Riforma del catasto: cosa prevede e cosa cambia

Rosaria Imparato

21/09/2021

21/09/2021 - 09:44

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Cosa prevede la riforma del catasto? Vediamo cosa potrebbe cambiare, in attesa del provvedimento del Governo.

Riforma del catasto: cosa prevede e cosa cambia

Continua il lavoro del Governo sulla riforma del catasto: non è facile mettere tutti d’accordo su un tema come le tasse sul mattone. Proprio per questo motivo la legge delega sulla riforma fiscale, attesa in Consiglio dei Ministri giovedì 23 settembre, slitta ancora una volta.

Nel prossimo CdM quindi si discuterà solo del decreto sulle bollette. Nel frattempo il Governo prosegue i calcoli per cambiare le tasse sul mattone, con l’obiettivo di arrivare a un gettito equo, redistribuendo il carico fiscale e adeguando le rendite a valori di mercato (ma senza toccare l’abitazione principale).

Cosa prevede la riforma del catasto e cosa cambia rispetto a ora? Vari gli aspetti da prendere in considerazione: vediamo, in attesa della legge delega sulla riforma fiscale, come funziona il catasto, perché è necessario riformarlo e cosa potrebbe cambiare con le modifiche attualmente allo studio.

Come funziona il catasto e perché si parla di riforma

Sono circa 25 anni che si parla della necessità di riformare il catasto, ma nessun Governo (e se ne sono succeduti parecchi) ha mai affrontato l’argomento. Come mai? Partiamo dal funzionamento. Attualmente il sistema del catasto si basa su estimi che rappresentano valori teorici dei canoni che si potevano ottenere affittando casa negli Ottanta.

Il problema è che le grandi città sono divise in aree poco omogenee dal punto di vista del mercato, oltre al fatto che il sistema prevede che il prezzo aumenti in caso di costruzione nuova. Di conseguenza, un complesso di abitazioni d’epoca di pregio al centro risulta con un valore fiscale minore rispetto a edifici con la stessa superficie, nuove ma in periferia.

Con la riforma si cambierebbe il metro di misura e si cambierebbe anche il prezzo, basato su canoni di mercato più recenti e coerenti con la realtà.

L’approccio a una riforma simile però deve essere strutturale, e fino a ora nessun Governo si è lanciato: forse l’Esecutivo Draghi sarà quello giusto.

Cosa prevede la riforma del catasto e cosa cambia

Per avere tutti i dettagli sulla riforma del catasto bisognerà attendere la legge delega, attesa in Consiglio dei Ministri entro questa settimana. Secondo le anticipazioni del Sole 24 Ore la riforma prevederebbe la rideterminazione delle destinazioni d’uso dei vari immobili, distinguendoli tra ordinari e speciali. Gli edifici coperti dai beni culturali costituirebbero a una categoria a parte.

Un altro cambiamento in vista della riforma catastale riguarda l’unità di misura, col passaggio dal vano al metro quadrato. Cosa cambia? Nel momento di determinazione del valore patrimoniale degli immobili ordinari verrebbe usato il metro quadrato, specificando i criteri di calcolo della superficie dell’unità immobiliare.

Un punto fondamentale della riforma è quello che spinge sull’aggiornamento degli estimi catastali: vanno aggiornate costantemente le banche dati immobiliari con le informazioni provenienti dalla dichiarazione dei redditi.

Quest’ultimo punto è stato espressamente richiesto dalla Commissione Europea in sede di approvazione del PNRR.

Chi paga di più con la riforma del catasto

A meno che la riforma non preveda un bilanciato taglio delle aliquote, o una clausola di salvaguardia per cui chi pagherebbe di più possa optare per calcolare le imposte con il sistema precedente, il risultato finale, come sottolinea il Corriere, sarebbe incassi minori per l’Erario centrale e le casse comunali.

In ogni caso, l’obiettivo è quello di arrivare a un’imposizione più equa, con dati aggiornati in base alle ultime dichiarazioni dei redditi. Visto che il valore degli immobili in questo momento è altamente sbilanciato a causa del sistema, la riforma dovrebbe fare in modo che per gli immobili di pregio in centro città si paghi di più, a prescindere da quando siano stati costruiti, rispetto a un edificio nuovo in periferia. Ma senza i parametri della legge delega è ancora tutto da vedere.

Riforma del catasto ed evasione fiscale: caccia alle case fantasma

La riforma del catasto affronterebbe poi il problema degli immobili fantasma. L’Agenzia delle Entrate ha realizzato una nuova mappatura catastale dei beni immobiliari, messa a punto negli ultimi anni, e che comprende tutto il territorio nazionale. Nel 2012 si era conclusa un’operazione di rilevamento di tutti gli edifici non risultanti al catasto: in questa mappa vengono poi sovrapposti i rilievi areofotogrammetrici sugli elaborati catastali.

Il risultato di questa indagine è stato 2 milioni di “particelle” non dichiarate, con circa 1,2 milioni di unità immobiliari, secondo i dati riportati dal Sole 24 Ore. Si tratta di edifici per cui era comunque necessario un recupero fiscale di quale tipo, per esempio l’evasione IMU con circa 600 milioni l’anno.

In molti casi si trattava di abitazioni abusive, eppure sanabili, tuttavia le richieste arrivate al catasto sono pochissime.

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