Ritorsioni per chi compra casa all’asta: come difendersi dai rischi

Daniele Bausi

13/06/2022

16/06/2022 - 12:04

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Acquistare una casa all’asta può rivelarsi un’operazione vantaggiosa, stante il prezzo inferiore a quello di mercato. Vediamo se l’operazione comporta effettivamente dei rischi.

Ritorsioni per chi compra casa all'asta: come difendersi dai rischi

Acquistare all’asta un immobile significa aggiudicarsi una casa all’esito di un procedimento giudiziario che ha visto coinvolti il proprietario, debitore di una certa somma di denaro, e i creditori pignoranti i quali, a seguito dell’inadempimento, hanno instaurato con lui un processo al fine di rivalersi sul suo patrimonio (cfr. art. 2740 c.c.). Quanto agli effetti, l’operazione non diverge da una compravendita tra privati, solo che essa si conclude con la vendita forzata (ossia senza il consenso del proprietario) dell’immobile al soggetto che risulterà migliore offerente.

Per l’acquirente, l’operazione può risultare vantaggiosa, in quanto il prezzo che andrebbe a pagare in caso di aggiudicazione del bene sarebbe inferiore al prezzo commerciale stimato dal perito, con notevole risparmio di denaro (peraltro potendo anche usufruire delle agevolazioni fiscali, purché ciò sia comunicato per tempo).

D’altra parte, è necessario conoscere in modo adeguato il procedimento e soprattutto capire se l’operazione può comportare dei rischi o se, invece, risulta essere addirittura più sicura di un acquisto da un privato. Cerchiamo di far chiarezza e mettere in luce gli eventuali rischi dell’operazione.

Casa all’asta: eventuali gravami e diritti di terzi

Sebbene si possa pensare diversamente, la modalità di acquisto di un immobile all’asta è ancora più sicura e trasparente di una vendita tra privati. Due elementi rendono l’operazione sicura:

  • la perizia: il perito nominato dal giudice stima il bene (il prezzo base d’asta sarà determinato proprio sulla base della perizia), lo identifica catastalmente, anche con la relativa planimetria, ed evidenzia eventuali criticità, come lo stato di manutenzione, eventuali abusi edilizi e la loro possibile sanabilità;
  • il decreto di trasferimento: il giudice attua il decreto con cui trasferisce la proprietà del bene all’aggiudicatario. Contestualmente a tale decreto, il giudice dell’esecuzione ordina che le ipoteche e i pignoramenti gravanti sul bene siano cancellati (cfr. art. 586 c.p.c.).

Pertanto, l’acquirente risulta adeguatamente tutelato, a patto che abbia visionato per tempo e in modo corretto la perizia di stima, che dà una “fotografia” del bene. Per quanto attiene al decreto di trasferimento, in realtà, va chiarito che non tutti i gravami relativi al bene sono “sanati” contestualmente a tale provvedimento. Infatti, non è detto che il debitore che si veda pignorata e, successivamente, venduta all’asta la casa sia il pieno ed esclusivo proprietario di essa.

Un immobile, infatti, potrebbe essere intestato a più persone (cfr. art. 1100 c.c.) le quali, insieme, formano una comunione, cioè a dire una situazione di contitolarità di diritti reali su beni. La conseguenza è che la vendita all’asta avrebbe ad oggetto bensì l’intero, ma il ricavato dovrebbe essere corrisposto anche all’altro contitolare, non potendo incidersi sulla sua posizione, essendo un estraneo alla vicenda.

Lo stesso può dirsi con riferimento a diritti reali parziari come l’usufrutto o l’abitazione, ovvero domande giudiziali come quella ex art. 2932 c.c. o, ancora, un atto di destinazione che riguardi l’immobile oggetto di asta (cfr. art. 2645-ter c.c.): per tutte queste ipotesi si renderà necessario un provvedimento del giudice competente (che non è il giudice dell’esecuzione).

È opportuno anche «sondare» il terreno, visionando l’immobile e facendosi un’idea dello stato di fatto, anche in ordine alla persona del proprietario (debitore esecutato, che evidentemente non gioisce per la perdita del bene), per evitare di incappare in una situazione che, a prescindere dalle indagini tecniche, possa rivelarsi problematica per la quiete del futuro titolare del bene.

La perizia e lo stato di fatto dell’immobile

Il prezzo di partenza per l’asta immobiliare sarà determinato dal giudice delle esecuzioni, sulla base di una relazione di stima redatta da un tecnico nominato dallo stesso giudice. La perizia ha lo scopo di descrivere in modo completo l’immobile. In particolare, verranno indicati i dati catastali, le planimetrie, la situazione di fatto anche con riferimento a eventuali opere che siano state realizzate abusivamente e, se del caso, la loro sanabilità con i relativi costi.

La perizia andrà poi a indicare eventuali pendenze verso il condominio, qualora si tratti di un immobile facente parte di un edificio e, ancora, se il bene risulti occupato e il titolo che fonda tale occupazione, come un contratto di locazione.

A tal riguardo il contratto di locazione non sarà opponibile all’aggiudicatario (e quindi chi occupa il bene dovrà abbandonarlo), salvo che:

  • il contratto sia stato autorizzato dal giudice esecutivo;
  • il contratto abbia una data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento che ha dato origine alla vendita forzata.

La perizia del bene rende l’operazione più sicura di una vendita tra privati, proprio perché attesta lo stato dell’immobile, cosa che nelle compravendite tra privati non sempre avviene, poiché la relazione di un tecnico che garantisca la conformità urbanistica e catastale del bene ha un costo che le parti spesso evitano volentieri (ma aumentando così i rischi per le operazioni di rivendita futura).

Si rammenta, comunque, che il decreto di trasferimento del bene non sana eventuali abusi relativi all’immobile; pertanto, per evitare problemi in caso di futura alienazione dell’immobile, è opportuno saper leggere correttamente la perizia di stima in tutte le sue parti.

Finanziare l’acquisto della casa all’asta con un mutuo

Proprio perché qualsiasi persona fisica o giuridica (ad esempio una società) può partecipare a un’asta immobiliare (tranne il debitore che sta perdendo la casa ovviamente), non è detto che si disponga del denaro necessario per l’acquisto, nonostante il prezzo da pagare sia notevolmente inferiore a quello di mercato.

La soluzione - come in ogni ipotesi di acquisto di immobili in cui non si disponga di tutto o parte del denaro - può essere quella di rivolgersi a una banca per ottenere un finanziamento.

Il contratto di mutuo dovrà essere concluso nei termini previsti dall’Avviso di vendita per il versamento del prezzo. Si tratta di un mutuo “di scopo”, poiché ha il fine specifico di finanziare l’acquisto di un bene che si è aggiudicato all’asta.

La conclusione del contratto di mutuo avverrà contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento della proprietà del bene, in modo tale che l’aggiudicatario – divenuto proprietario – potrà concedere alla banca l’ipoteca sull’immobile acquistato, quale garanzia della restituzione del denaro ricevuto in prestito.

Non tutte le banche hanno interesse a finanziare un bene acquistato all’asta; pertanto, è bene informarsi per tempo per evitare che l’istituto di credito, all’esito dell’operazione, si rifiuti. A tal fine è stata stipulata una Convenzione per l’erogazione di mutui ai soggetti aggiudicatari delle aste tra l’Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali. In tal modo, sarà possibile sapere fin da subito quali banche hanno aderito a tale Convenzione, consultando online il sito nella sezione delle aste immobiliari.

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