Mutuo fisso o variabile? Con il variabile oggi risparmi 18.480 su un mutuo da 150mila euro a 20 anni, ma può costare 8.400 in più se sbagli. Ecco quando diventa rischioso.
La BCE alza i tassi al 2,25% e annuncia altri rialzi entro settembre. Il mutuo variabile potrebbe così diventare una trappola.Invece le banche lo offrono a tassi quasi invariati rispetto a maggio (MPS 2,05%, Banco BPM 2,45%). Il fisso, nel frattempo, è salito fino a 3,10%. Il risultato è che oggi il variabile sembra ancora più conveniente.
Su un mutuo da 150.000 euro di 20 anni il variabile conviene di 77 euro al mese. A maggio la differenza era di 45 euro. Negli ultimi giorni, però, l’Euribor ha già iniziato a salire ancor prima della decisione della BCE. Chi sceglie il variabile crede che il ciclo di rialzi sia una piccola parentesi. Chi sceglie il fisso paga 77 euro in più ogni mese per non correre rischi.
Quale mutuo scegliere dopo il rialzo dei tassi BCE? Ecco cosa tenere a mente.
Quando il variabile diventa rischioso
L’Euribor a 6 mesi il 1° giugno era al 2,519%, il 9 giugno era già salito al 2,606%. Questo movimento è avvenuto prima ancora della riunione della BCE dell’11 giugno.
Dopo un rialzo dei tassi di 25 punti base e poi ancora a settembre di altri 25, l’Euribor a 6 mesi potrebbe facilmente superare il 2,80% entro fine anno, quello a 1 mese può superare il 2,50%. Le banche che oggi offrono il variabile al 2,05% sanno benissimo quale sia il tasso parametro atteso. Il fatto che lo offrano comunque così competitivo è per ingolosire chi non conosce il meccanismo o chi crede davvero che il ciclo di rialzi sia breve.
Facciamo un esempio. Su un mutuo variabile da 150.000 euro a 10 anni, ogni punto percentuale di aumento dell’Euribor comporta un aumento della rata.
| Scenario | Euribor 1 mese | Variabile | Fisso | Rata Var | Rata Fisso | Vantaggio Variabile |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oggi | 2,00% | 2,05% | 3,10% | €1.384 | €1.455 | -€72/mese |
| +25 pb | 2,25% | 2,30% | 3,10% | €1.400 | €1.455 | -€55/mese |
| +50 pb | 2,50% | 2,55% | 3,10% | €1.417 | €1.455 | -€38/mese |
| +100 pb | 3,00% | 3,05% | 3,10% | €1.452 | €1.455 | -€3/mese (quasi pareggio) |
| +150 pb | 3,50% | 3,55% | 3,10% | €1.487 | €1.455 | +€31/mese |
Lo stesso mutuo con una durata di 20 anni vedrà le rate modificarsi in questo modo:
| Scenario | Euribor 1 mese | Variabile | Fisso | Rata Var | Rata Fisso | Vantaggio Variabile |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oggi | 2,00% | 2,05% | 3,10% | €762 | €839 | -€77/mese |
| +25 pb | 2,25% | 2,30% | 3,10% | €780 | €839 | -€59/mese |
| +50 pb | 2,50% | 2,55% | 3,10% | €799 | €839 | -€41/mese |
| +100 pb | 3,00% | 3,05% | 3,10% | €836 | €839 | -€4/mese |
| +150 pb | 3,50% | 3,55% | 3,10% | €874 | €839 | +€34/mese |
Con 100 punti base di rialzo, la rata del variabile oggi a 762 euro raggiunge la rata del fisso a 839 euro. Il vantaggio di 77 euro che c’è oggi sparisce completamente.
Questo è quello che i futures Euribor stanno già prezzando se la BCE continua a salire come annunciato. Il mercato sta dicendo: entro fine anno, il variabile e il fisso costeranno quasi lo stesso. Chi sceglie il variabile oggi sta scommettendo che i futures sbaglino, oppure ha fatto altri calcoli in base alla durata del mutuo.
La durata del mutuo amplifica il rischio
Un mutuo a 10 anni rischia meno di uno a 25 anni, ma solo se il ciclo dei rialzi si esaurisce prima della scadenza. Se il ciclo continua oltre le aspettative, la lunghezza del mutuo amplifica il rischio.
| Durata mutuo | Fisso | Variabile oggi | Vantaggio attuale |
|---|---|---|---|
| 10 anni | 3,15% | 2,05% | 110€/mese |
| 15 anni | 3,20% | 2,05% | 110€/mese |
| 20 anni | 3,10% | 2,05% | 75€/mese |
| 25 anni | 3,18% | 2,05% | 105€/mese |
La domanda da porsi è “per quanto tempo durerà il ciclo di rialzi BCE?”
Con un un mutuo a 10 anni, il variabile è più conveniente se si ritiene che i rialzi finiscano entro 2-3 anni. Se il mutuo è a 25 anni, è necessario che i tassi tornino a scendere sistematicamente entro 5-7 anni. Se l’inflazione resta persistente, però, il rischio è di rimanere esposti a rialzi per metà della durata del mutuo. In quel caso, il fisso è un’assicurazione razionale.
Fisso o variabile? Quanto costa sbagliare
Scegliere oggi il variabile significa credere che l’Euribor rimanga basso. Su 10 anni il risparmio è di 8.562 euro, su 20 anni 18.480 euro. Ma con un rialzo di 50 o 100 punti base?
Costo totale degli interessi per un mutuo a 10 anni da 150.000 euro:
| Scenario | Tasso Variabile | Costo Interessi | Vs. Fisso al 3,10% (interessi totali €24.641) |
|---|---|---|---|
| Oggi (2,05%) | 2,05% | €16.080 | Risparmi €8.562 |
| +25pb (2,30%) | 2,30% | €18.000 | Risparmi €6.642 |
| +50pb (2,55%) | 2,55% | €20.040 | Risparmi €4.602 |
| +100pb (3,05%) | 3,05% | €24.240 | Risparmi €402 |
| +150pb (3,55%) | 3,55%€ | 28.440 | Paghi €3.798 in più |
Se il mutuo dura 20 anni, gli interessi pagati con un mutuo a tasso fisso (al 3,10%) sono pari a 51.360 euro.
| Scenario | Tasso Variabile | Costo Interessi | Vs. Fisso (€51.360) |
| Oggi (2,05%) | 2,05% | €32.880 | Risparmi €18.480 |
| +25pb (2,30%) | 2,30% | €37.200 | Risparmi €14.160 |
| +50pb (2,55%) | 2,55% | €41.760 | Risparmi €9.600 |
| +100pb (3,05%) | 3,05% | €50.640 | Risparmi €720 |
| +150pb (3,55%) | 3,55% | €59.760 | Paghi €8.400 in più |
Scegliere oggi il variabile significa credere che l’Euribor rimanga sui livelli attuali. Su 10 anni il risparmio è di 8.562 euro in termini di interessi, di 18.480 euro su 20. Non è poco.
Ma difficilmente l’Euribor a 1 mese resterà intorno al 2% (e quello a 6 mesi al 2,60%). Con un aumento dei tassi BCE di 50 punti base i tassi Euribor saliranno, ma con il variabile si risparmiano ancora 4.602 euro su 10 anni, e 9.600 euro su un orizzonte di 20.
Con un rialzo dei tassi di 100 punti base, il variabile raggiunge l’attuale tasso fisso. Oltre questa soglia, il variabile inizia a costare più del fisso. Su 10 anni paghi 3.798 in più. Su 20 anni 8.400 euro.
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