Supercondominio, come si costituisce, scioglie e la ripartizione delle spese

Cosa si intende esattamente per Supercondominio? Questo termine è entrato nel vocabolario comune, anche se non esiste nel Codice civile. Si tratta, in pratica di diversi condomini che si organizzano in maniera comune ai quali si applicano precise disposizioni in materia di costituzione, delibere assembleari, ripartizione delle spese e scioglimento.

Per capire meglio cos’è il supercondominio, richiamiamo la sentenza n. 19939/2012, in cui la Corte di Cassazione lo ha definito “un complesso di edifici legati dall’esistenza di parti comuni”, ad esempio il viale d’ingresso, la portineria, l’impianto di illuminazione o di riscaldamento. Vediamo nel dettaglio quali regole di applicano.

Come si costituisce

La costituzione del supercondominio avviena al momento della prima unità immobiliare, non serve quindi nessuno specifico atto o documento burocratico. Occorre però un requisito fondamentale per sua costituzione: la presenza di parti comuni ad un complesso di diversi edifici.

Le parti in comune devono avere il requisito della “necessità” (ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile) e sono ad esempio le fondazioni, i muri maestri le travi portanti, i tetti, le scale, i portoni di ingresso, le aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi in comune, gli ascensori, gli impianti idrici e fognari, i sistemi per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria.

In presenza di questo requisito la disciplina del condominio si applica automaticamente.

Come funzione la ripartizione delle spese

La ripartizione delle spese tra i condomini che fanno parte del supercondominio deve tener conto di due distinte tabelle millesimali:

• una individua i millesimi delle parti in comune a tutto il supercondominio;

• un’altra con i millesimi degli spazi interni.

Le parti comuni sono ad esempio il viale d’ingresso, l’area parcheggio e così via. Per queste porzioni le spese di gestione avvengono secondo le regole del normale condominio.

Invece se il supercondominio ha anche delle parti comuni ma non necessarie, come una piscina all’aperto o un parco giochi, a queste aree si applica la regola della comunione, a meno che non venga stabilito diversamente dal regolamento. Vale a dire che ogni condominio deve contribuire in parti uguali.

Supercondominio e condominio: le differenze

Come fare per riconoscere un condominio da un supercondominio? Dunque non basta fare casa al numero e alla disposizione dell’edificio, ma occorre prendere visione degli atti che hanno segnato la nascita del condominio, qui infatti deve essere esplicitamente indicato se si tratta di supercondominio oppure no.

In particolare bisogna verificare se il regolamento dispone che oltre alle parti in comune, ogni edificio debba essere considerato come un singolo condominio, solo in questo caso ci si troverà di fronte ad un supercondominio.

Questa differenza è rilevante dal punto di vista assembleare: infatti in presenza di supercondominio ogni edificio avrà il suo amministratore, nel condominio, invece, l’amministratore è unico.

Assemblea in supercondominio

Le regole assembleari cambiano in base al numero totale dei condomini:

• fino a 60, sono chiamati tutti a partecipare;

• oltre i 60, non dovranno partecipare tutti i proprietari ma solo un loro rappresentante (vedi articolo 67 delle Disposizioni attuative del Codice civile).

I rappresentanti possono deliberare sia per la gestione ordinaria che per la nomina o revoca dell’amministratore.

Ciascun condominio deve avere un proprio conto corrente e il supercondominio ne deve avere un altro distinto; in questo modo non ci sarà confusione tra i patrimoni dei singoli edifici e quelli in comune.

Lo scioglimento

Lo scioglimento del supercondominio è disciplinato dall’articolo 61 delle disposizioni attuative del Codice civile, qui si dice che può essere diviso in tanti condomini quanti sono gli edifici che lo costituiscono.

Per lo scioglimento occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Oppure, se l’assemblea non provvede, lo scioglimento del supercondominio può essere disposto dall’autorità giudiziaria se ne fa richiesta almeno un terzo del condominio che vuole separarsi.