Se scegli il tasso sbagliato, paghi fino a €15.000 in più su un mutuo da €100.000

Con l’Irs a 30 anni sui massimi, il mercato sconta tassi futuri più elevati, spingendo i mutui fissi più in alto e aumentando il costo complessivo dei prestiti.

Chi oggi firma un mutuo a tasso fisso potrebbe non accorgersene subito guardando la rata. Ma su 25 anni, quella scelta può costare anche 15.000 euro in più.

Negli ultimi mesi il mutuo a tasso fisso ha ricominciato a muoversi nella direzione sbagliata, non perché la Bce abbia rialzato i tassi, ma perché il mercato sta iniziando a scontare uno scenario diverso, più complesso, che guarda già oltre il 2026. Il messaggio implicito è chiaro. I tagli potrebbero fermarsi, l’inflazione potrebbe non essere definitivamente domata e, più avanti, i tassi potrebbero tornare a salire.

È questo il contesto in cui l’Irs a 30 anni, il parametro chiave per i mutui a tasso fisso, è tornato sui massimi dal 2011. Questo si traduce in costi più elevati. Per le banche, in primis. E per i mutuatari, che si trovano davanti offerte meno convenienti rispetto a pochi mesi fa.

È il paradosso dei mutui nel 2025: la sicurezza costa sempre di più, proprio mentre il rischio sembra più lontano.

Per chi intende aprire oggi un mutuo la domanda è inevitabile. Quanto costa davvero oggi scegliere il tasso fisso? E soprattutto, quanto può costare in più rispetto a un variabile, su un mutuo “standard” da 100.000 euro a 25 anni? I numeri raccontano una storia meno rassicurante di quanto sembri.

Mutuo da 100.000 euro, perché oggi il tasso fisso pesa molto di più sul conto finale

Il punto di partenza è l’Irs a 30 anni, salito oltre il 3,2%, un livello che rappresenta il costo “industriale” a cui le banche si coprono dal rischio di tasso. Su questa base viene poi costruita l’offerta finale al cliente, con l’aggiunta dello spread. Il risultato è che oggi il tasso fisso medio sui mutui di lunga durata si colloca intorno al 3,3-3,4%, con punte più alte per profili meno solidi o immobili fuori dai grandi centri.

Su un mutuo da 100.000 euro a 25 anni, un tasso fisso del 3,35% significa una rata di circa 490 euro al mese. A fine piano di ammortamento, l’esborso complessivo supera i 147.000 euro, di cui circa 47.000 solo di interessi. È un costo certo, stabile, rassicurante. Ma non è più un costo “leggero”.

Il confronto con il tasso variabile è oggi inevitabile. Con un tasso iniziale medio intorno al 2,6%, la rata scende sotto i 455 euro. La differenza mensile sembra contenuta, poco più di 30 euro. Ma su 25 anni cambia tutto. A tassi costanti, lo scenario teorico porta a un esborso complessivo inferiore di oltre 11.000 euro.

Il punto, però, è che il mercato non sta prezzando tassi costanti. Sta prezzando il rischio che, nel tempo, il fisso incorpori un premio sempre più alto. Se il tasso fisso medio dovesse salire verso il 3,7-3,8%, uno scenario tutt’altro che estremo se l’Irs restasse su questi livelli, il conto finale potrebbe superare di 14.000-15.000 euro quello di un variabile partito oggi. È questo il prezzo della protezione dal rischio futuro. Naturalmente nel caso di rialzo dei tassi anche il mutuo variabile diventerebbe più costoso.

Tassi, aspettative e scelte di oggi: cosa deve sapere chi compra casa ora

Il divario tra Euribor e Irs racconta una storia precisa. Il mercato non teme il presente, teme il futuro. Da un lato tassi a breve più bassi, dall’altro aspettative di lungo periodo meno accomodanti. Inflazione, instabilità geopolitica, spesa pubblica in aumento e rendimenti dei Bund tedeschi in risalita stanno ridisegnando la curva dei tassi.

In questo contesto, il mutuo a tasso fisso non è più solo uno strumento di sicurezza, ma una scommessa costosa sul fatto che i tassi saliranno e resteranno alti a lungo. È una scelta legittima, soprattutto per chi non può permettersi sorprese sulla rata. Ma è una scelta che oggi ha un prezzo chiaro e misurabile.

Chi sta valutando un mutuo da 100.000 euro a 25 anni deve sapere che la differenza non si gioca su qualche decimale, ma su migliaia di euro nel tempo. E deve anche sapere che il mercato, oggi, sta chiedendo un premio sempre più alto per bloccare il tasso.

La vera domanda, quindi, non è se il fisso sia giusto o sbagliato. È se il costo della tranquillità valga, per il singolo mutuatario, fino a 15.000 euro in più. Una cifra che non si vede nella rata mensile, ma che pesa sull’intero finanziamento.