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Come difendersi contro il caro rata dei mutui

Giacomo Astaldi

12 Dicembre 2023 - 14:15

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Come difendersi contro una rata del mutuo troppo alta? Ecco cosa fare in presenza di alti tassi di interesse.

Come difendersi contro il caro rata dei mutui

Come difendersi contro il caro rata dei mutui? Dopo la recente decisione della BCE di fermare il rialzo dei tassi di interesse al 4,5%, chi ha optato per mutui a tasso variabile può tirare un sospiro di sollievo. Tuttavia, gli addetti ai lavori prospettano un periodo di tassi ancora elevati e solo verso la metà del 2024 si potrà sperare in un calo.

Questa situazione mette a dura prova le famiglie che hanno optato per mutui a tasso variabile, costrette a fronteggiare il caro rata dei mutui, ovvero delle crescenti spese mensili legate al finanziamento immobiliare.

In questo contesto finanziario incerto, è cruciale individuare strategie concrete per difendersi contro il caro rata dei mutui e salvaguardare la stabilità economica familiare. L’Associazione Bancaria Italiana (ABI) ha fornito preziosi suggerimenti per affrontare questa sfida, ma è altrettanto importante esplorare altre soluzioni pratiche per mitigare l’impatto delle rate elevate.

Come difendersi dal caro rata dei mutui

L’Associazione Bancaria Italiana (ABI) offre preziosi consigli su come affrontare il caro rata dei mutui, definendoli in cinque passaggi. Prima di tutto, l’ABI suggerisce di rivolgersi alla propria banca al primo segnale di difficoltà, valutando insieme le possibili soluzioni per mitigare l’impatto dell’aumento dei tassi di interesse. Le cinque strade consigliate sono:

1. Allungamento della durata del mutuo

L’ABI ha incoraggiato gli istituti bancari a considerare l’allungamento della durata del mutuo a tasso variabile come soluzione. Questo implica la revisione delle condizioni contrattuali, consentendo alle banche di estendere la durata del mutuo fino a 40 anni anziché i tradizionali 30. Tale pratica aiuta a diluire il peso delle rate mensili, ma è essenziale considerare gli interessi accumulati nel tempo.

Per evitare complicazioni, è consigliabile richiedere l’allungamento del mutuo entro i primi 90 giorni di ritardo sui pagamenti. Oltre questa soglia, le regole europee sulla solvibilità rendono rischioso l’intervento, classificando il credito come deteriorato se il costo supera l’1%. Agire preventivamente è essenziale: richiedere il prolungamento prima del termine critico aumenta le probabilità di ottenere misure di alleggerimento degli oneri, evitando la classificazione come insolvente.

2. Revisione di altre condizioni contrattuali

La rinegoziazione delle condizioni contrattuali è un’opzione da valutare. Questa può includere la modifica del tasso di interesse o la variazione della durata del mutuo. Presentando una richiesta formale alla banca e motivando la necessità di tale rinegoziazione, i mutuatari possono adattare il contratto alle proprie esigenze.

3. Portabilità/surroga dei mutui

La portabilità o surroga dei mutui è un’alternativa che consente di trasferire il mutuo presso un’altra banca senza spese aggiuntive. Cambiare istituto bancario attraverso la surroga del mutuo consente di beneficiare di condizioni più favorevoli mantenendo l’ipoteca esistente.

Sebbene possa sembrare un’opzione conveniente, secondo Assofin nel 2023 è stato rilevato un calo significativo delle surroghe, scese al 7% dal 19% del 2020, principalmente a causa dell’onerosità dei passaggi tra mutui. Gli stessi istituti bancari sono poco propensi a concedere questa possibilità per timori di obblighi prudenziali e per l’effetto dell’equo compenso che ha triplicato le spese notarili. Inoltre il rialzo degli indici Irs utilizzati per il calcolo dei tassi fissi, in parallelo al rialzo dell’Euribor, ha ridotto l’interesse per la surroga.

4. Fondo di solidarietà per i mutui

Il ’Fondo Gasparrini’ consente di sospendere il pagamento delle rate del mutuo fino a 18 mesi in situazioni di difficoltà come la perdita del lavoro o la riduzione dell’orario di lavoro. Questo fondo permette al cliente di riprendere i pagamenti una volta che le condizioni si sono stabilizzate. La richiesta è subordinata alla presenza di condizioni specifiche, come la perdita del lavoro.

5. Trasformazione da tasso variabile a tasso fisso

La banca è tenuta a modificare il tasso da variabile a fisso se sussistono i requisiti previsti dalla legge di bilancio 2023, ossia:

  • Contratto di mutuo ipotecario originario non superiore a 200 mila euro, stipulato per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione;
  • ISEE non superiore a 35 mila euro;
  • Non aver avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo.

La scelta di trasformare il mutuo da variabile a fisso comporta una valutazione attenta del valore dell’IRS e dello spread utilizzati dalla banca per comporre il tasso fisso. La normativa stabilisce che, al momento della variazione, occorre selezionare il tasso IRS più basso tra quello a 10 anni e quello pari alla durata originaria del mutuo. Pertanto, la quotazione dell’IRS al momento della richiesta è un fattore chiave per valutare la convenienza.

Altre soluzioni contro il caro rata dei mutui

Le soluzioni proposte dall’ABI contro il caro rata dei mutui sono un punto di partenza, ma è importante considerare attentamente la propria situazione finanziaria e valutare anche altre strade. Ecco alcune strategie che potrebbero offrire un sollievo significativo.

1. Versamenti in conto capitale

Il versamento in conto capitale è un’opzione per coloro che dispongono di liquidità extra. Questa pratica permette di ridurre l’importo delle rate mensili o la durata del mutuo, riducendo il debito residuo. Per massimizzare i benefici di questa operazione è preferibile aspettare del tempo dopo la stipula del mutuo, poiché in nella prima fase prevale il rimborso degli interessi. Specialmente nei mutui alla francese, dove le rate mantengono lo stesso importo, è preferibile attendere alcuni anni. Con il passare del tempo, la quota di interessi diminuisce, consentendo ai versamenti in conto capitale di avere un impatto più significativo sulla riduzione della rata mensile.

2. Mutui Green

I mutui green sono prodotti finanziari destinati a immobili a elevate prestazioni energetiche o interventi di riqualificazione. Ottenere un mutuo green può portare a sconti sul tasso di interesse e altri benefici. Questa opzione è in crescita in Italia, ma è essenziale comprendere le condizioni specifiche di ogni istituto di credito e che possono portare a uno sconto sul tasso di interesse, normalmente pari allo 0,10%, o ali’offerta di prodotti assicurativi gratuiti o i servizi di consulenza ambientale per migliorare l’efficienza energetica dell’abitazioni.

3. Agevolazioni fiscali prima casa e under 36

Per chi decide di acquistare la prima casa, il legislatore ha introdotto agevolazioni fiscali che rendono l’acquisto più vantaggioso. A chi stipula mutui under 36 per l’acquisto della prima casa spettano ulteriori benefici (fino al 2024).

Sia in caso di mutuo prima casa che di mutuo under 36, è possibile usufruire della detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo, purché si rispettino due condizioni fondamentali: essere proprietari dell’abitazione principale ed essere titolari del contratto di mutuo.

In aggiunta, al momento della stipula dell’atto, è possibile ottenere sconti sulle imposte di registro e ipocatastali. Nel caso dell’acquisto di una prima casa under 36, l’abbattimento dell’aliquota addirittura si azzera. Per i mutui under 36, è prevista anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva per finanziamenti legati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Le condizioni per i mutui under 36 riguardano chi ha un’età inferiore a 36 anni e un Isee entro i 40 mila euro. Per la prima casa, non è richiesto il pagamento dell’Imu e sono detraibili gli oneri legati alle spese notarili o ai costi di agenzia. Sfruttare appieno queste agevolazioni è fondamentale per rendere l’acquisto della casa più accessibile e conveniente.

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