Come funziona l’accertamento immobiliare?

L’attività di accertamento svolta dalla Guardia di Finanza e dall’Agenzia delle Entrare, può riguardare anche le attività immobiliari, al fine di verificare l’esatta applicazione dell’imposta di registro legata agli atti che hanno per oggetto beni immobili.

Per i trasferimenti immobiliari, la base imponibile alla quale commisurare le imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale è rappresentata data dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto. Per valore, ai sensi dell’articolo 51 comma 1 del DPR n. 131/86 si assume quello dichiarato dalle parti nell’atto e, in mancanza se superiore, il corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. Lo stesso decreto precisa anche che, gli atti che hanno per oggetto beni mobili o diritti reali immobiliari, per valore si intende quello venale in comune commercio.

Una volta liquidata l’imposta principale in sede di eventuale accertamento di valore, l’Agenzia delle Entrate, effettua un controllo volto a stabile se il corrispettivo indicato in atto rifletta effettivamente il valore venale in commercio. L’azione di accertamento deve essere effettuata dagli uffici, a pena di decadenza, entro due anni dal pagamento dell’imposta principale. Gli uffici effettuano una valutazione di congruità circa il valore o il corrispettivo indicato in atto dalle parti, verificandone la corrispondenza al valore venale in commercio.

Criteri di valutazione per gli immobili
Ai sensi dell’articolo 51 comma terzo del DPR n. 131/86 l’Amministrazione finanziaria, verifica la corrispondenza al valore venale in comune commercio del valore o del corrispettivo indicato in atto, con riguardo:

• Ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, aventi per oggetto gli stessi immobili, altri di analoghe caratteristiche e condizioni secondo il criterio comparativo;
• Al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari secondo il criterio di capitalizzazione;
• Ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base delle indicazioni fornite dai Comuni.

Criteri di valutazione per i terreni
Per i terreni, il cui costo fiscale rilevante ai fini della determinazione delle plusvalenze, di cui all’articolo 67 comma 1 lettere a e b del TUIR sia stato rivalutato ai sensi della Legge n. 448/01 e successive proroghe e riproposizioni, il valore risultante dalla perizia asseverata di stima eseguita dal professionista incaricato, costituisce il valore minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

L’atto di irrogazione sanzioni
L’amministrazione finanziaria, qualora accerti che il valore indicato in atto dalle parti, sul quale sono state liquidate le imposte di registro, ipotecaria e catastale, risulta inferiore al valore venale, emette un unico atto con il quale rettifica il valore dichiarato, liquida le maggiori imposte a versare, liquida gli interessi e le sanzioni.

Sotto il profilo sanzionatorio, se il valore accertato dall’ufficio supera il valore dichiarato in atto dalle parti, l’articolo 71 del DPR n. 131/86 distingue due fattispecie:

• L’atto non ha oggetto immobili, per i quali risulta applicabile l’istituto della valutazione automatica ai sensi dell’art. 52 del DPR n. 131/86. Viene irrogata sanzione tra il 100% e il 200% della maggiore imposta dovuta, soltanto se la differenza tra il valore accertato e quello indicato dalle parti nell’atto supera il 25% del valore accertato;
• L’atto ha per oggetto immobili, per i quali risulta applicabile l’istituto della valutazione. In tale caso si applica una sanzione tra il 100% e il 200% della maggiore imposta dovuta, a prescindere dall’entità della differenza.