I contratti di affitto lunghi non convengono più, addio all’ordinario e al concordato?

Se si cerca una casa in affitto con contratti tradizionali è bene sapere che è sempre più difficile trovarla. Sono sempre meno i proprietari di abitazioni che scelgono i classi contratti di affitto ordinario o concordato perché non conviene.

L’offerta di abitazioni in locazione sta calando in tutta Italia ma questo non significa che gli immobili non si affittano più. Solo che le due tipologie di contratto a lunga durata sono poco scelte. E parliamo del contratto ordinario che prevede una durata di 4 + 4 anni e del contratto con canone concordato che ha una durata di 3 + 2 anni.

La cedolare secca, in particolare sta perdendo il suo appeal perché per tutta la durata del contratto l’importo del canone mensile di locazione rimane invariato. Ma cerchiamo di capire cosa sta accadendo.

Contratti di affito lunghi sempre più difficile da trovare

L’incremento del costo della vita, che l’Istat ha fissato per il 2023 all’11,3% interessa anche i contratti di locazione. Ma non può essere applicato a chi opta per il regime della cedolare secca. E chi, ad esempio, ha locato un immobile per 5 anni con un canone concordato (3 + 2) non potrà applicare l’aumento dell’11,3% sul canone di locazione che l’inquilino paga.

Se si sceglie la tassazione ordinaria, che è più onerosa però, la cosa è possibile se prevista nel contratto. Ma la tassazione ordinaria applicare l’aumento Istat non bilancia la tassazione molto pià alta rispetto alla cedolare secca.

Ed allora qual è la scelta che fanno i proprietari degli immobili? Nella maggior parte dei casi si preferisce scegliere contratti dalla durata breve come gli affitti turistici. Che permettono di rimodulare, di volta in volta, il canone che si vuole applicare.

Gli effetti quali sono?

Soprattutto nelle grandi città la mancanza di offerta di immobili in locazione porta a disagi abbastanza evidenti, soprattutto per chi non può scegliere l’alternativa dell’acquisto di una casa e sobbarcarsi il mutuo (visto anche il caro mutui che stiamo vivendo negli ultimi mesi).

A risentire del disagio, quindi, sono soprattutto i giovani che non riescono più a trovare una soluzione adeguata per l’abitazione. Molte difficoltà le stanno riscontrando, dopo il lockdown, anche gli studenti fuori sede per i quali diventa sempre più difficile trovare un alloggio nei pressi dell’Università. La scelta è quella di seguire le lezioni a distanza e recarsi nell’Ateneo solo per gli esami.

Cedolare secca senza adeguamento Istat, ma che vantaggi?

E’ pur vero che per la cedolare secca i proprietari degli immobili non possono chiedere ai propri inquilini un aumento annuale del canone di locazione in base all’indice Istat sull’inflazione. Ma è anche vero che scegliendo questo regime sui contratti 4 + 4 o 3 + 2 hanno notevoli vantaggi dal punto vista fiscale.

Intanto l’aliquota sulla locazione è pagata non con in base allo scaglione Irpef di appartenenza, ma in base ad una aliquota fissa che in alcuni casi scende anche fino al 10%.

Inoltre possono beneficiare anche di un importante sconto sull’Imu del 25%. Per chi sceglie, invece il regime ordinario l’abbattimento dell’aliquota è solo del 5% ma si devono pagare anche le addizionali regionali e comunali oltre all’imposta di registro.

Perchè si sceglie il contratto breve?

Il contratto breve è assoggettabile alla cedolare secca. Ma in questo caso il problema dell’indicizzazione del canone di affitto non si pone. Essendo un contratto breve, infatti, ogni contratto può prevedere un canone di locazione diverso. Questo fa in modo che il proprietario possa rimodulare il canone di locazione, di volta in volta, non solo indicizzandolo al costo della vita, ma anche in base all’andamento della domanda.

Alle volte, nelle zone più richieste, si può incassare in una settimana quanto si incasserebbe, invece, con contratto di lunga durata in due mesi. Ma con l’affitto breve bisogna mettere in conto altre spese oltre quelle della cedolare secca. Ci sono le spese di pulizia dell’immobile tra un ospite e l’altro, e anche la gestione degli ospiti.

A differenza di un affitto di lunga durata, quindi, un affitto breve richiede sicuramente più presenza da parte del proprietario.