Se l’inquilino non paga il canone di locazione di un immobile e il contratto è regolarmente registrato, cosa si può fare per evitare di dichiarare nel modello 730/2026 somme non percepite?
Cosa fare se l’inquilino non paga il canone di locazione per l’affitto di casa? Quando si registra un contratto di locazione, si ritiene scontato che il proprietario dell’immobile eprcepisce l’importo indicato nel contratto e di conseguenza devono essere versate le tasse. La situazionbe si complica quando l’inquilino inizia a non pagare perché in questo caso se non si adottano i giusti accorgimenti si rischia di dover pagare imposte su importi mai percepiti.
Gli inquilini morosi sono un problema molto frequente e se non si adottano i giusti accorgimenti, oltre il danno c’è anche la beffa perché gli importi non riscossi devono essere dichiarati con il modello 730/2026 o Redditi Persone Fisiche. Il legislatore ha però corretto questo errore e indicato le modalità per evitare di pagare imposte sulle somme non riscosse.
Cosa fare nel caso in cui si trovi di fronte un inquilino che non paga il canone e di conseguenza non si intendono dichiarare nel 730/2026 le somme non percepite?
Il principio di competenza nella dichiarazione dei canoni di locazione
I canoni di locazione rientrano in una delle tipologie di reddito per le quali si applica il principio di competenza e non il principio di cassa. Questo implica che gli introiti derivanti dal canone di locazione devono essere generalmente indicati nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui gli stessi maturano e non in quella in cui sono effettivamente riscossi.
Questa particolare norma può generare dei problemi dovuti a imposte da versare su redditi non riscossi e che non sempre si riescono a incassare. Il caso tipico è quello dell’inquilino moroso, cioè che non versa il canone.
Inquilino non paga il canone: norme vigenti antecedentemente al 1° gennaio 2020
L’articolo 25 del Tuir (decreto 917 del 1986) definisce redditi fondiari quelli derivanti da terreni e fabbricati. Ne consegue che i canoni di locazione devono essere annoverati in tale categoria.
L’articolo 26 del Tuir prevedeva che i redditi fondiari concorressero, indipendentemente dalla percezione (principio di cassa), a formare il reddito complessivo dei soggetti titolari di immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.
Allo stesso tempo stabiliva che i redditi derivanti da canoni di locazione non dovevano essere dichiarati nel caso in cui nel frattempo si fosse concluso un procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto.
La procedura di sfratto per morosità richiede molto tempo, soprattutto in presenza di minori, di conseguenza il locatore si ritrovava a dover pagare anche per anni imposte su canoni di locazione mai riscossi. Le somme versate non erano perse, infatti, la normativa prevedeva che tali versamenti fossero da considerare come credito di imposta e se effettivamente non riscossi potevano essere utilizzati in compensazione al termine del procedimento di convalida di sfratto.
Le norme da applicare all’inquilino che non paga il canone nel modello 730/2026
Questa disciplina è sembrata al legislatore eccessivamente penalizzante per il locatore.
Per evitare distorsioni, si è provveduto con il decreto legge 34/2019 (convertito in legge 58 del 2019), decreto Crescita, art.3 quinquies, a modificare tali norme. La prima cosa da sottolineare è che continua a trovare applicazione il principio di competenza e non il principio di cassa.
La modifica importante riguarda i tempi, infatti, per far valere nel modello 730 del 2026 la morosità dell’inquilino, non occorre più attendere la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto, ma basta dimostrare la mancata percezione degli introiti con:
- decreto ingiuntivo o ingiunzione di pagamento più semplicemente denominata ingiunzione di sfratto per morosità.
Il decreto ingiuntivo è un provvedimento emesso dall’autorità giudiziaria, su richiesta del creditore. Il decreto ingiuntivo viene emesso quando il creditore (il proprietario dell’immobile che lo concede in locazione) dimostra con sufficiente certezza di vantare un credito esigibile. Il provvedimento è immediatamente esecutivo. Viene emesso in assenza di contraddittorio, quindi, senza sentire la controparte e i tempi sono veloci.
Il debitore nel termine previsto può pagare le somme oppure opporsi al decreto ingiuntivo. Se non paga e non si oppone inizia l’esecuzione forzata.
Questa norma trova applicazione per le mensilità non percepite a partire dal primo gennaio 2020, data di entrata in vigore della norma in oggetto.
Il nuovo testo dell’articolo 26 del Tuir recita
I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.
Come far valere la morosità dell’inquilino nel modello 730/2026
Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo o intimato lo sfratto per morosità, gli importi che il contribuente dovrebbe percepire e non sono erogati, non devono essere dichiarati e non vanno tassati. Come si indica però tale «fatto» nel modello 730/2026?
La prima cosa da dire è che nella dichiarazione 730/2026 deve comunque essere dichiarata la rendita catastale dell’immobile.
Per evitare di pagare le imposte sui canoni di locazione non percepiti, è necessario indicare nel modello 730/2025 che l’inquilino non ha più pagato il canone di locazione di un immobile a uso abitativo, ciò va indicato nei righi B1-B6, colonna 7 (casi particolari) il codice 4.
Se nello stesso anno una parte dei canoni sono stati percepiti, nella colonna 6 sono indicate le somme percepite, mentre nella colonna 7 il codice 4.
Canoni di locazione successivamente riscossi, cosa fare?
Cosa succede se si ottiene il credito di imposta per i canoni di locazione non riscossi e in un secondo momento, avviene il pagamento? A chiarire i dubbi è ancora l’Agenzia delle Entrate che in una risposta al contribuente del 10 giugno 2026 detta le regole.
Un contribuente chiede:
Come devo comportarmi se ho ricevuto dei canoni di locazione arretrati dopo aver già beneficiato del relativo credito d’imposta per morosità?
Se dopo aver utilizzato il credito d’imposta derivante da canoni di locazione non percepiti, il proprietario dovesse incassare in tutto o in parte i canoni arretrati, sarà obbligato a dichiarare questo maggior reddito al momento della compilazione della prima dichiarazione dei redditi utile successiva all’incasso delle somme.
Le somme saranno assoggettate a tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria.
Clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione
I problemi legati alla morosità dell’inquilino possono essere numerosi, infatti, oltre al rischio di dover pagare le tasse su canoni non riscossi, vi è la perdita di reddito e il rischio che passino anni prima di arrivare alla chiusura del contratto di locazione.
Ulteriori problemi vi possono essere anche in caso di mancato pagamento delle utenze.
Proprio per questo motivo molti proprietari stanno provvedendo all’inserimento all’interno del contratto di una clausola risolutiva espressa. La stessa prevede la cessazione automatica del contratto, quindi, senza doversi rivolgere a un giudice, in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione.
Naturalmente sta alla libertà dei contraenti inserire un numero minimo di mensilità non pagate che portano alla risoluzione del contratto.
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