Saldo IMU e Tasi Dicembre 2014: versamenti, comproprietà, abitazione principale. La guida ai casi particolari

Che il 16 Dicembre sia la scadenza fatidica in cui molti contribuenti sono chiamati a saldare i propri conti sulla delicata questione delle tasse sulla casa è, ormai, cosa ben nota a quasi tutti gli italiani che dovranno versare le quote a saldo dell’Imu e della Tasi per il 2014. Meno noto è come ci si deve comportare in casi dubbi e particolari a cui però sono soggetti molti italiani, ecco quali sono i più comuni, a proposito di Imu e Tasi.

Chi paga?
Per l’IMU sono soggetti al pagamento del tributo i soli proprietari di beni immobili. Per la Tasi, invece, la quota maggiore del tributo viene pagata dal proprietario, mentre, una parte minore è a carico di chi occupa l’immobile, nel caso in cui, appunti quest’ultimo sia una persona diversa dal proprietario dell’immobile (si tratta del caso, molto comune delle abitazioni in affitto). Per qunto riguarda il pagamento della Tasi da parte di chi occupa l’immobile, ovvero di inquilini e comodatari, tuttavia, occorre verificare attentamente le disposizioni fornite dal singolo Comune, dal momento che è proprio l’amministrazione comunale a decidere su questo punto. Inoltre, se, ad esempio, un contratto d’affitto è stato stipulato da meno di 6 mesi, la Tasi è a carico del solo proprietario dell’immobile.

Quali sono gli immobili per cui si paga?
Sono considerati immobili: le abitazioni principali e secondarie, i fabbricati anche industriali e i terreni agricoli. Di regola l’abitazione principale è sempre soggetta al pagamento della Tasi ma è esentata dal pagamento dell’IMU. A questo principio di massima fanno eccezione le abitazioni principali considerate come immobili di lusso perché appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.

Che cos’è l’abitazione principale?
Non sempre l’abitazione principale coincide con la prima casa, infatti, l’abitazione principale è l’immobile in cui il proprietario, ed eventualmente il suo nucleo familiare, hanno la residenza anagrafica e dimorano abitualmente. L’abitazione principale viene considerata la stessa sia per la Tasi (pagamento) che per l’IMU (esenzione). Nel caso in cui il proprietario di un immobile risiede in una casa in affitto, dovrà pagare le tasse sui propri immobili, considerandoli come seconde case e applicando su di esse le relative aliquote.

Proprietari, inquilini e comodatari
Mentre l’IMU è a totale carico del proprietario dell’immobile, la Tasi viene suddivisa tra proprietario dell’immobile e eventuale inquilino o comodatario (nel caso in cui ve ne sia uno) in proporzioni variabili da comune a comune. Più precisamente la quota a carico dell’affituario o del comodatario dell’immobile varia tra il 10% e il 30% del tributo mentre, qualora non vi siano disposizioni comunali precise, in materia deve essere applicata la quota minima del 10%.
L’importo dovuto dall’inquilino si determina sul totale del tributo dovuto, trattandosi di una frazione del totale.
Nel caso in cui l’immobile sia occupato da più inquilini l’importo del tributo non cambia e il pagamento del tributo da parte degli inquilini va considerato come un’obbligazione solidale, quindi, qualora il versamento del tributo non avvenga, il Comune potrà contestare il mancato pagamento a tutti o solo ad alcuni degli occupanti dell’immobile. Qualora gli inquilini siano più di uno e si abbia bisogno di un criterio per suddividere la quota di tributo dovuto, in genere si utilizza il criterio superficie occupata (ogni inquilino paga in proporzione) sebbene si tratti di un criterio interno che non può avere alcun valore ai fini della determinazione del tributo da parte del Comune.

La base imponibile
Il tributo dovuto per Tasi e Imu, il cui metodo di calcolo è lo stesso, si ottiene applicando le specifiche aliquote, determinate da ogni singolo comune (e, in genere, differenti per Imu e Tasi),alla base imponibile. Quest’ultima:

• nel caso dei fabbricati (siano essi immobili o fabbricati industriali) si ottiene dalla rendita catastale rivalutata del 5% il cui valore va moltiplicato per i coefficienti previsti dalla legge e variabili in base alla specifica tipologia di immobile (per le abitazioni principali è 160, ad esempio);
• nel caso delle aree edificabili si ottiene dal valore di mercato al primo gennaio dell’anno di riferimento;
• nel caso dei terreni agricoli (che pagano l’Imu ma non la Tasi), si ottiene dal reddito domenicale rivalutato del 25% e moltiplicato per lo specifico coefficente (75 per terreni posseduti da coltivatori diretti, ad esempio).

Coniugi separati
Se i coniugi separati risiedono (e hanno la residenza anagrafica) in due abitazioni differenti di loro proprietà, situati nello stesso comune, solo uno tra i due immobili potrà essere considerato come abitazione principale (e, quindi, essere esentato da Imu). Se, invece, gli immobili dove risiedono i coniugi separati sono situati in due comuni differenti, entrambi potranno essere considerati come abitazioni principali ed essere esentati dall’IMU.

Comproprietari
Nel caso di immobili in comproprietà, le regole sono differenti per i due tributi, anche se per entrambi si utilizza il modello F24.
Per quanto riguarda l’Imu ogni comproprietario risponde di una specifica quota di imposta proporzionale alla quota di possesso.
Per quanto riguarda la Tasi il pagamento è solidale, quindi, se uno dei comproprietari non versa la propria quota o versa una quota insufficiente, il comune può rivalersi, a propria discrezione, a uno o a tutti i proprietari per ottenere, quanto dovuto.