Comprare casa oggi conviene? Entro il 2024 si delinea un quadro non roseo per il settore immobiliare: prevista una lieve diminuzione delle compravendite, calo dei mutui e prezzi delle case in rialzo.
Comprare casa oggi conviene o è un rischio? Rispetto alle previsioni formulate a inizio anno vi sono lievi correzioni al ribasso per l’andamento del mercato immobiliare, ma l’inflazione, la crisi geopolitica e il rischio reale di una recessione hanno finora avuto un impatto minore rispetto alle previsioni.
La spiegazione di tutto questo è data dal centro studi Nomisma: la domanda abitativa è oggi ai massimi storici. Il 3,7% dei nuclei familiari sta attualmente cercando una casa da comprare e un altro 9,6% si dichiara intenzionato ad avviare la ricerca entro l’anno.
Ma cosa ci aspetta per i prossimi anni? In molti probabilmente si stanno domandando quanto costerà comprare casa da qui a tre anni e conviene dunque muoversi oggi oppure attendere?
Dati alla mano si può constatare che per il prossimo triennio, ovvero fino al 2024, comprare una casa sarà più impegnativo, gli immobili costeranno di più e ottenere un mutuo potrebbe essere economicamente svantaggioso.
Secondo le previsioni degli analisti, nel corso dei prossimi tre anni caleranno di poco le compravendite di immobili, ci sarà una marcata diminuzione delle erogazioni di mutuo e cresceranno i prezzi delle case. Vediamo perchè.
Andamento del mercato immobiliare in Italia
Per quanto riguarda le compravendite, il 2022 dovrebbe chiudersi con un calo del 5,6 % rispetto ai numeri record del 2021, questo perché la crisi geopolitica internazionale, con le conseguenze che ne sono scaturite e con quelle che seguiranno, contribuirà a raffreddare la fiducia di famiglie e imprese che si era innalzata fino ai valori massimi della serie storica nel corso del 2021.
Va detto però a onor del vero che i dati ufficiali delle Entrate riguardanti il primo trimestre hanno fatto segnare un aumento del 12%. Evidentemente le previsioni della società di ricerche di mercato «Nomisma» valutano che nel secondo trimestre vi sia stato un certo rallentamento delle attività di vendita e in questa direzione si muoveranno fino alla fine dell’anno.
Un calo più sensibile è pronosticato per l’anno prossimo mentre nel 2024 si dovrebbe registrare una lieve ripresa. Se le predizioni verranno rispettate significa comunque che la compravendita si attesterà sopra i livelli pre-pandemia.
Previsto un pesante calo delle erogazioni di mutuo
Più marcata la previsione di riduzione delle erogazioni di mutuo, anche perché il computo delle somme complessivamente distribuite dal sistema bancario tiene conto delle surroghe.
Negli scorsi anni, quando i tassi fissi si aggiravano intorno all’1%, molti hanno provveduto a rottamare il proprio finanziamento; oggi, con i tassi fissi che veleggiano, nel migliore dei casi, attorno al 3% e i variabili in aumento, la surroga è scelta solo da chi ha bisogno di ridurre la rata mensile non per poter migliorare le condizioni di tasso ma per allungare la durata residua del finanziamento.
La previsione di Nomisma per il 2022 è di erogazioni complessive per 47 miliardi a fronte dei 53,4 dello scorso anno, un calo del 12% cui ne seguirà uno di analoga portata nel 2023.
Questo anche perché la possibilità di aprire un mutuo diventa ancor più remota se, oltre alla crescita sproporzionata dei tassi, si aggiungeranno eventuali parametri stringenti per la concessione dei finanziamenti posti dagli istituti di credito.
Ora il dato è evidente: cali maggiori di erogazione dei mutui sarebbero devastanti considerando che l’80% dei potenziali acquirenti di una casa, secondo Nomisma, pone come condizione irrinunciabile poter avere l’accesso al mutuo.
Rialzo dei tassi di interessi: quali effetti sul mercato immobiliare?
Come ormai tutti sappiamo, rispetto a qualche mese fa i tassi sono sensibilmente cresciuti; gli effetti sul mercato della casa potrebbero diventare dirompenti se oltre ad aumentare il costo della rata, le banche rendessero più stringenti i parametri per la concessione dei finanziamenti. Tutto questo significherebbe non solo che le rate dei mutui saranno più elevate, ma anche che potrebbe aumentare la difficoltà di accesso ai finanziamenti per imprese e famiglie.
Nelle scorse settimane, la Banca Centrale Europea (Bce) ha annunciato l’aumento dei tassi di interesse: la decisione è contenuta nella manovra anti-spread, che mira a mantenere la stabilità dei prezzi e ricordiamo che si è trattato del primo intervento di questo tipo dal 2011. Ora, alla luce di questi nuovi interventi, come potrebbe cambiare la rata del nostro mutuo?
Come riporta il Corriere della Sera, un esempio può aiutarci a chiarire meglio la questione: ipotizziamo che una banca a inizio 2022 concedesse un mutuo da 200mila euro a 30 anni all’1,5% fisso e che le sue regole di scoring prevedessero come limite del rapporto rata/reddito il 35% degli introiti mensili al netto di altri debiti.
La spesa mensile in quel caso sarebbe stata di 690 euro, compatibile con un reddito da 1.970 euro.
Se oggi invece la stessa banca concedesse il mutuo al 3% stringendo sul rapporto rata/reddito, lo farebbe scendere al 30% e avremmo una rata da 843 euro e il reddito giudicato congruo salirebbe a poco più di 2.800 euro al mese.
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Aumento dei prezzi delle case nelle grandi città
Oltre al problema delle erogazioni dei mutui, ci sarà anche quello dell’aumento dei prezzi delle case legato all’inflazione, specialmente nelle grandi città.
Basti pensare che ad esempio a Milano lo scorso luglio le quotazioni sono salite del 6,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno prima e nel triennio 2022-24, il capoluogo lombardo registrerà, secondo quanto dichiarato da Nomisma, un aumento cumulato dei valori di oltre il 12%.
A Roma, invece, i prezzi sono cresciuti «solo» del 4,2% e arriveranno presumibilmente a quota 9%.
I due principali indicatori sullo stato di salute del mercato, ovvero tempi di vendita e divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, si registrano buoni, soprattutto a Milano, dove occorrono in media 3,6 mesi per concludere una trattativa riguardante un’abitazione usata, contro i 5 mesi della Capitale e i 5,2 della media delle città metropolitane; lo sconto nel capoluogo lombardo si ferma all’8%, contro l’11% di Roma e l’11,2% della media nazionale.
Immobili di impresa: aumento degli investimenti in uffici e prezzi in salita
L’indagine Nomisma ha analizzato anche il mercato degli immobili di impresa e ha osservato come anche in questo caso i prezzi sono tutti in salita, anche se con performance più ridotte rispetto al residenziale.
Dopo due anni in cui molte imprese si sono affidate allo smart working, tornano a crescere dunque gli investimenti in uffici. Solo a Milano ne sono stati affittati 130mila metri quadrati.
Nel primo semestre del 2022 il mercato italiano degli investimenti da parte di soggetti istituzionali ha fatto segnare il massimo storico riferito al periodo: 6,2 miliardi di euro, contro i 3,4 del 2021.
Tutte le tipologie hanno registrato forti incrementi e come detto, da segnalare soprattutto l’aumento degli investimenti in uffici, che hanno toccato i 2,2 miliardi di euro.
Un altro dato interessante è che l’Italia si segnala come terra di conquista: l’80% delle operazioni non è made in Italy ma è stato effettuato da stranieri. Forse un buon segnale di fiducia verso il nostro Paese.
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