Impennata per gli affitti dei terreni agricoli e aumento delle compravendite nel mercato fondiario: i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare, riportati qualche giorno fa da “Il Sole 24 Ore”, evidenziano come gli acquisti dei terreni agricoli siano aumentati del 59% nel 2021 rispetto al 2020, con picchi piuttosto significativi (+70%) nel Nord-Ovest e nel Centro Italia.
Per ciò che concerne gli affitti è tangibile che questo tipo di mercato sia in forma eccellente e, a livello nazionale, copre il 50% delle superfici sulla scia del nuovo business dell’agrivoltaico con prezzi che si attestano fra i 2.500 e i 3.500 euro all’ettaro all’anno con contratti minimi di 20 anni.
A trainare la domanda ci sono sicuramente i giovani che tendono a insediarsi per la prima volta in agricoltura: per loro la scelta della locazione è un’alternativa più accessibile rispetto all’acquisto immediato dei poderi. Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi invece, si evidenzia che, dopo due anni di stabilità, il valore dei terreni agricoli in termini reali arretra ancora dello 0,8%.
Approfondiamo di seguito i dati del mercato fondiario italiano, con gli affitti che volano mentre diminuisce il valore della terra.
Il mercato fondiario in Italia: canoni di locazione e prezzi più alti d’Europa
Un ettaro di terreno destinato a colture erbacee in Italia costa mediamente quasi tre volte in più rispetto a un terreno spagnolo e sei volte rispetto a un terreno francese. Per effetto di prezzi così elevati, nel nostro Paese il capitale fondiario mediamente pesa per il 60% sul valore dell’attivo aziendale, con punte che arrivano anche all’81% nelle aziende meno capitalizzate come quelle, per esempio, specializzate nella coltivazione di cereali.
Entrando nel dettaglio, il Rapporto sul mercato fondiario, indagine annuale particolarmente utile ad opera del Crea, Centro di ricerca Politiche e Bioeconomia, ha accertato che in media il prezzo di acquisto dei terreni in Italia sfiora i 21.000 euro ad ettaro, con un differenziale molto accentuato tra il nord della Penisola e le altre aree: si va infatti dai 42.300 euro a ettaro nel Nord Est ai 29.100 del Nord Ovest .
E se nelle regioni settentrionali si concentrano i livelli medi dei valori fondiari più elevati, nelle regioni centrali e nel Mezzogiorno la media si mantiene sotto i 15.000 €/ha. Si evidenziano pertanto fluttuazioni piuttosto elevate rispetto ai valori medi a seconda dei territori e delle specificità dei terreni stessi.
Mercato fondiario: boom di affitti per i terreni agricoli
In generale, secondo il dossier del Crea, continua a prevalere la domanda nel mercato degli affitti, ad esclusione delle zone poco appetibili in cui l’agricoltura è poco remunerativa come nelle aree montane e in quelle marginali, anche a fronte di un’offerta assai elevata.
D’altra parte, visti gli alti prezzi di acquisto dei terreni, negli ultimi anni il mercato degli affitti ha registrato una notevole spinta. Il ricorso all’affitto è cresciuto del 27% nell’ultimo decennio, mentre le aziende con terreni solo in proprietà si sono ridotte drasticamente sia come numero (-44%) che come estensione (-28%), a fronte di una crescita di quelle con terreni solo in affitto del 39% in numero e del 63% in superfici.
La richiesta di terreni in affitto, soprattutto seminativi irrigui, è in genere
sostenuta nelle aree di pianura o dove insistono colture ad alto valore aggiunto e, anche l’Istat conferma i dati con il 7° Censimento generale dell’Agricoltura 2020, dove emerge che la superficie agricola in locazione è ulteriormente aumentata rispetto al precedente Censimento.
Aumento del numero di compravendite nel mercato fondiario
Alcuni dati forniti dal Consiglio Nazionale del Notariato, rilevano che, rispetto ai dodici mesi precedenti, nel 2021 c’è stato un incremento considerevole del numero di compravendite di terreni agricoli pari al 30%. Questo valore è dovuto molto probabilmente alla ripresa delle trattative dopo le restrizioni imposte dalla pandemia.
Si legge inoltre nel report Crea che, per quanto riguarda il credito per l’acquisto di immobili in agricoltura, dopo la drastica frenata del 2020, questo ha ripreso a crescere, registrando, secondo Banca d’Italia, un incremento del 14% di richieste di credito per l’acquisto di terreni agricoli.
Confrontando il numero di richieste di credito con quello delle compravendite, appare tuttavia evidente come quest’ultime siano molto più elevate, lasciando ipotizzare che i risparmiatori abbiano messo mano all’eccesso di liquidità che già prima della pandemia si stava manifestando, investendola nell’acquisto di terre agricole.
Perchè il valore dei terreni si riduce lentamente e in modo costante?
Il rapporto sul mercato fondiario Crea evidenzia infine che nel 2021 il prezzo dei terreni agricoli ha registrato, rispetto al 2020, un aumento dell’1,1% a livello nazionale, trainato, come detto, soprattutto dalla circoscrizione del Nord Ovest e del Nord Est e dalle zone di pianura.
Appare evidente che il prezzo della terra ha ripreso sicuramente a crescere, in concomitanza con un notevole aumento dell’attività di compravendita, ma il valore reale del patrimonio fondiario continua a diminuire a causa di un tasso di inflazione nettamente superiore a quello riscontrabile negli anni passati.
Considerando l’aumento del tasso di inflazione difatti, dopo questi anni di sostanziale stabilità, i prezzi medi dei terreni agricoli crescono, ma l’inflazione segna un decremento dei valori reali nell’ultimo anno di circa il -0,8%, confermando il processo che da oltre 15 anni ha portato le quotazioni della terra a ridursi del 12% rispetto al 2010, senza particolari differenze a livello di circoscrizioni geografiche.
Anche sul mercato fondiario dunque pesa oggi l’insicurezza della congiuntura internazionale: non si può ancora dire se la domanda di terra crescerà o diminuirà nel prossimo futuro.
