Imu e Tasi 2015, vendita o acquisto di abitazione principale e di altri immobili: le regole fiscali

Sempre più vicino il termine per il pagamento dell’acconto su Imu e Tasi 2015, le imposte sulle abitazioni secondarie e sui servizi indivisibili, per le quali i contribuenti sono chiamati alla cassa entro il prossimo 16 Giugno.

Il 16 giugno scade il termine per l’acconto 2015 dell’Imu e della Tasi. In attesa delle aliquote definitive 2015 da parte dei Comuni per il calcolo dell’acconto si applicano al momento le stesse aliquote già utilizzate per il saldo dello scorso anno.

Un caso particolare che occorre considerare e approfondire è quello delle abitazioni principali e secondarie, che siano state oggetto di vendita e di acquisto nel corso del periodo d’imposta 2014, per il quale si pagano Imu e Tasi.

A tal proposito occorre considerare le modalità di calcolo dei due tributi, per poi comprendere quali sono le specifiche che si configurano in questi due casi, per ciascuno dei due tributi.

Imu e Tasi : cosa cambia nel 2015
Per quanto riguarda le modalità di calcolo del primo acconto di Imu e Tasi, da versare entro il prossimo 16 Giugno, occorre ricordare che rimangono in vigore le aliquote stabilite lo scorso anno.
Per quanto riguarda le variazioni, che possono influire sui coefficienti di calcolo, occorre verificare:

• se la rendita catastale dell’immobile è variata al 1° gennaio 2015 (data di riferimento da considerare per le rendite catastali);
• se è cambiata la modalità di utilizzo del fabbricato (un’immobile che nel 2013 era adibito ad abitazione principale e che, successivamente è stato tenuto a disposizione, nel 2014 era, ad esempio, esentato dal pagamento dell’IMU mentre non lo sarebbe quest’anno);
• se sono state apportate variazioni al piano regolatore generale che ha cambiato la destinazione di un’area rendendola, ad esempio, fabbricabile;
• se il contribuente stesso ha acquistato o venduto, nel corso del periodo d’imposta 2014, uno o più immobili;

Calcolo di IMU e Tasi in caso di vendita e acquisto
Mentre in tutte le variazioni considerate sopra occorre utilizzare un coefficiente differente, in base alla nuova tipologia di immobile o prevedere un calcolo ex novo, nel caso di un immobile precedentemente adibito ad abitazione principale (per l’Imu), nei casi di vendita e di acquisto di immobile, durante il periodo d’imposta 2014, occorre considerare le seguenti specifiche:

• le due rate (acconto e saldo) dei tributi devono essere di pari importo;
• se, quindi, l’acquisto, ad esempio, è avvenuto durante il 2014 (ad esempio il 1 Aprile) il tributo si calcola dal momento dell’acquisto fino al 31 Dicembre 2014 e, poi si divide l’importo ottenuto per 2, così da ottenere due rate di pari importo;
• rimane non corretto calcolare il tributo dal momento dell’acquisto fino alla fine del semestre in cui l’acquisto dell’immobile è avvenuto;
• vale la medesima specifica nel caso della vendita (dal 1 Gennaio 2014 al momento della vendita);
• Nel caso in cui il possesso dell’immobile si sia prolungato per almeno 15 giorni nell’arco dello stesso mese, ai fini del calcolo, quello stesso mese si computa per intero;
• Al momento del calcolo del saldo (seconda rata, in scadenza a Dicembre) occorrerà ricalcolare l’intero tributo, applicando l’aliquota, valevole per il 2015, che il Comune di residenza avrà, nel frattempo, deliberato, per poi andare a sottrarre l’importo già pagato entro il 16 Giugno, nella prima rata, in sede di liquidazione dell’acconto;

Ambiti di applicazione
La Tasi è dovuta dal contribuente sia sull’abitazione principale che sulle eventuali abitazioni secondarie mentre l’IMU è dovuta per le abitazioni secondarie ma non per l’abitazione principale. A questo principio generale fanno eccezione:

• gli immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) per i quali è dovuta l’IMU anche nel caso in cui siano abitazioni principali;
• le seconde o ulteriori pertinenze dell’abitazione principale (categorie catastali C/2, C/6 e C/7) per le quali è prevista l’esenzione dall’IMU per una sola unità immobiliare per ciascuna categoria;
• Occorre inoltre ricordare, a proposito della Tasi che è dovuta per gli immobili e per le aree edificabili ma non per i terreni agricoli.
• Per quanto riguarda, invece, l’IMU occorre ricordare anche i seguenti altri casi di esenzione:
• immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa e assegnati ai soci;
• alloggi sociali;
• casa coniugale assegnata al coniuge nell’ipotesi di separazione legale o divorzio;
• unico immobile assegnato a un contribuente e posseduto dalle Forze armate;

Occorre anche ricordare che lo scorso anno il MEF ha pubblicato delle Faq relative a Imu e Tasi in cui è stato chiarito che, in mancanza di un’espressa previsione normativa, si possono applicare per la Tasi le medesime regole previste per l’Imu. Ciò significa che le modalità di calcolo dell’acconto della Tasi sono le stesse previste per l’Imu e descritte nel paragrafo precedente.