Prima casa venduta prima dei 5 anni e nuova casa all’estero: quando lo sconto si salva

Chi ha comprato casa in Italia con le agevolazioni «prima casa» e poi si trasferisce all’estero ha un problema di calendario. Se vende prima che siano passati cinque anni dall’acquisto, di regola perde lo sconto fiscale. Con la risposta a interpello n. 200 del 5 novembre 2026 l’Agenzia delle Entrate apre una strada per chi compra prima la casa all’estero e vende dopo quella italiana.

Il via libera c’è, ma con due paletti: i tempi, due anni, e la prova che all’estero si vive davvero.

Il caso

Secondo i primi resoconti del documento, il contribuente che ha presentato l’interpello aveva comprato nel 2025 un’abitazione in Italia insieme al coniuge, con l’IVA agevolata al 4%. Pochi mesi dopo ha acquistato all’estero la casa in cui andare a vivere. La domanda era semplice: posso vendere quella italiana prima dei cinque anni senza perdere il beneficio?

Sì, ha risposto l’Agenzia. Che la nuova abitazione sia fuori dall’Italia non fa decadere di per sé l’agevolazione, purché il Fisco possa verificare dove il contribuente vive.

Da non confondere con il caso opposto. Per chi risiede già all’estero e compra in Italia le regole sono più rigide, e spesso lo sconto prima casa non spetta a chi si è trasferito all’estero se non ci sono motivi di lavoro.

Cinque anni e due vie d’uscita

Chi compra con i benefici prima casa e rivende entro cinque anni perde l’agevolazione. L’Agenzia recupera la differenza d’imposta, con una sanzione del 30% e gli interessi. Le eccezioni sono due.

• Vendo prima, ricompro dopo. Se entro un anno dalla vendita si compra un’altra abitazione principale, la decadenza non scatta. Dal 2010 (circolare 31/E) l’Agenzia accetta anche un acquisto all’estero, se con quel Paese esistono strumenti di cooperazione amministrativa per verificare la dimora.
• Compro prima, vendo dopo. Chi ha ancora la vecchia prima casa può comprarne un’altra con lo sconto, ma deve vendere la precedente entro due anni. Prima della legge di Bilancio 2025, in vigore dal 1° gennaio 2025, il termine era di un anno.

I chiarimenti precedenti riguardavano solo il primo schema. La novità è che ora l’Agenzia applica la stessa logica al secondo: si può comprare all’estero prima di vendere in Italia.

Le condizioni

I requisiti sono quattro.

1. La casa estera deve diventare l’abitazione principale entro due anni dall’acquisto.
2. Entro lo stesso termine va venduta quella italiana.
3. Con il Paese estero devono esistere strumenti di cooperazione amministrativa, così che il Fisco italiano possa controllare.
4. Acquisto e dimora abituale all’estero vanno documentati, con atti muniti di apostille e tradotti in italiano.

Il termine parte quindi dal rogito estero, non dalla vendita. Chi arriva alla scadenza senza aver venduto, o senza essersi davvero trasferito, perde il beneficio sulla casa italiana.

Occhio in particolare ai frontalieri che spostano la residenza oltre confine. Lavorano da una parte e vivono dall’altra: conta che la casa estera sia quella in cui abitano, non un appoggio per qualche notte.

Prima l’estero o prima l’Italia?

L’ordine delle operazioni conta, perché i termini non coincidono.

Ne esce un piccolo paradosso: chi ha già venduto e cerca ancora casa fuori ha metà del tempo di chi ha fatto il contrario.

Documenti e invio

Per le carte valgono i precedenti sul riacquisto all’estero, a partire dalla risposta n. 126 del 2021. Servono:

• l’atto di acquisto dell’immobile estero;
• la prova della dimora abituale, per esempio contratti e bollette delle utenze;
• l’apostille, che attesta l’autenticità dei documenti stranieri (Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961);
• la traduzione in italiano.

In quei casi l’Agenzia ha chiesto di mandare tutto, via PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, all’ufficio che aveva registrato l’acquisto italiano. Conviene tenere le copie in ordine: i controlli possono arrivare anche anni dopo.

Se qualcosa va storto

Basta che manchi una condizione e l’agevolazione sulla casa italiana decade. Chi aveva pagato l’IVA al 4% restituisce la differenza con l’aliquota ordinaria, chi aveva il registro ridotto la differenza con le imposte ordinarie. Sopra si aggiungono sanzione e interessi: tempi e importi sono nella nostra guida alla decadenza dal bonus prima casa.

Sul credito d’imposta per il riacquisto i resoconti disponibili tacciono. Meglio non contarci finché un professionista non ha letto il testo integrale.

E con la manovra 2027?

Il ddl di Bilancio 2027, ora in Parlamento, vuole portare a due anni anche il termine per ricomprare dopo una vendita. Se passasse, i due schemi della tabella si allineerebbero. Finché la legge non sarà approvata e pubblicata in Gazzetta Ufficiale, però, chi vende prima di ricomprare ha un anno.

Nell’attesa, chi può ancora scegliere da dove cominciare ha un buon motivo per firmare prima il rogito all’estero. Con un limite: la risposta vincola l’Agenzia solo verso chi ha presentato l’interpello (articolo 11 dello Statuto del contribuente, legge n. 212/2000). Per tutti gli altri è un orientamento, non una garanzia.