Come appropriarsi di un terreno legalmente

Antonella Ciaccia

12/05/2022

12/05/2022 - 14:37

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Diventare lecitamente proprietari di un terreno abbandonato è possibile. Cosa sancisce il Codice civile per usucapire un terreno agricolo e cosa cambia nel caso dei terreni montani.

Come appropriarsi di un terreno legalmente

È possibile diventare proprietari di un terreno abbandonato, non riuscendo ad acquisirlo con un regolare contratto di vendita? Possiamo appropriarci del bene con l’usucapione? La risposta è affermativa, vediamo come fare.

Quando si parla di usucapione di un terreno agricolo ci si riferisce all’opportunità di acquisire il bene immobile per effetto del possesso protratto e continuativo della proprietà per un certo numero di anni consecutivi, durante i quali il reale proprietario non si è occupato del bene stesso. Ma dovranno essere soddisfatte anche altre condizioni.

Pochi sanno come funziona in concreto questa procedura di possesso. In realtà, i requisiti per percorrerla sono puntuali e rigorosi. Se così non fosse, d’altra parte, sarebbe fin troppo agevole per chiunque lo desideri, intestare a sé la proprietà altrui.

Il Legislatore, con una norma speciale, ha posto una tutela ancora più pregnante nei confronti del possesso per il caso di un fondo rustico e degli annessi fabbricati, sul presupposto che sarebbe più opportuno che ne avessero la proprietà quelli che se ne occupano, invece che un titolare solo sulla carta che abbia abbandonato il bene.

Vediamo in questa guida in che modo si può entrare in possesso di un terreno agricolo o montano. Come usucapire i fondi rustici e come la normativa presenti differenze a seconda del tipo di bene di cui si intende entrare in possesso.

Normativa di riferimento per usucapire un terreno

Il nostro ordinamento presenta, sull’usucapione, diverse differenze a seconda del tipo di bene di cui si intende entrare in possesso. La disciplina giuridica dell’usucapione è contenuta all’articolo 1158 e seguenti del Codice civile.

L’articolo 1158 del Codice civile, rubricato “Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari” così recita:

“La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

Quindi la regola generale alla base dell’usucapione prevede che:

  • il bene da usucapire sia posseduto in modo continuo e senza interruzioni, ma non in clandestinità;
  • sia stato utilizzato per almeno venti anni.

L’usucapione di un terreno montano, trova invece il suo fondamento in una norma speciale, in vigore dal 1976, ovvero l’art.1159-bis del Codice Civile, che così recita:

La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.
Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati come montani dalla legge, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione...

All’ultimo comma, inoltre, l’articolo dispone l’applicazione di queste disposizioni anche per i fondi rustici e annessi fabbricati siti in comuni classificati come non montani dalla legge, sempre che abbiano reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale: in questi casi i tempi dell’usucapione sono ridotti rispetto alla norma.

I tempi per l’usucapione di un terreno agricolo, montano o fondo rustico

Come abbiamo appena visto, il termine ordinario di usucapione è di vent’anni, che in alcuni casi viene abbreviato della metà, quindi dieci anni. Il termine breve decennale è previsto dall’articolo 1159 del Codice civile.

Pertanto, nel caso si voglia usucapire un terreno, il soggetto dovrà avviare una causa per dimostrare al giudice del tribunale competente di possedere il terreno da almeno vent’anni, senza alcuna interruzione e in modo non violento, né clandestino.

Cosa accade nel caso di una piccola proprietà rurale? La norma speciale sopra citata evidenzia una sostanziale differenza con l’istituto dell’usucapione generale.

L’usucapione di un fondo rustico e annessi fabbricati siti in un comune montano, sulla base della definizione della legge, diventa possibile dopo 15 e non 20 anni, chiaramente fermo restando il requisito della buona fede.

Addirittura, anche per i fondi rustici e annessi fabbricati siti in comuni non montani si può ottenere l’usucapione in questi tempi, sempre che esso non produca un reddito dominicale superiore a lire 350.000,00 (c.a. € 180,00) secondo la legge n.346/1976.

Attenzione: l’articolo 1159 del Codice civile citato in precedenza prende in esame anche il caso di acquisto di un fondo rustico in buona fede da chi non è proprietario. Qui il termine sancito è molto breve, solo cinque anni.

Cosa vuol dire? Se l’acquisto avviene in buona fede da chi non è il proprietario, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà (ad esempio un contratto di compravendita stipulato dal notaio) e trascritto nei registri immobiliari sono sufficienti 5 anni dalla data di trascrizione dell’atto.

Sul concetto di buona fede, vale la disciplina generale, per cui si ritiene che essa debba consistere nell’esercizio dell’ordinaria diligenza. Ne consegue che non è da considerarsi in buona fede chi ha acquistato un bene sulla base di documentazione priva dei requisiti formali previsti o che mostri difformità, incompleta o danneggiata, oltre che nei casi in cui con una semplice analisi fosse possibile comprenderne eventuali irregolarità.

Procedura per usucapione del terreno

Prima di tutto distinguiamo bene che il possesso necessario a usucapire non va confuso con la detenzione. Come ribadito anche spesso dalla Corte di cassazione, la coltivazione di un terreno non è sufficiente per usucapirlo.

La coltivazione e tutte le attività connesse (aratura, irrigazione, ecc.) deve essere accompagnata da ulteriori elementi e comportamenti. Il possessore dovrà realizzare sul terreno atti tipici che solo il proprietario potrebbe compiere, ad esempio:

  • recinzioni;
  • muri;
  • trasformazioni delle colture;
  • miglioramenti e addizioni;
  • nuove costruzioni.

Teniamo anche presente che il reale proprietario del terreno potrebbe opporsi agli atti compiuti dal possessore, ma per interrompere i termini di usucapione deve contestarli con una citazione giudiziaria: non basta una semplice lettera di diffida.

Per avere l’usucapione con termine ridotto a cinque anni occorrerà che il terreno sia destinato in concreto all’attività agraria – quindi alla coltivazione, all’allevamento di animali o alle attività connesse e tipiche dell’imprenditore agricolo, secondo l’elenco fornito dall’art. 2135 del Codice civile non basta che il fondo sia semplicemente iscritto nel catasto rustico.

Se riteniamo di avere agito come prescritto dalla norma e vogliamo acquisire la titolarità del fondo, dovremo a questo punto seguire le procedure indicate nello stesso Codice civile, ovvero presentare ricorso al Tribunale ordinario di competenza con la completa documentazione che dimostra l’attività effettuata sul terreno, il periodo di tempo richiesto e qualsiasi tipo di testimonianza utile alla richiesta di usucapione.

Il ricorso sarà affisso nell’albo del tribunale per 90 giorni e pubblicato nel Foglio degli annunci legali della Provincia. In questo modo, chiunque ritenesse di vantare diritti sul bene in oggetto ha modo di reagire alla pretesa del possessore. Ai sensi dell’art. 2 legge n. 346 del 1976, il ricorso e il decreto dovranno essere notificati a coloro che nei registri immobiliari risultino proprietari dei fondi rustici.

Il procedimento giudiziale di concluderà con un decreto di accoglimento o di rigetto.

I costi per usucapire un terreno

Il costo per avviare una causa di usucapione varia in base al valore dell’immobile di cui si desidera diventare proprietari.

Dovrà essere considerato che il contributo unificato, la tassa di avvio del giudizio, viene calcolata a scaglioni in base al valore del diritto fatto valere.

Si va da un contributo unificato di circa 518 euro per un immobile che vale da 26.000 a 52.000 euro, a un contributo di circa 759 euro per un immobile che vale non meno di 50.000 euro e non più di 2.600.000 euro.

Se il valore del bene va da 250.000 euro a 520.000 euro, il contributo è di 1214 euro.

A sentenza pubblicata c’è poi da pagare l’imposta di registro, secondo lo stesso ammontare di un atto di compravendita dal notaio. Infine ci sono le imposte ipotecarie e catastali.

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