L’Australia è alle prese con una gravissima crisi abitativa e immobiliare. La popolazione più giovane è esclusa dal mercato a causa della mancanza di offerta, dei prezzi alle stelle delle case – già considerati elevati prima della pandemia di Covid-19 - e di un sistema fiscale che favorisce gli investitori. Nel frattempo, le liste d’attesa per accedere all’edilizia popolare sono lunghissime e la competizione elevata.
Che cosa sta succedendo al Paese che, secondo l’Economist, può vantare ben due megalopoli, Sydney e Melbourne, nella classifica delle città più vivibili del 2024? Basta dare un’occhiata ai numeri. L’indice nazionale Home Value Index di CoreLogic rivela che il valore delle proprietà è aumentato del 32,5% tra il marzo 2020 e il febbraio 2024, con un enorme + 188mila dollari al valore mediano di un’abitazione australiana.
Negli ultimi due anni la Reserve Bank of Australia ha cercato di tamponare l’emergenza varando ben 13 aumenti dei tassi di interesse: l’aumento dei prezzi degli alloggi non è diminuito del tutto, ma per lo meno ha rallentato il ritmo. Poca cosa, comunque, visto che i prezzi degli immobili abitativi sono ancora alle stelle.
Per farci un’idea di cosa parliamo, basti sapere che i prezzi delle case sono aumentati in media del 6,2% all’anno tra il 1996 e il 2010 e di un altro 5,2% tra il 2012 e il 2017, seguiti poi dal boom post Covid degli ultimi quattro anni. C’è un paragone che aiuta a capire la differenza rispetto al passato. I prezzi delle case a Sydney si aggiravano intorno ai 27.500 dollari nel 1970, ovvero circa 250mila dollari ai prezzi odierni, mentre adesso sono schizzati a 1,1 milioni.
La crisi abitativa dell’Australia
Come ha scritto il Sydney Morning Herald, l’accessibilità economica delle abitazioni è in genere misurata confrontando il reddito con i costi delle stesse abitazioni. Man mano che aumenta la quota media di reddito richiesta per pagare un mutuo o un affitto, gli alloggi si avvicinano a essere «inaccessibili». E i dati mostrano che questa è, in effetti, la situazione che si trova in gran parte dell’Australia.
La società di monitoraggio immobiliare PropTrack ha calcolato che, nel giugno 2023, una famiglia con un reddito pari alla media australiana avrebbe potuto permettersi solo il 13% delle case vendute in tutto il Paese. Ma il prezzo della casa è solo una parte del problema. C’è da considerare anche, per esempio, un’altra grande barriera (soprattutto per i giovani): il risparmio per la caparra. Ebbene, il tempo medio necessario per risparmiare il 20% della caparra media richiesta ha raggiunto quasi 11,4 anni durante i primi tre mesi del 2024 (rispetto ai circa sei del 2002).
E non è finita qui, perché anche gli affitti sono saliti, con un aumento del 7,8% annuo rilevato nel 2023. La situazione, come detto, sta leggermente migliorando ma il contesto resta preoccupante. Soluzioni? Al momento poche.
Si fa un gran parlare del cosiddetto build-to-rent, l’ultima mania negli investimenti immobiliari che consiste nel costruire immobili destinati all’affitto gestito professionalmente. La maggior parte di questi progetti offre una serie di servizi - come palestre, spazi di co-working e sale da pranzo - e un aspetto di vita comunitaria per attrarre gli inquilini, ma si rivolge però per lo più alla fascia medio-alta del mercato.
Carenza di alloggi (e non solo)
La crisi abitativa dell’Australia viene da lontano. Negli anni ’90 si iniziarono a registrare i primi sussulti in seguito alla deregolamentazione del settore finanziario attuata nel decennio precedente. Si generò un ambiente con bassa inflazione e bassi tassi di interesse, e un aumento dell’accesso delle famiglie alla finanza.
Con un altro aumento, quello della domanda per gli alloggi, i prezzi per le case sarebbero iniziati a salire arrivando gradualmente a smarcarsi dagli stipendi. Il risultato di tutto questo? Ben presto l’equazione di quanto reddito serviva per poter acquistare una casa avrebbe iniziato a sgretolarsi.
Ma ci sono tanti altri fattori recenti da considerare che hanno contribuito a formare un mix letale. Come l’aumento della popolazione australiana (del 30% negli ultimi due decenni) innescato da un elevato tasso di immigrazione. Ovvio che questo ha portato alla domanda di nuove case. Allo stesso tempo, tuttavia, i governi australiani si sono ritrovati a fare i conti con la carenza di terreni adatti all’edilizia residenziale, con leggi urbanistiche inadeguate, con una regolamentazione oppressiva e con una pianificazione centrale confusa.
Last but not least, i costruttori sono stati messi alle strette dall’aumento dei costi dei materiali edili e dalla mancanza di manodopera disponibile. Significa che ci sono meno costruttori in grado di soddisfare la domanda di nuovi alloggi, e che la maggior parte di loro preferisce occuparsi di progetti infrastrutturali governativi (che offrono più sicurezza nei pagamenti). Unendo tutti i punti, dunque, otteniamo la crisi abitativa australiana.
