Acquisto casa: cosa succede in caso di mancato rilascio del certificato di agibilità

Colui che intende acquistare un immobile da destinare ad uso abitativo deve accertare che sia idoneo ad essere abitato, cioè che abbia determinate caratteristiche in termini di sicurezza e di conformità all’uso.

In generale le certificazioni sono delle dichiarazione e attestazioni rilasciate da soggetti competenti che hanno ad oggetto aspetti e caratteristiche di un immobile che ne evidenziano la funzionalità ai fini convenuti.

L’attuale legislazione del nostro Paese, tenuto conto anche dell’influenza proveniente dalla normativa europea, ha introdotto una serie di prescrizioni in ambito di sicurezza e igiene che riguardano le unità immobiliari ad uso abitativo.

Certificato di agibilità: che cos’è

Si tratta del certificato disciplinato dagli artt. 24 – 26 del testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/201) che attesta il rispetto di tutte le norme in materia edilizia, relative alle condizioni di sicurezza, salubrità, igiene ed efficienza energetica degli edifici e degli impianti in essi installati.
L’attestazione di tali condizioni conseguenti al rispetto della relativa normativa, rendono l’abitazione acquistata idonea ad essere vissuta e dunque funzionale al suo utilizzo.

Come viene rilasciata la certificazione?

Il certificato di agibilità viene rilasciato dall’Ufficio comunale ogni volta che l’immobile sia oggetto dei seguenti interventi:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni;
• cambio di destinazione d’uso dell’immobile;
• altri interventi che possano influire sulle condizioni di agibilità dell’immobile.
  Chiunque sia interessato a questo tipo di interventi deve chiedere il rilascio del certificato entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori. La mancata richiesta del certificato entro tale termine comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria che può andare da 77 a 646 euro.
  La domanda deve essere correlata dai documenti richiesti dalla legge, tra i quali vi sono il certificato di conformità degli impianti e il certificato di conformità alla normativa antisismica. Per appurare l’elenco della documentazione completa è bene fare riferimento ai regolamenti edilizi comunali che dispongono in merito.

Presentata la domanda, il certificato di agibilità viene rilasciato in due modi:

• con espresso provvedimento del dirigente o responsabile del comune entro il termine di 30 giorni;
• con il cd silenzio assenso, se è stato presentato il parere preventivo positivo dell’ASL competente. In quest’ultimo caso il venditore non potrà consegnare il certificato di agibilità ma solo la documentazione attestante la regolare presentazione della domanda e il decorso del termine di legge.

Il decreto legge n. 69/2013 (Decreto del Fare) ha introdotto la possibilità di ottenere il certificato di agibilità con un’autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti. Anche questa opportunità potrà essere regolamentata dalle varie Regioni con delle norme attuative locali.

Certificato di agibilità e commerciabilità dell’immobile
Vediamo in che modo la presenza o meno del certificato di agibilità può incidere in caso di compravendita dell’abitazione.
La compravendita di un immobile può avvenire anche se non è stato rilasciato il certificato di agibilità da parte del venditore, in quanto non si tratta di un obbligo previsto dalla legge ai fini della validità del contratto.
Infatti l’atto può essere valido anche se il fabbricato è privo di questo requisito, tanto che non è obbligatorio menzionarlo nel contratto.

Nonostante il certificato non incida sulla possibilità di commerciare l’immobile, tuttavia costituisce un presupposto fondamentale per l’utilizzo dello stesso in conformità alla sua destinazione.

Considerata da questo punto di vista l’importanza del certificato è evidente ed è bene che l’acquirente provveda al più presto alla sua richiesta al venditore-costruttore, fin dal momento della stipula del contratto preliminare e in ogni caso al momento del contratto definitivo di compravendita.

Poiché il certificato non è previsto dalla legge, pena la nullità dell’atto, la mancata consegna da parte del venditore non inficia la transazione che resta pertanto valida.

Tuttavia, come ritenuto dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 23157 dell’11/10/2013), la vendita di un immobile destinato ad abitazione che risulti privo di agibilità si deve considerare vendita di un bene diverso da quello promesso e il venditore sarà responsabile per aver consegnato un bene con valore di mercato inferiore rispetto a quello convenuto.
La Suprema Corte dichiara inoltre che l’attestazione dell’abitabilità è comunque un’obbligazione in capo alla parte venditrice la quale sarà responsabile della mancata consegna della relativa certificazione. Quando il venditore non provvede ad eseguire la prestazione dovuta, scatterà il risarcimento del danno.
L’assenza o la mancata consegna del certificato di agibilità possono infatti legittimare l’acquirente alla richiesta di risarcimento del danno, da quantificare in base alle spese da lui sostenute per procurarsi il certificato non fornito dal venditore; in alternativa potrà essere richiesta la riduzione del prezzo pattuito qualora non ancora corrisposto o di parte del prezzo già versato.