Investire in borsa nel settore immobiliare è una scelta interessante che sempre più investitori orientati verso investimenti a sconto stanno prendendo in considerazione. Le dinamiche dei tassi d’interesse hanno significativamente affossato l’andamento dei trust immobiliari (REITs) e degli ETF che replicano il settore Real Estate.
Attualmente, l’Europa sembra offrire prospettive di recupero più solide rispetto agli Stati Uniti, il che potrebbe rendere i REITs e gli ETF europei un’opzione di investimento più attraente nei prossimi anni. Al contrario, gli Stati Uniti presentano nuove preoccupazioni rispetto agli anni scorsi e un premio al rischio più contenuto.
Oltre alle recenti contrazioni nelle vendite registrate a maggio, il mercato statunitense sta assistendo a un sostanzioso calo della domanda di legname, nonostante la «stagione edilizia». Di fronte a queste evidenze emergenti, quali scelte di investimento potrebbe essere sensato prendere per un investitore?
Cosa sta accadendo al mercato immobiliare globale?
Negli ultimi anni, il mercato immobiliare globale ha subito notevoli trasformazioni, influenzate in modo significativo dall’aumento dei tassi d’interesse.
Nel 2023, il mercato immobiliare europeo ha registrato un calo del 9.5% rispetto all’anno precedente, con circa 710.000 transazioni registrate. Questo decremento è stato particolarmente evidente nel settore degli uffici e commerciale, dove le compravendite hanno subito un rallentamento significativo. L’aumento dei tassi d’interesse ha reso più costoso il finanziamento per l’acquisto di immobili, scoraggiando sia gli investitori sia i privati.
Negli Stati Uniti, il mercato immobiliare ha mostrato dinamiche differenti. Nel 2023, il prezzo medio di vendita di una casa è aumentato del 5.5% rispetto all’anno precedente senza registrare grandi cali nel numero di transazioni. I problemi sono arrivati nel 2024: a maggio, l’aumento dei prezzi ha portato alle prime riduzioni delle vendite di case esistenti (una riduzione dello 0.7%). Allo stesso modo, i permessi di costruzione per nuove unità hanno toccato i minimi di giugno 2020 con un calo drastico tra febbraio e maggio della costruzione di appartamenti. Anche la crescita economica degli Stati Uniti è prevista rallentare, con una revisione delle previsioni di crescita del PIL per il 2024 attesa intorno allo 0.7%.
In molti stanno guardando il mercato immobiliare statunitense con preoccupazione, a maggior ragione se si considera le prospettive di politica monetaria dettate da Powell, il quale continua a spostare una visione «higher for longer» per quanto riguarda i tassi d’interesse definiti dalla Federal Reserve.
Quali sono le prospettive future: Europa in ripresa, Stati Uniti in difficoltà
In sostanza, nonostante la contrazione immobiliare negli Stati Uniti sia stata meno marcata rispetto all’Europa, le prospettive future sembrano più favorevoli per il vecchio continente. In Europa, si prevede una ripresa del mercato immobiliare nel secondo semestre del 2024, favorita dai primi tagli dei tassi della BCE. Al contrario, negli Stati Uniti, l’eccessivo aumento dei prezzi degli immobili suggerisce che il peggio potrebbe ancora dover arrivare, rendendo il mercato meno attraente per gli investitori.
Un’indicazione curiosa ma significativa della difficoltà del mercato immobiliare e della costruzione è il crollo dei prezzi del legname. Nonostante la stagione edilizia, i prezzi del legname sono diminuiti drasticamente, segno che i mercati dell’edilizia residenziale e del miglioramento della casa stanno cedendo a causa degli alti costi di finanziamento ed i futures sul legname hanno perso il 3% venerdì. Non a caso, il più grande produttore di legname del Nord America, West Fraser Timber, ha chiuso in Columbia Britannica e in Florida. Una evento che sarebbe aver preoccupato molti esperti dato che una cosa simile accadde anche poco prima del crollo immobiliare del 2008. Questo declino sottolinea come gli alti tassi d’interesse, con tassi ipotecari ai massimi degli ultimi decenni, stiano frenando un crollo del mercato immobiliare.
Come orientare il proprio portafoglio d’investimento?
In questo contesto economico, le borse potrebbero guardare con maggior interesse ai mercati europei rispetto a quelli statunitensi. I REITs (Real Estate Investment Trusts) europei sono stati particolarmente colpiti negli ultimi due anni, più di quelli statunitensi, il che potrebbe presentare opportunità di investimento interessanti man mano che il mercato europeo si riprende.
Lo stesso potrebbe valere per i fondi che mirano a fornire un’esposizione all’investitore in direzione di realtà quotate operative nel segmento immobiliare: mentre lo STOXX Europe 600 Real Estate si è contratto di oltre il 25% nell’ultimo triennio, l’S&P 500 Real Estate meno del 15%.
Per un investitore, potrebbe aver senso cercare di fare questo paragone con fondi: consideriamo due ETF (Exchange-Traded Fund) che rappresentano il settore immobiliare in Europa e negli Stati Uniti: l’iShares European Property Yield UCITS ETF (IPRP) investe principalmente in REITs e società immobiliari europee che offrono un rendimento elevato. Negli ultimi due anni, ha subito una performance negativa, riflettendo la difficoltà del mercato immobiliare europeo. Invece, il Vanguard Real Estate ETF (VNQ) si concentra su REITs statunitensi e ha mostrato una performance relativamente stabile nonostante le sfide del mercato. Tuttavia, l’aumento dei prezzi degli immobili e il rallentamento delle vendite potrebbero limitare ulteriori guadagni, rendendo questo ETF meno attraente rispetto alle controparti europee in una prospettiva a lungo termine.
