IVA Reverse Charge 2015, Immobili: i casi di cessione e le relative modalità di dichiarazione

Il nuovo regime fiscale del reverse charge che impone la scissione del pagamento dell’IVA, dovuta dall’acquirente allo Stato e, non più, dal fornitore (o venditore) interessa anche le cessioni di alcune tipologie di immobili.

A questa novità occorre aggiungere anche il fatto che a prescindere dalla tipologia, le cessioni di immobili vanno indicate anche, con specifiche modalità nel Modello IVA 2015 da compilare per presentare la Dichiarazione IVA unificata entro la data del 30 Settembre 2015. Ecco quali sono i differenti casi possibili, le correlate modalità di applicazione del nuovo regime del reverse charge e le conseguenti modalità di applicazione della Dichiarazione IVA.

IVA e Reverse Charge per immobili a uso abitativo
Per la cessione (vendita) di immobili a uso abitativo è prevista, in via generale, l’esenzione dall’applicazione dell’IVA; sussistono, tuttavia, dei casi specifici, in cui è prevista l’imposizione dell’IVA per l’impresa che effettua la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile. I casi interessati, sono i seguenti:

• cessioni di immobili che avvengono entro 5 anni dalla data in cui la costruzione o la ristrutturazione vengono ultimate (regime IVA obbligatorio);
• cessioni di immobili effettuate dopo i 5 anni dalla data in cui la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile vengono ultimate (l’IVA in questo caso si applica in via facoltativa e l’apzione va esercitata al momento della stipula dell’atto);
• cessione di fabbricati destinati ad alloggi sociali (l’IVA in questo caso si applica in via facoltativa e l’apzione va esercitata al momento della stipula dell’atto);

Tra i casi di possibile applicazione del regime IVA indicati sopra, l’unico caso in cui si applica il regime dell’inversione contabile e, quindi, il reverse charge è quello la cessione dell’immobile abitativo, da parte dell’impresa di costruzioni o di ristrutturazione, avviene nei confronti di un soggetto passivo di IVA, dopo i 5 anni dal momento in cui la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile sono ultimate (e fermo restando l’esercizio dell’opzione per il regime IVA al momento della stipula dell’atto).

IVA e Reverse Charge: Immobili strumentali
Anche per gli immobili strumentali, la regola generale vuole che la cessione sia esentata dall’IVA, esclusi alcuni casi specifici (previsti dalla nuova formulazione del n. 8-ter del comma 1 dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972, per effetto della Legge di Stabilità). I casi interessati sono i seguenti:

• cessioni di immobili a uso strumentale avvenute entro cinque anni dalla data in cui la costruzione dell’immobile o l’intervento di ristrutturazione (in questo caso si intendono interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica) sono stati ultimati, anche nel caso in cui tali interventi siano stati realizzati e ultimati tramite imprese appaltatrici;
• tutti i casi di cessioni di immobili a uso strumentale in cui l’impresa di costruzioni o di ristrutturazioni ha esercitato, al momento della stipula dell’atto di cessione, l’opzione per il regime di imponibilità dell’IVA;

Per quanto riguarda gli immobili a uso strumentale il regime del reverse charge si applica nel caso in cui la cessione dell’immobile sia stata fatta da un soggetto cedente (fornitore ossia venditore) passivo di IVA a un altro soggetto, cessionario (ossia acquirente) comunque passivo di IVA e, al momento della stipula del contratto, sia stata esercitata l’opzione per il regime di imponibilità dell’IVA.

Dichiarazione IVA
Le suddette operazioni di cessioni di immobili, a uso abitativo o strumentale, qualora abbiano previsto il regime di imponibilità IVA, devono essere documentate nella Dichiarazione IVA annuale (o autonoma se compilata prima del 28 Febbraio) attraverso specifiche modalità di compilazione del Modello IVA 2015:

• il fornitore (o cedente) indica tali operazioni nel campo 5 del rigo VE35, del Quadro VE;
• l’acquirente (o cessionario) indica tali operazioni:
  • nel quadro VF in corrispondenza della relativa aliquota;
  • nel rigo VJ14 del quadro VJ, dove devono essere riportati sia l’imponibile, sia l’imposta dell’operazione.