Cedolare secca 2027, meno tasse per chi affitta a giovani e negozi. Ecco come funziona

La cedolare secca potrebbe cambiare radicalmente nel 2027, grazie a quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2027. La cedolare secca è un regime di tassazione agevolato e facoltativo per gli affitti residenziali. I proprietari che lo scelgono possono pagare un’imposta sostitutiva fissa, invece di far confluire il reddito da locazione nella base imponibile per assoggettarlo all’Irpef ordinaria.

Introdotta per la prima volta nel 2011 con l’obiettivo di contrastare l’evasione fiscale per gli affitti in nero, la cedolare secca è una delle scelte più diffuse per chi affitta immobile perché prevede oltre alla convenienza economica, anche una semplicità di applicazione.

La Legge di Bilancio 2027, la cui prima bozza è stata approvata dal Consiglio dei Ministri del 28 ottobre, introduce novità importanti che stravolgono la cedolare secca che conosciamo: le aliquote vengono tagliate drasticamente fino all’1% per i contratti canone concordato e riapre anche al settore commerciale.

Vediamo cosa potrebbe cambiare dal 2027, come funziona la cedolare secca e a chi conviene.

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Cedolare secca, novità nella Manovra 2027

Il mercato immobiliare, e in particolare quello degli affitti, potrebbe vivere una vera e propria rivoluzione fiscale con la Manovra 2027. Il Governo ha introdotto un pacchetto di misure sulla cedolare secca che tagliano le aliquote per favorire le locazioni lunghe.
Le novità puntano ad arginare il dilagare degli affitti brevi per sostenere l’autonomia abitativa dei più giovani. Le tre novità più rilevanti nella Legge di Bilancio 2027 sono:

• la cedolare secca ordinaria per i contratti agevolati (come i classici 3+2 o i contratti per studenti universitari) viene letteralmente dimezzata, passando dal 10% al 5%;
• per incentivare i proprietari a locare immobili ai giovani, la tassazione scende a un’aliquota record dell’1% se l’inquilino ha un’età inferiore ai 35 anni;
• viene reintrodotta un’aliquota flat al 21% per gli immobili commerciali di categoria C/1 (negozi e botteghe) con superficie inferiore ai 300 metri quadri, una misura pensata per contrastare la desertificazione dei centri storici.

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Per comprendere come cambierebbe il panorama delle locazioni abbiamo riassunto nella seguente tabella le novità a confronto con la normativa vigente.

Le misure in questione sono inserite all’interno del Disegno di legge di Bilancio approvato in Cdm, ma non sono ancora definitive perché dovranno affrontare l’iter parlamentare che potrebbero cambiarle.

Che cos’è e come funziona la Cedolare Secca

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che prevede l’applicazione di una flat tax sui redditi da locazione residenziale. Per il proprietario che sceglie questo meccanismo si applica un’aliquota sostitutiva sui redditi derivanti dall’affitto che non si sommano alla base imponibile per la determinazione dell’Irpef.

Con un unico pagamento fisso, quindi, il proprietario assolve i propri obblighi fiscali visto che la cedolare secca sostituisce l’Irpef, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Il più grosso vantaggio che la cedolare secca offre è il principio di esclusione dal reddito complessivo: i canoni di locazione percepiti non si sommano agli altri redditi e non fanno scattare, di conseguenza, lo scaglione successivo e l’eventuale imposta più onerosa.

Per poter applicare questo regime particolarmente conveniente il legislatore impone al proprietario di non aggiornare il canone di locazione per tutta la durata del contratto. Il blocco riguarda anche l’adeguamento dei canoni di affitto all’inflazione sugli indici ISTAT (ed è valido anche se la clausola di aggiornamento è correttamente inserita nel contratto di locazione).

Le aliquote della cedolare secca

In base al contratto di locazione scelto, la legge precede diverse aliquote per la cedolare secca, ovvero:

• aliquota al 21% per i contratti di locazione tradizionale (4 + 4) a canone libero. Il proprietario e l’inquilino stabiliscono l’importo mensile del canone di locazione in totale autonomia e senza vincoli. Quella del 21% è anche l’aliquota che si applica alle locazioni brevi, per il primo immobile;
• aliquota 10% per i contratti stipulati a canone concordato (3 + 2), i contratti transitori ordinari e quelli per studenti universitari. Si tratta dei contratti che prevedono un canone di locazione calmierato.

Per risparmiare (e per farlo ancora di più nel 2027) il proprietario è invitato a scegliere il canone concordato che prevede che l’importo mensile dell’affitto debba rientrare in una forbice di valori massimo e minimi (variabili in base al Comune) stabiliti dagli accordi territoriali stipulati a livello locale tra le organizzazioni sindacali dei conduttori e le associazioni dei proprietari edilizi.

Come cambiano le aliquote nel 2027?

• l’aliquota al 21% per il canone libero resta invariata;
• per i contratti a canone concordato, i contratti tranistori e qelli a studenti universitari l’aliquota scende al 5%;
• aliquota all’1% per contratto a canone concordato con inquilini under 35;
• aliquota al 21% per le locazioni commeciali.

Per poter applicare l’aliquota ridotta non basta prevedere il canone di locazione corretto, ma è indispensabile ottenere l’Attestazione di Rispondenza, un documento ufficiale rilasciato dalle associazioni che hanno firmato l’accordo che certifica che il contratto rispetta i parametri economici. Senza questo foglio l’Agenzia delle Entrate potrebbe non riconoscere le aliquote agevolate.

Come si esercita la cedolare secca?

Il regime della cedolare secca non scatta in automatico: si tratta di un’opzione che il contribuente deve scegliere esplicitamente seguendo passaggi ben definiti.

In fase di registrazione del contratto di locazione (si ricorda che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula) si deve esercitare l’opzione per la cedolare secca.

Prima della registrazione sul portale dell’Agenzia delle Entrate, è necessario che il proprietario invii all’inquilino una lettera Raccomandata A/R in cui comunichi formalmente l’intenzione di avvalersi della cedolare secca e la contestuale rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (non è necessaria comunicazione se la rinuncia all’aggiornamento ISTAT viene inserita come clausola nel contratto).

Il passo successivo è quello di accedere al portale dell’Agenzia delle Entrate con le proprie credenziali SPID, CIE o CNS. Una volta entrati, occorre navigare nel menu dei servizi online e selezionare la voce "Servizi per" > «Comunicare» > «Registrazione contratti di locazione e atti (RLI)».

Per un nuovo contratto: Cliccare su «Prima registrazione» per avviare il caricamento dei dati di un contratto mai registrato prima.

Per un contratto già esistente (Passaggio da IRPEF a Cedolare): Se il contratto è già in corso e si vuole cambiare regime per l’annualità successiva, occorre selezionare «Adempimenti successivi», inserire il codice identificativo del contratto e selezionare l’opzione «Proroga» o «Annualità successiva».

Nella compilazione del quadro A vanno inseriti:

• data di stipula;
• data di decorrenza;
• durata in anni;
• valore del canone annuo complessivo;
• in “Tipologia di contratto” si deve selezionare L1 per locazione ad uso abitativo a canone libero, L2 per canone concordato agevolato.

Nel quadro B si devono inserire i codici fiscali di tutti i proprietari e di tutti gli inquilini.
Nel Quadro C devono essere inseriti tutti i dati catastali dell’immobile e delle eventuali pertinenze.
Nel Quadro D viene formalizzata la scelta del regime fiscale. Si deve barrare la casella “Cedolare” per ogni proprietario.

Il meccanismo di acconto e saldo

Per pagare la cedolare secca si deve seguire lo stesso calendario dei versamenti delle imposte sui redditi (giugno e novembre). Il calcolo si divide in:

• il saldo che si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento (calcolato sull’effettivo canone percepito nell’anno precedente);
• l’acconto, pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, che si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre (se l’importo è inferiore a 257,52 euro) oppure suddiviso in due rate: la prima (pari al 40%) entro il 30 giugno e la seconda (il restante 60%) entro il 30 novembre.

I versamenti si effettuano tramite compensazione o addebito sul Modello 730 (per i lavoratori dipendenti e pensionati) oppure utilizzando il Modello F24.