Si può abbassare la rendita catastale di un immobile al fine di adeguarla al reale valore dello stesso? Sì, ma solo in limitati casi.
La rendita catastale è il reddito che l’Agenzia delle entrate attribuisce ai beni immobili, terreni e fabbricati. In base alla rendita catastale sono calcolate alcune imposte ad esempio l’Imu, ma anche l’Irpef e la Tari. Più è elevata la rendita catastale, maggiore è l’importo dovuto e naturalmente questo può determinare malumori nei contribuenti.
La rendita catastale deve essere distinta dal valore catastale, quest’ultimo rappresenta il valore patrimoniale del bene ed è calcolato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente assegnato dal Fisco a ciascuna categoria di unità immobiliari. Ad esempio, il coefficiente assegnato a un immobile considerato “prima casa” è 110.
Naturalmente chi ha un immobile con una rendita catastale particolarmente elevata si ritrova a dover pagare imposte anche piuttosto alte, proprio per questo sono in molti a chiedersi se è possibile ridurla e soprattutto come abbassare la rendita catastale.
La risposta può sorprendere, ma è positiva e vedremo ora in quali casi è possibile abbassare la rendita catastale e a chi rivolgersi per ottenere tale risultato.
Come viene determinata la rendita catastale?
Quando si vuole proporre domanda per abbassare la rendita catastale è bene rivolgersi a un tecnico professionista in quanto per determinare tale valore sono applicati diversi parametri che qui elencheremo in modo sommario.
In primo luogo deve essere tenuta in considerazione la consistenza dell’immobile e la categoria catastale dell’immobile.
Le categorie catastali sono diverse, per le abitazioni vi sono:
- A/1 per abitazioni di tipo signorile
- A/2 abitazione di tipo civile;
- A/3 abitazione di tipo economico;
- A/4 abitazione di tipo popolare;
- A/5 abitazione di tipo ultra-popolare;
- A/6 abitazione di tipo rurale;
- A/7 villini;
- A/8 ville;
- A/9 castelli, palazzi di eminente prestigio;
- A/10 studi e uffici privati;
- A/11 abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.
Contribuisce a determinare la rendita catastale anche l’ubicazione dell’immobile, ad esempio zona agricola o residenziale, per le varie zone sono previste dall’Agenzia delle entrate tariffe d’estimo.
Ora che abbiamo sommariamente capito da cosa è determinata la rendita catastale, proviamo a vedere in quali casi si può proporre un’istanza per abbassarla.
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Abbassare la rendita catastale per immobili in stato di degrado
La prima cosa da fare è conoscere la rendita catastale attuale, basta richiedere una semplice visura catastale per ottenere tale riscontro, infatti per ogni bene immobile censito vi è la relativa attribuzione.
Il presupposto per abbassare la rendita catastale è che siano cambiate le condizioni dell’immobile rispetto al momento in cui l’attuale rendita catastale è stata calcolata. La regola generale è che vi deve comunque essere corrispondenza tra quanto risulta al catasto e la situazione reale dell’immobile.
È possibile proporre istanza per la riduzione della rendita catastale per immobile in stato di degrado. Ad esempio può capitare di avere una casa in campagna in cui non si vive e che nel tempo ha perso il suo valore a causa della mancata manutenzione. Può trattarsi di un immobile di vecchia costruzione in condizione non favorevole ad essere abitato.
Naturalmente il cambio di valore dell’immobile deve essere dimostrato, di conseguenza è utile chiedere aiuto a un tecnico.
Nel caso in cui l’immobile sia solo in parte degradato, la soluzione è chiedere il frazionamento dell’immobile al fine di staccare la parte rovinata creando una nuova unità immobiliare (operazione che comunque ha un costo). In questo modo si attribuiscono due nuove rendite catastali, una molto bassa per la parte in stato di degrado e l’altra risultante dalla nuova “dimensione” dell’immobile.
Cambio di destinazione d’uso per abbassare la rendita catastale
Una seconda soluzione è il cambio di destinazione d’uso: un immobile utilizzato come abitazione principale ha una rendita catastale diversa rispetto a un locale commerciale, il secondo potenzialmente è in grado di produrre un reddito maggiore.
Naturalmente il cambio di destinazione d’uso deve avere come base un reale cambio. Nel momento in cui la destinazione d’uso non sarà più per locali commerciali non potranno essere stipulati contratti di locazione con tale finalità e non si potrà comunque utilizzare l’immobile per attività commerciali, se non nel caso in cui si richieda nuovamente il cambio di destinazione d’uso. L’esempio classico è il passaggio da locale commerciale a magazzino/deposito.
Rettifica della rendita catastale per errori
Vi è, infine, un’ultima possibilità per abbassare la rendita catastale e cioè chiedere una rettifica della rendita catastale per errori di censimento. Si può proporre tale istanza in autotutela nel caso in cui dalla visura catastale emergano dei valori incongruenti rispetto a quella che è la situazione reale dell’immobile.
Il caso di scuola è quello in cui ci si accorge che in visura risultano dei vani in più oppure è indicata una consistenza maggiore, in questi casi potrebbero esservi stati degli errori materiali di calcolo o trascrizione durante il censimento.
Una volta effettuato il cambio della rendita catastale le imposte saranno normalmente calcolate sui nuovi valori.
Ricordiamo che negli ultimi giorni, dopo che è stato archiviato il progetto di riforma del catasto del governo Conte, è stata nuovamente riproposta la riforma del catasto. Anche in questo caso si parla di una rivalutazione degli immobili sui valori correnti, rivalutazione che però non dovrebbe influire sul calcolo delle imposte.
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