Casa in affitto, se il riscaldamento non funziona si può non pagare?

Ilena D’Errico

9 Dicembre 2023 - 10:02

Il riscaldamento non funziona nella casa in affitto: è possibile non pagare? Ecco cosa prevede la legge e come tutelarsi.

Casa in affitto, se il riscaldamento non funziona si può non pagare?

Il riscaldamento malfunzionante è un grosso disagio, sia perché può comportare un aumento delle spese, ma anche per la difficoltà di riscaldare l’ambiente. Chi vive in una casa di proprietà con riscaldamento indipendente non ha altra scelta che effettuare le riparazioni necessarie a proprie spese o comunque provvedere per riuscire a riscaldare la casa.

Quando si vive in affitto, invece, l’inquilino deve riferire il problema al proprietario di casa, al quale spetta – tra i vari obblighi – la manutenzione straordinaria degli impianti. Cosa fare, però, se il padrone non provvede? In molti si chiedono se i malfunzionamenti dell’impianto termico siano una giustificazione valida per non pagare l’affitto o perlomeno le spese relative al riscaldamento.

Può sembrare una conclusione del tutto logica, ma la legge prevede diversamente. Ecco cosa si può fare e quali sono i modi per tutelarsi legalmente.

Il riscaldamento non funziona, posso non pagare?

Per quanto disagio possa comportare, il mero malfunzionamento degli impianti di riscaldamento non autorizza l’inquilino a interrompere il pagamento del canone d’affitto. L’obbligo di pagamento del canone sancito dal contratto e i doveri del locatore, infatti, non sono corrispettivi, ma indipendenti l’uno dall’altro.

Questo significa che se l’inquilino smette di pagare l’affitto perché il riscaldamento non funziona correttamente può essere diffidato ed eventualmente sfrattato per la morosità.

Non è nemmeno possibile sospendere il pagamento delle sole spese relative al riscaldamento, perché il malfunzionamento non esclude comunque che l’inquilino fruisca del servizio, seppur in maniera limitata. L’esonero dal pagamento si ha esclusivamente quando gli impianti di riscaldamento non funzionano affatto, senza riscaldare nemmeno minimamente l’immobile.

Il recesso anticipato

Se il proprietario di casa non provvede tempestivamente a risolvere il malfunzionamento del riscaldamento, l’inquilino ha diritto a recedere dal contratto d’affitto per gravi motivi, anche prima della scadenza naturale del contratto di locazione.

Per risolvere il contratto è però necessario che sussistano i gravi motivi secondo la legge e dunque che i problemi legati al riscaldamento:

  • Siano sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto;
  • siano indipendenti dalla volontà dell’affittuario;
  • impediscano di proseguire l’affitto.

In questi casi, che ben si applicano ai malfunzionamenti del riscaldamento, l’inquilino può recedere dal contratto d’affitto in modo anticipato ma è comunque tenuto al preavviso di 6 mesi (o comunque al pagamento di 6 canoni di locazione).

Il recesso anticipato dal contratto d’affitto senza preavviso è permesso soltanto quando l’inquilino non può minimamente godere del bene e vivere nell’appartamento. Il semplice possibile utilizzo di stufe e similari per mantenere il calore nonostante i guasti dell’impianto termico rendono il godimento solo parziale e non giustificano quindi la mancanza di preavviso.

Cosa fare se il riscaldamento non funziona nella casa in affitto

Appurato che bisogna continuare a pagare nonostante i malfunzionamenti del riscaldamento, veniamo ora ai mezzi di tutela per gli affittuari. La legge impone al locatore di provvedere a tutte le opere di manutenzione straordinaria ed è tenuto a intervenire tempestivamente per assicurare all’inquilino il godimento del bene.

Il malfunzionamento del riscaldamento si configura secondo la giurisprudenza come una molestia di diritto, poiché limita il godimento dell’appartamento e il locatore è obbligato a intervenire.

Nel caso di riscaldamento centralizzato condominiale, non c’è nessun esonero all’obbligo del proprietario di casa che deve, se necessario, operare la realizzazione di un impianto autonomo e correttamente funzionante, a prescindere dalla spesa.

Di conseguenza, è possibile citare in giudizio il locatore inadempiente per richiedere un risarcimento dei danni patiti, a meno che questi fossero evitabili senza grossi esborsi di denaro e senza l’assunzione di rischi. Come anticipato, c’è poi il diritto di recedere anticipatamente dal contratto (anche senza preavviso qualora fosse invivibile perché insalubre).

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