Le analisi di mercato dicono che il 2025 sta evidenziando un calo dei prezzi dell’immobiliare, naturalmente a macchia di leopardo in base alle Regioni e alle tipologie di abitazioni.
La caduta del potere di acquisto e le incertezze geopolitiche stanno incidendo sul trend. È indubbio che a essere maggiormente colpite sono le seconde case e quelle che non rispondono ai nuovi parametri qualitativi. Tastando gli operatori professionali del settore si avverte tuttavia un certo interesse nei confronti dell’immobiliare a basso prezzo (diciamo indicativamente fino a 100.000 euro o poco più ma talvolta anche ben sotto tale target) da parte di tre tipologie di acquirenti:
- piccoli e medi investitori spaventati dalla volatilità dei mercati finanziari e che tornano a cercare la solidità del mattone ma con impieghi non rilevanti;
- singoli o coppie che vogliono cogliere il momento di nuovo favorevole sul fronte delle condizioni dei mutui per farsi la “piccola” casa propria;
- capitali speculativi che puntano a locazioni specifiche: turismo, studenti, anziani soli e “single” in trasferta per motivi di lavoro.
Ogni occasione è buona
Cercare di catalogare tutto questo è quasi impossibile: la domanda infatti si adatta spesso all’offerta o meglio alle occasioni che l’offerta propone. È infatti il basso prezzo a dominare in tal caso le scelte dell’acquirente, al contrario di quanto avviene per l’immobiliare più caro, dove le diverse esigenze o pretese regolano le motivazioni di ingaggio.
Occorre comunque fare presente che la forchetta 1-100.000 euro è molto più ampia di quanto si pensi di primo impulso. Si è detto di 1 euro non a caso.
Da tempo esiste - come noto - un pur contenuto mercato di immobili appunto a 1 euro, riferito all’abile tentativo di alcune amministrazioni locali di ripopolare piccoli paesi. Ne sono interessati:
- persone che lasciano le grandi città alla ricerca di destinazioni più economiche;
- stranieri che inseguono il clima italiano
- attività turistiche, che contribuiscono a riattivare l’economia delle zone interessate. In tale ottica si può infatti vagliare la possibilità di riqualificare l’immobile con un piccolo B&B o di pensare addirittura a un progetto più ampio, che interessi persino vari edifici all’interno dello stesso paese, con l’occasione di creare un albergo diffuso.
Crescendo di prezzo fino ai 100.000 o poco più euro è evidente che si rientra invece in canoni di scelta più tradizionali.
Immobili nuovi ma “low price”
L’obbligo di ristrutturare le case vendute dai Comuni a 1 euro può spaventare chi non abbia propensione a sottoporsi a burocrazie varie e al rapporto con piccoli costruttori/artigiani del posto, che talvolta stritolano l’acquirente forestiero con richieste poco favorevoli per le ristrutturazioni.
C’è allora un’alternativa, ancora poco praticata in Italia ma interessante nelle potenzialità di sviluppo. È quella prospettata da immobiliaristi specializzati in realizzazioni di nuove case a basso prezzo. Naturalmente – come spesso succede in vari settori - dietro alle offerte civetta delle soluzioni base si segnalano importi più elevati per l’investimento medio ma comunque interessanti per le tipologie di utilizzo:
- al mare per l’impiego personale o per affitti in località minori ma non per questo trascurabili. Anzi!
- in montagna per cogliere l’alternativa della doppia stagione, in forte crescita date le temperature estive delle aree urbane;
- in città turistiche per locazioni di brevissimo termine.
Talvolta l’acquisto è poi accompagnato da gestioni immobiliari che garantiscono rendimenti significativi, quasi impossibili per esempio con la classica alternativa dell’investimento obbligazionario.
Consigli pratici per non sbagliare
Se l’acquisto è finalizzato all’utilizzo personale c’è ben poco da consigliare. Se invece ha come scopo un investimento da reddito i suggerimenti per non commettere errori sono numerosi.
1) Comprare un monolocale a 60.000 euro può essere attraente ma solo se l’immobile e la località prescelta “garantiscono” un rendimento sicuro e continuativo. Non sempre è così. Meglio allora partire dalle potenzialità di reddito, valutando quanto siano realistiche.
2) Attenzione ai vizi occulti: una casa venduta a basso prezzo può nascondere talvolta dei problemi che si scoprirà magari nel tempo. Possono essere di qualità della costruzione o anche di non rispetto delle normative urbanistiche locali oppure di effettiva abitabilità o anche di vicende legali in corso con controparti varie.
3) Prima di contrattare l’acquisto meglio effettuare indagini con vicini di casa, con altre agenzie immobiliari (nel caso se ne utilizzi una) o con gli uffici del comune di pertinenza.
4) Non ci si affidi alle dichiarazioni del notaio di turno, che stante la marginalità dell’importo trattato può effettuare con leggerezza i controlli che gli spettano.
5) Spesso occorre fare dei lavori di parziale ristrutturazione: qui si aprirebbe un dossier di consigli di ogni tipo. Prima di comprare bisogna esaminare convenienza, costi, obblighi normativi e quant’altro. Se non si ha né tempo né propensione in tal senso meglio evitare quello che può diventare un grosso problema.
6) Valutare sempre la posizione della casa rispetto a rischi di natura idrogeologica; ciò vale soprattutto nel caso di acquisti al mare o in montagna.
7) Un altro mondo complesso è quello delle aste immobiliari o delle vendite giudiziarie. Le relative proprietà spesso richiedono lavori di ristrutturazione ma possono offrire un potenziale maggior rendimento nel lungo termine. Sempre che il tutto avvenga in totale trasparenza.
8) Se possibile evitare di accedere a forme di finanziamento (mutui o altro), poiché gli oneri fissi incidono logicamente maggiormente su importi modesti.
9) Gli aspetti fiscali possono essere un fattore vincente o perdente per chi acquista. Meglio farsi consigliare da un esperto prima di scoprire sorprese negative, tali da incidere sfavorevolmente sulla remuneratività dell’investimento.
10) Si tenga infine conto che puntare sul mattone è una scelta di lungo periodo. Si devono quindi valutare gli oneri di gestione e manutenzione nel tempo (che talvolta chi vende non è in più in grado di sostenere) e soprattutto le potenzialità quanto meno di salvaguardia di quanto investito.
I rischi di andare a leva
Infine un suggerimento importante. Spesso si legge su siti Internet e sulla stampa economica della possibilità cosiddetta di andare a leva, ovvero di investire solo un piccolo importo (per esempio 30.000 euro) e di coprire la parte restante con prestiti concessi da operatori specializzati, che però non sono le banche, per le quali la concessione di un mutuo su operazioni così limitate per gli importi trova spesso ostacoli.
Una simile opzione ha alti rischi, essendo le rate da pagare spesso più elevate dell’ammontare derivante da affitti. Ciò si può solo ipotizzare nel caso si abbia la garanzia di contratti di locazioni remunerativi e di lungo termine – per esempio come foresteria per importanti e solide aziende, settore però ormai in forte contrazione.
Dove comprare
Concludendo, l’ultimo aspetto è quello di dove comprare.
Come già si è detto le opzioni possibili sono evidentemente sconfinate ma è indubbio che il boom del mercato turistico è stato quello e lo è ancora (sebbene in calo) trainante per la domanda.
Mare, montagna e città si prestano indistintamente, con la sola precauzione di non inseguire quelle località dove l’offerta è già molto ampia. Una semplice analisi dei siti specifici aiuterà a capire se la potenziale concorrenza è già arrivata da tempo. In tal caso giungere per ultimi non sarà certo la scelta migliore.
