Contratti di locazione: quando conviene la cedolare secca?

Quando si deve stipulare un nuovo contratto di locazione, la scelta tra canone libero e canone concordato si scontra con la scelta della migliore convenienza fiscale, tra regime Irpef e quello della cedolare secca. A prima vista, il regime della cedolare secca (aliquota del 21% o del 10% sui contratti a canone concordato) può sembrare in tutti i casi la scelta più conveniente da effettuare, ma attenzione non sempre è così. Per capire quale regime fiscale è per noi più vantaggioso è necessario effettuare alcune riflessioni.

Da un punto di vista strettamente fiscale il soggetto che decide di affittare un immobile ha la possibilità di scegliere se assoggettare i canoni d’affitto a tassazione ordinaria Irpef, oppure, in presenza di particolari condizioni, al regime della cedolare secca.

Regime della cedolare secca
Applicare il regime della cedolare secca può essere conveniente per il locatore in quanto gli consente di applicare un’imposizione fiscale calcolata sul 21% del canone di locazione, in sostituzione dell’Irpef, delle addizionali Comunali e Regionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. La cedolare secca può essere conveniente anche per l’inquilino, perché in questo modo il locatore è obbligato a rinunciare alla facoltà di richiedere l’aggiornamento annuale del canone di locazione in base ai coefficienti ISTAT, anche se questa è prevista nel contratto.

Regime ordinario Irpef
Il regime ordinario prevede che il canone di locazione confluisca nella base imponibile dell’IRPEF, con una riduzione forfettaria del 5% o del 30% a seconda se abbiamo stipulato un contratto a canone libero o un contratto a canone concordato. In questo caso il locatore e il locatario sono tenuti al 50% al sostenimento dell’imposta di registro (2%) e dell’imposta di bollo.

Il tipo di contratto e la convenienza
Per la tipologia di contratto da adottare la scelta è tra il canone libero, il cosiddetto 4+4, e il canone concordato o agevolato 3+2. Con il contratto a canone concordato la convenienza deve essere valutata città per città, infatti, le condizioni del contratto stesso sono definite dagli accordi raggiunti a livello locale tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari, e prevedono un livello minimo e massimo di canone applicabile in base alle aree e alla categoria catastale degli immobili. In buona sostanza l’appetibilità di una tipologia di contratto libera o concordata dipende tipicamente da come nelle varie città sono stati siglati questi accordi. Il locatore è in ogni caso chiamato a valutare immediatamente quanto potrebbe eventualmente perdere applicando il canone concordato, rispetto a quello che potrebbe fissare con una libera contrattazione con l’inquilino.
Ipotizzando una situazione standard, il contratto concordato presenta vantaggi migliori, perché da un punto di vista fiscale consente l’applicazione della cedolare secca con l’aliquota più vantaggiosa del 10%, mentre nel caso di applicazione dell’IRPEF, come abbiamo visto, si avrebbe solamente una riduzione del 30% del canone, che resterebbe assoggettato ad IRPEF per il restante 70% oltre a dover sostenere il pagamento dell’imposta di registro e di bollo. Attenzione però, questo calcolo deve essere effettuato considerando anche alcune situazioni personali. Se il locatore ha per esempio redditi molto bassi e/o molte detrazioni per oneri (familiari a carico), allora potrebbe trovarsi nella condizione di non dover applicare la cedolare, che gli farebbe perdere le deduzioni/detrazioni altrimenti spettanti ai fini IRPEF. In questi casi la scelta riguarderà esclusivamente i regimi ordinari, con contratto libero o concordato (con riduzione forfettaria del 5 o del 30 per cento). In conclusione, quindi se le condizioni personali del locatore non rendono conveniente la cedolare, la scelta del regime concordato è sempre quella migliore.