Si può vendere una casa con gli inquilini in affitto? Come si fa? Quali sono i doveri del proprietario dell’immobile in questa situazione?
Non sempre chi vive all’interno di un immobile ne è il proprietario. Spesso, infatti, vengono affittate le case agli inquilini anche per lunghi periodi di tempo. Ma cosa succede se il proprietario vuole vendere la casa affittata all’inquilino, magari con un contratto a lungo termine? È possibile un’eventualità del genere?
Vendere e acquistare una casa affittata è possibile e legale, anche se la procedura di vendita in questo caso può essere più complicata. La presenza di un contratto di locazione, per il Codice Civile, non blocca la possibilità di vendita, quindi il proprietario di un immobile che ha bisogno di liquidità, o comunque desidera liberarsi della casa, può cercare un compratore e procedere al rogito. Vediamo di seguito quali sono le regole da seguire, e i diritti e doveri dell’acquirente, del proprietario, e dell’inquilino.
Si può vendere una casa con inquilino?
Come previsto dal Codice Civile, la presenza di uno o più inquilini in affitto non impedisce al proprietario di un immobile di venderlo. Tuttavia, stando all’articolo 1599 sempre del Codice Civile, né il proprietario precedente, né quello nuovo, hanno la possibilità di mandare via l’inquilino prima della scadenza naturale del contratto d’affitto.
Questo significa che se la casa è affittata per quattro anni, e la si vuole vendere dopo due anni di affitto, il nuovo proprietario dovrà onorare il contratto di affitto e l’inquilino potrà rimanere nella casa per tutto il tempo previsto. Queste regole valgono anche per le proprietà a uso commerciale, e non solo per quelle abitative.
Proprio per questo vendere un immobile affittato può essere più complesso di uno libero. Il nuovo proprietario dovrà attendere la scadenza dell’affitto, nel caso desiderasse farne un uso diverso.
Come vendere la casa affittata
Per vendere una casa affittata ci si muove esattamente come per una sfitta, prestando attenzione a qualche dettaglio in più. Prima di tutto, il proprietario ha il dovere di informare i possibili compratori della presenza di uno o più inquilini, e della durata dei contratti di affitto.
Il proprietario deve, inoltre, assicurarsi che l’inquilino non abbia diritto di prelazione nel momento della vendita. Per esempio, nel caso in cui la scadenza del contratto di affitto fosse prossima, allora l’inquilino potrebbe contare sul diritto di prelazione.
Normalmente, questo è l’unico caso previsto dalla legge, tranne nel caso in cui il diritto di prelazione dell’inquilino viene inserito nel contratto di affitto.
I doveri delle parti coinvolte
Il proprietario di casa ha il dovere di informare i compratori della presenza dell’inquilino, ma non è richiesto il consenso dell’inquilino stesso per procedere alla vendita. Il locatore ha il dovere di informare l’inquilino dell’intenzione di vendere l’immobile, tramite atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
L’inquilino ha il dovere di permettere ai compratori, accompagnati dal proprietario di casa, di visitare l’immobile. L’inquilino ha anche il diritto di proseguire a utilizzare l’immobile, e dovrà pagare l’affitto al nuovo proprietario.
Nel caso in cui l’inquilino si rifiutasse di far visitare l’immobile, il proprietario ha il diritto di richiedergli i danni.
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Il compratore, o nuovo proprietario ha il diritto di sapere della presenza dell’inquilino e di visitare l’immobile. Non può mandare via l’inquilino e deve rispettare quanto previsto dal contratto d’affitto precedente, sia per quel che riguarda il canone, sia i diritti e i doveri.
Una volta scaduto il contratto potrà scegliere se rinnovarlo oppure disdire il contratto di locazione, con un preavviso di sei mesi.
Il pagamento dell’affitto
Chiaramente, nel momento in cui sovviene un nuovo proprietario, l’affitto dovrà essere pagato a quest’ultimo e non al precedente. Infatti, la cessione del contratto di locazione implica anche il subentro dell’acquirente in tutti i diritti precedentemente del venditore.
In caso di canoni d’affitto pagati alla persona sbagliata, il canone viene considerato non pagato e il vecchio proprietario ha il dovere di risarcire l’inquilino.
Diritto di prelazione dell’inquilino
Normalmente l’inquilino non ha diritto di prelazione sulla vendita di un immobile, a parità di offerta. Tuttavia, questo diritto sovviene quando:
- l’inquilino non ha immobili adibiti a uso abitativo, a parte eventualmente quello adibito a sua prima abitazione;
- il locatore ha intenzione di vendere l’immobile alla prima scadenza del contratto di affitto.
Se l’inquilino ha intenzione di far valere il diritto di prelazione, deve avvisare, entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione di vendita. La comunicazione deve avvenire tramite atto da notificare al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario.
C’è da sottolineare che il diritto di prelazione non è sempre possibile. Per esempio, quando il locatore decide di scegliere l’immobile a un erede, oppure a titolo gratuito, o come donazione.
Cosa succede in caso di debiti dell’inquilino
Nel caso in cui l’inquilino dell’immobile in vendita avesse dei debiti con il proprietario, questi non verranno trasferiti al compratore successivo. I debiti contratti rimarranno nei confronti del precedente locatore, che potrà agire di conseguenza tramite la richiesta di un decreto ingiuntivo.
Non essendo più proprietario dell’immobile, non potrà più procedere con lo sfratto.
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