili sia a livello catastale che fiscale, operando una distinzione tra gli impianti di pertinenza di un immobile installati principalmente per l’autoconsumo energetico e gli impianti riconosciuti come entità catastali autonome, progettati per generare reddito.
Con la circolare n.27/E del 2016, l’Agenzia delle Entrate fornisce un ulteriore chiarimento, specificando che se l’installazione di un impianto fotovoltaico genera un aumento del valore catastale dell’edificio è obbligatorio l’accatastamento, ossia la registrazione di una nuova costruzione o di un intervento su un edificio esistente.
Vediamo ora nel dettaglio quando è obbligatorio accatastare un impianto fotovoltaico, come si stabilisce l’aumento del valore catastale di un’abitazione e come accatastare un impianto.
Quando è obbligatorio accatastare un impianto fotovoltaico
Le disposizioni normative dell’Agenzia delle Entrate prevedono due casi specifici in cui è obbligatorio accatastare un impianto fotovoltaico:
- il primo caso riguarda gli impianti riconosciuti come entità catastali autonome. Si tratta di strutture funzionali autonome che producono una notevole quantità di energia tale da generare un reddito. La legge di Stabilità 2016 (art. 1 comma 21) ha chiarito che nel calcolo del valore catastale di queste entità sono considerati:
- le dimensioni della struttura che sorregge l’impianto (se installati su edifici) o del terreno su cui poggia;
- i locali tecnici dove sono posizionati i sistemi di controllo e trasformazione;
- le recinzioni e i perimetri dell’unità immobiliare.
- il secondo caso si riferisce a impianti di pertinenza di immobili residenziali o commerciali con potenza nominale superiore a 3kW e in ogni caso superiore di tre volte il numero delle unità immobiliare servite dal sistema e che determinano un aumento del valore catastale dell’edificio superiore al 15%.
Una situazione, quest’ultima, che si verifica raramente: nella maggior parte dei casi, infatti, gli impianti installati come pertinenza di un immobile non comportano un aumento del valore catastale dell’edificio e non occorre pagare imposte aggiuntive per segnalare variazioni.
Calcolo per accatastare un impianto fotovoltaico
Il calcolo per accatastare un impianto fotovoltaico viene fatto da tecnici del settore, sulla base delle caratteristiche dell’immobile e dei pannelli fotovoltaici installati. Ma è possibile fare una verifica preliminare per stabilire se il nuovo impianto determini un aumento del 15% del valore catastale.
Se il costo dell’impianto è noto, la rendita catastale dell’impianto si calcola con la seguente formula:
Rendita catastale impianto = Costo impianto x 0,75 x 0,5 x 2%
Se non è noto il costo dell’impianto, la rendita viene calcolata a partire da un valore forfettario di 1.500 euro per kW per il 2022:
Rendita catastale impianto = 1.500 x Potenza impianto x 2%
Facciamo un esempio per valutare se un impianto fotovoltaico con potenza pari al 4,5 kW determina un aumento del valore catastale del 15% di un immobile con rendita catastale di 1.000 euro.
L’installazione dell’impianto determina una variazione catastale dell’immobile solo se l’incremento di valore è superiore a 150 euro (1.000 euro x 15%).
Considerando le due formule precedenti si ottiene una stima della rendita catastale:
Rendita catastale con costo noto = (4,5 x 1.500) x 0,75 x 0,5 x 2% = 50,6 euro
Rendita catastale senza costo d’acquisto = 1.500 x 4,5 x 2% = 135 euro
In entrambi i casi la stima della rendita catastale dell’impianto è inferiore al limite di 150 euro che fa scattare l’obbligo di accatastamento.
Come accatastare un impianto fotovoltaico
Quando un impianto è di grandi dimensioni e produce energia a scopo di lucro manifesta autonomia funzionale e reddituale e deve essere accatastato autonomamente.
Per accatastare tale tipologia di impianto va presentato un DOCFA (documento catasto fabbricati) alla sezione preposta dell’Agenzia delle Entrate. Esaminata la pratica, il tecnico del catasto rilascia una ricevuta di approvazione e provvede ad accatastare l’impianto nella categoria D/1 (opifici) o D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole). Il calcolo della rendita viene fatto attraverso una stima che prende in considerazione:
- il suolo (se l’impianto è posizionato a terra);
- l’elemento strutturale su cui sono posizionati i pannelli;
- i locali tecnici dove sono sistemati il centro di controllo e di trasformazione;
- le strutture perimetrali del terreno in cui è situato, come le recinzioni.
L’accatastamento come categoria D/10 è subordinato ad alcune condizioni:
- l’azienda agricola deve rispettare i requisiti di ruralità;
- il terreno di pertinenza non è inferiore a 10.000 metri quadri;
- l’impianto fotovoltaico non supera i 200 kW;
- l’impianto è nello stesso Comune dei terreni agricoli oppure in Comuni confinanti.
Come spiegato nel paragrafo precedente, nel caso di impianti fotovoltaici realizzati su aree di pertinenza, comuni o esclusive di unità immobiliari di categoria ordinaria (A, B, C) non c’è alcun obbligo di accatastamento, a meno che l’installazione incrementi il valore catastale di almeno il 15%.
Quando l’installazione è di pertinenza di unità a destinazione speciale e particolare (D, E), la rideterminazione della rendita catastale viene fatta escludendo dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo” sempre che questi non ne incrementi il valore del 15% e che non manifestino autonomia funzionale e reddituale.
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