In presenza di un abuso edilizio anche la semplice manutenzione dell’immobile fa allontare la prescrizione dell’abuso. La sentenza della Corte di Cassazione che chiarisce la questione.
Quello che non tutti sanno è che la manutenzione di un immobile potrebbe bloccare la prescrizione di un abuso edilizio. A chiarirlo è la sentenza 12730 del 7 aprile 2026 della Corte di Cassazione.
Non si può chiedere la prescrizione di un abuso edilizio se sull’immobile sono stati eseguiti interventi successivi, ogni modifica che si apporta è considerata, infatti, come una prosecuzione dell’abuso originario.
L’illecito edilizio perdura nel tempo
L’illecito edilizio persiste nel tempo come prevede il principio dell’immanenza dell’illecito. L’abuso edilizio su una costruzione non sanato continua e ogni intervento che si effettua sull’immobile con illecito è una prosecuzione dell’illecito originario.
Anche interventi lievi successivi all’abuso vengono considerati come un proseguimento dell’illecito facendo nascere un nuovo abuso e un nuovo reato. Questo fa in modo che il tempo necessario per la prescrizione del reato non decorra mai.
La Corte di Cassazione nella sentenza sottolinea che un immobile con abuso non sanato resta illegale e qualsiasi intervento successivo si realizza su una natura illegale che non può essere superata. Una modifica effettuata sulla casa con abuso, quindi, si fonde con la struttura precedente che impedisce di distinguere l’abuso originario dalle opere realizzate successivamente: in questo caso, quindi, è illegale l’intero immobile, anche le sue porzioni che sono regolari.
L’immanenza dell’abuso
Se la base è illegale tutto quello che vi si costruisce sopra è contagiato dall’illegalità originale. Vediamo come la visione unitaria dell’intervento edilizio rende abusivo tutto l’immobile nel seguente esempio.
Se il proprietario di una villetta trasforma il sottotetto, nato per essere non abitabile, in una mansarda abitabile con camere e bagno, alzando leggermente il colmo del tetto senza chiedere permessi e senza sanare l’opera, commette un abuso. Se trent’anni dopo decide di installare un cappotto termico su tutta la facciata e decide di rifare il tetto per isolarlo meglio, anche il cappotto termico è irregolare. Infatti poggia su muri che sostengono la mansarda abusiva e il nuovo tetto è anch’esso illegittimo, perché copre un volume che non dovrebbe esistere. Non si può staccare il cappotto termico e il nuovo tetto dalla mansarda abusiva, senza demolire l’intero immobile.
Nel caso in cui il Comune scopra l’abuso originario e ordini la demolizione dell’immobile, il proprietario non può rimediare proponendo di demolire solo la mansarda abusiva, ma non il cappotto termico che è a norma. Il cappotto termico e il nuovo tetto hanno completato un fabbricato che era in parte abusivo e la demolizione colpisce l’intero immobile perché l’illegalità iniziale si è estesa anche agli interventi teoricamente regolari.
Per la Corte chi fa lavori su un immobile abusivo sta proseguendo l’abuso iniziale aumentandone il valore. La casa va vista come un organismo unitario, e non come una somma di mattoni, se una delle parti è fuori legge l’intero immobile è abusivo. Non si possono cancellare peccati edilizi del passato con nuove opere regolari: prima si deve sanare la base, se è possibile.
Lo stato conservativo dell’immobile è una prova
Il reato edilizio si prescrive in 4 o 5 anni (4 anni, elevabili a 5 con atti interruttivi come il decreto di citazione a giudizio) dalla fine dell’opera. Molti proprietari, quindi, tendono a dichiarare che un abuso è vecchio per permettere alla prescrizione di scattare. Se un immobile, però, è in ottime condizioni, con materiali moderni e non presenta segni di degrado che siano compatibili con il tempo dichiarato per l’abuso, il giudice può presumere che siano stati eseguiti interventi di manutenzione che prolungano il reato.
Se l’immobile appare nuovo, quindi, si presume che il proprietario abbia effettuato interventi per mantenerlo e proprio per questo i termini per la prescrizione non iniziano neanche a decorrere.
Se il proprietario vuole beneficiare della prescrizione, non deve limitarsi a dire l’anno in cui sono terminate le opere abusive, ma deve fornire prove documentali sulla data in cui i lavori sono stati ultimati.
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