Come funziona la permuta della casa. Guida al baratto immobiliare con un solo atto notarile, tasse ridotte e calcolo del conguaglio.
Come funziona la permuta della casa? La permuta è un contratto regolato dall’Articolo 1552 del Codice Civile che consente il reciproco trasferimento della proprietà di due immobili tra due soggetti. Se si vuole spiegare la permuta immobiliare in parole semplici, quindi, si tratta di un baratto immobiliare che consente di cambiare casa senza dover vendere la propria e acquistarne un’altra.
Per gestire la permuta esistono due modi principali: c’è la permuta pura che avviene alla pari se gli immobili hanno lo stesso valore, poi c’è la permuta con conguaglio, nel caso in cui il proprietario della casa che vale meno debba versare la differenza in denaro all’altra parte.
La permuta è fiscalmente più conveniente rispetto alla compravendita in quanto viene sottoscritto un unico atto notarile.
Chi decide di vendere il proprio immobile per acquistarne un altro utilizzando l’istituto della permuta dovrà però fare delle considerazioni prima di procedere alla stipula del contratto. In particolare l’acquirente dovrà verificare che sull’immobile non gravi nessun tipo di ipoteca che potrebbe annullare la pratica stessa.
Cerchiamo di capire dunque quanti tipi di permuta immobiliare esistono, quali requisiti sono necessari affinché il contratto sia valido e come si calcolano le imposte.
Come funziona la permuta di un immobile
La permuta della casa, come abbiamo precedentemente accennato, consiste in un accordo tra due parti che decidono di scambiarsi i beni aggiungendo un’eventuale differenza.
Esistono due tipi di permuta immobiliare:
- la permuta pura che non prevede nessun trasferimento in denaro;
- la permuta con conguaglio che prevede invece il versamento di una somma pattuita per coprire una eventuale differenza di valore.
Un’ulteriore distinzione va fatta poi tra la permuta diretta, la casa in conto vendita e la permuta indiretta. Vediamo di seguito nel dettaglio quali differenze intercorrono tra i diversi tipi di permuta immobiliare.
Il meccanismo della permuta
Il processo della permuta si sviluppa attraverso fasi specifiche che vanno dalla valutazione commerciale al rogito notarile.
La prima fase è quella della valutazione degli immobili: le due parti devono stabilire il valore di mercato delle due proprietà immobiliari tramite perizie di professionisti.
Se il valore dei due immobili non è identico (è molto raro che lo sia), non si può procedere allo scambio alla pari, ma è necessario che il proprietario dell’immobile che vale meno paghi all’altra parte la differenza di valore.
In seguito è necessario verificare se sugli immobili gravano mutui. In questo caso o il finanziamento si estingue prima del rogito o chi subentra può accollarsi il mutuo residuo (previa approvazione della banca).
Per il trasferimento delle proprietà si procede con un unico atto di permuta. I due proprietari firmano contemporaneamente e si trasferiscono reciprocamente i diritti di proprietà e le chiavi degli immobili.
La permuta diretta
La permuta diretta si verifica quando entrambi i contraenti sono privati e quindi non sottoposti a regime IVA.
In questo caso le imposte da pagare vengono calcolate sull’immobile dal valore più elevato e poi divise a metà tra i contraenti.
La permuta diretta, ossia lo scambio diretto tra due proprietà, è un evento molto raro considerato che non è facile far combaciare le necessità abitative dei due soggetti in questione e il valore dei due immobili.
La casa in conto vendita: la permuta con costruttore
La casa in conto vendita si verifica quando un’impresa di costruzione vende un immobile sulla carta e accetta in conto vendita la casa di chi intende acquistare.
Questa è un’operazione un po’ delicata poiché bisogna stabilire prima se gli acquirenti possono far fronte all’acquisto anche nel caso il loro attuale appartamento non venga venduto. Se invece la vendita della propria abitazione è una delle condizioni essenziali per la conclusione definitiva dell’affare, l’acquisto della nuova casa dovrà essere soggetto a condizione sospensiva, per non rischiare oneri o caparre.
La permuta indiretta
La permuta indiretta si verifica quando la vendita dei due immobili avviene con due transazioni separate. Questo è il caso più frequente; chi vuol vendere la sua casa per comprarne un’altra, infatti, difficilmente troverà un immobile di suo interesse di proprietà di un’altra persona a sua volta interessata alla sua casa.
Dato che la vendita e l’acquisto sono strettamente correlati, in quanto il denaro della vendita viene investito tutto nel nuovo acquisto, se non si realizza una perfetta coincidenza dei tempi venditore-acquirente si rischia di trovarsi finanziariamente scoperti con rischiose perdite di denaro.
Anche in questo caso è importante valutare se gli acquirenti possono far fronte all’acquisto anche nel caso in cui il loro attuale appartamento non venga venduto, oppure se la vendita è una delle condizioni essenziali per la conclusione definitiva dell’affare; in quest’ultimo caso, quindi, bisognerà subordinare l’acquisto a una condizione sospensiva legata alla vendita del loro attuale appartamento.
Permuta casa: conguaglio come funziona
Il conguaglio nella permuta è la somma di denaro che una delle due parti deve versare all’altra quando i due immobili scambiati non hanno lo stesso valore economico.
Poiché è quasi impossibile che due case abbiano l’esatto valore commerciale al centesimo, il conguaglio serve a riequilibrare l’operazione, garantendo che lo scambio sia equo ed evitando che una parte si arricchisca ingiustamente a discapito dell’altra.
Facciamo un esempio concreto per capire come funziona il conguaglio nella permuta. Supponiamo che il signor Rossi possieda una casa A che vale 300.000 euro e il signor Bianchi una casa B che vale 220.000 euro.
Se il signor Bianchi cede la sua casa al signor Rossi dovrà aggiungere anche un conguaglio in denaro di 80.000 euro. In questo modo entrambi avranno ceduto e ricevuto un valore complessivo di 300.000 euro.
Il conguaglio può essere pagato con:
- assegno circolare;
- bonifico bancario;
- mutuo per conguaglio.
Tassazione sulla permuta immobiliare
La base imponibile per le permute è costituita dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta.
Il vero punto di forza della permuta è l’agevolazione fiscale sull’Imposta di registro: la legge stabilisce che in caso di permuta si calcoli l’imposta solo sul valore catastale più alto tra i due immobili.
Se in una permuta tra privati si tratta di due prime case, una dal valore catastale di 60.000 euro e una dal valore catastale di 80.000 euro, l’imposta di registro si calcola, al 2%, sulla casa che ha il valore più alto. Nel caso dell’esempio si tratta di calcolare il 2% su 80.000 euro.
Nel caso in cui invece entrambi gli immobili non abbiano le caratteristiche di prima casa, il discorso è analogo, in quanto le imposte si calcolano sempre su quello di valore maggiore, ma saranno computate al 10%.
Infine se solo uno dei due immobili è prima casa, la legge prevede che si applichi la tassazione più alta, per cui il 10% sul valore catastale dell’immobile avente caratteristiche di seconda casa.
Salvo accordi diversi, poi, il totale da versare viene diviso a metà tra i due contraenti.
Permuta vs vendita
Nella seguente tabella mettiamo a confronto la vendita e la permuta per comprendere le differenze principali.
| Caratteristica | Permuta immobiliare | Doppia compravendita tradizionale |
|---|---|---|
| Definizione | Scambio diretto di due case tramite un unico contratto [1552-cc] | Due operazioni separate: prima vendi la tua casa, poi ne compri un’altra |
| Numero di Atti Notarili | 1 solo atto (Atto di permuta) | 2 atti separati (Atto di vendita + Atto di acquisto) |
| Costi del Notaio | Dimezzati. Si paga un solo onorario, diviso a metà tra le parti (salvo accordi diversi) | Interi. Paghi l’onorario per l’acquisto della nuova casa, mentre il tuo acquirente paga il suo |
| Imposta di Registro (tra privati) | Si paga una volta sola, calcolata unicamente sull’immobile con il valore catastale più alto. Il costo si divide a metà | Si paga su entrambi gli acquisti. Ciascun acquirente versa l’imposta sul rispettivo immobile |
| Tempistiche e Trasloco | Simultanei. Il passaggio di proprietà avviene nello stesso istante davanti al notaio | Sfasati. Spesso si vende prima di comprare, con il rischio di dover andare in affitto o in deposito temporaneo |
| Liquidità Necessaria | Minima. È necessario sborsare solo l’eventuale conguaglio se le case hanno valori differenti | Massima. Serve l’intero capitale per acquistare, oppure bisogna attendere l’incasso della propria vendita |
| Fattibilità Pratica | Difficile tra privati (serve la coincidenza perfetta di desiderare l’uno la casa dell’altro). Più facile con un costruttore | Molto facile. Le due transazioni sono slegate e si muovono sul mercato aperto |
