Svendere casa: possibile ottenere la restituzione dell’immobile

Nel caso si rimanga senza lavoro e magari si debba sopportare importanti spese mediche o di altro genere, si può essere costretti a svendere la propria casa o comunque a concludere un affare ad un prezzo irrisorio.
La conclusione del contratto di vendita avviene in tale ipotesi in condizioni di squilibrio economico delle parti. Di fronte al bisogno di una persona di procurarsi del contante, è possibile trovare qualcuno che si approfitti della situazione e acquisti il bene a un valore totalmente fuori mercato. Stesso discorso può essere effettuato in caso di vendita di un’auto o dei gioielli di famiglia.

In linea di pricipio le parti di un contratto hanno un’ampia autonomia di apporre clausole e fissare condizioni, cioè beneficiano della libertà di contrarre anche a proprio svantaggio, in virtù del cd principio dell’autonomia contrattuale.

A questo principio vengono posti dei limiti in alcuni casi:

• quando il contratto è concluso in stato di pericolo: si conclude l’affare a condizioni inique con forte sproporzione tra ciò che si dà e il valore di ciò che si riceve, a causa della necessità, nota alla controparte, di salvare sè o altri dal pericolo attuale di un danno grave alla persona;
• quando il contratto è concluso in stato di bisogno e c’è una sproporzione tra le due prestazioni dovuta al bisogno economico di una parte, della quale l’altra ha approfittato. E’ l’ipotesi di chi si trova in condizioni di difficoltà economiche e svende il proprio immobile per realizzare del denaro e l’acquirente, a conoscenza dello stato di bisogno, approfitta offrendo una somma irrisoria.

In entrambe le situazioni sopra descritte è possibile far valere i rimedi previsti dalla legge, ossia domandare la rescissione del contratto concluso in stato di bisogno o di pericolo.
Con particolare riferimento alla seconda ipotesi, la rescissione per lesione (danno), si precisa che essa può essere concessa dal giudice quando:

• la prestazione ricevuta è inferiore oltre la metà rispetto al valore della prestazione eseguita dalla parte bisognosa;
• la controparte ne abbia approfittato, ossia ne fosse consapevole al fine di trarne utilità.
  La parte contro la quale viene domandata la rescissione del contratto può evitarla offrendo di modificare le condizioni dell’atto, in modo da ricondurle ad equità.

L’effetto dell’azione di rescissione è lo scioglimento del contratto con successiva restituzione del bene svenduto . L’azione è soggetta al breve termine di prescrizione di un anno che decorre dalla conclusione del contratto.

Come chiarito dalla Cassazione con sentenza n. 12665 del 5 giugno 2014, nel caso di “rescissione per lesione”, non è necessario che lo stato di bisogno del contraente debole coincida con uno stato di assoluta indigenza: è sufficiente anche una momentanea situazione di difficoltà economica dovuta a carenza di liquidità tale da impedire al soggetto di poter far fronte, nell’immediatezza, ai propri pagamenti con mezzi normali.