Terreno ereditato tra fratelli: come dividerlo se un coerede non è d’accordo

Tre fratelli ereditano dal padre un terreno agricolo vicino a Cremona, quote uguali, un terzo a testa. Due vorrebbero tenerlo - uno ci coltiva già il mais da anni - il terzo, che vive a Milano, preferirebbe l’uscita in denaro. È una situazione comunissima, e seguirla passo per passo chiarisce meglio di tante regole astratte cosa succede in questi casi.

Finché i tre non si accordano o non passano da un giudice, il terreno resta in comunione: nessuno ne è proprietario per intero, ognuno ha solo una quota. È una forma di proprietà indivisa, che nasce in automatico ogni volta che una successione ereditaria lascia più eredi sullo stesso bene.

Il fratello di Milano può chiedere lo scioglimento quando vuole, senza il consenso degli altri due: lo dicono l’art. 1111 del Codice civile, per le comunioni in generale, e l’art. 713, per quelle ereditarie. Le eccezioni esistono, ma sempre a termine - un giudice può concedere fino a cinque anni di dilazione se dividere subito danneggerebbe gli altri, i coeredi possono accordarsi per restare uniti fino a dieci anni, un divieto testamentario dura al massimo cinque anni dalla morte, o un anno oltre la maggiore età di un erede minorenne - e comunque, con «gravi circostanze», chi vuole uscire può chiedere al giudice di anticipare la divisione.

Chi tiene il terreno, e a che prezzo

Il terreno vale, mettiamo, 240.000 euro: la quota di ciascuno equivale a 80.000. Se fosse facilmente divisibile in tre porzioni comode, ognuno riceverebbe la sua parte in natura; un fondo agricolo, però, spesso non si presta a essere spezzettato senza perdere valore, e qui interviene l’art. 720 del Codice civile: il bene indivisibile va per intero al coerede con la quota maggiore, che compensa gli altri con un conguaglio. Tra fratelli con quote identiche quella «quota maggiore» non esiste: il bene va a chi lo richiede, e se lo richiedono insieme i due che vogliono tenerlo, lo ricevono in comproprietà versando il conguaglio al terzo - 80.000 euro, 40.000 a testa, nel nostro caso.

Più complicato è quando più coeredi lo vogliono in competizione tra loro, ciascuno per sé: qui la legge non dà un automatismo - non vince chi lo chiede per primo, perché le quote sono uguali - e decide il giudice, caso per caso, considerando per esempio chi già coltiva o abita il fondo. Solo se nessuno chiede l’assegnazione per sé si arriva alla vendita all’asta.

Vale un avvertimento proprio sul conguaglio dei tre fratelli. Quegli 80.000 euro versati al terzo coincidono con l’intera sua quota, non con una piccola eccedenza, e qui la fiscalità cambia pelle: l’art. 34, comma 2, del D.P.R. 131/1986 tassa come un vero trasferimento immobiliare, non come divisione, la parte di conguaglio che supera il 5% del valore della quota spettante per legge. Qui l’eccedenza è quasi tutto il conguaglio, e per quella parte si pagheranno le aliquote ordinarie di una compravendita, non l’1% agevolato della divisione: chi liquida per intero un coerede in denaro deve mettere in conto che il fisco, oltre una soglia minima, tratterà quella liquidazione come se fosse una vendita.

Niente più unità minima sul fondo agricolo

Vale la pena sgomberare il campo da un’idea che circola ancora: che un terreno agricolo non si possa dividere sotto una certa superficie, la «minima unità colturale». Non è più così: gli artt. 846, 847 e 848 del Codice civile sono stati abrogati dal comma 10 dell’art. 5-bis del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, introdotto dal decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99: oggi nessun vincolo generale impedisce di dividere un fondo agricolo tra coeredi.

Al suo posto c’è un regime diverso, e solo facoltativo: il compendio unico. Se il fratello che coltiva fosse coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, potrebbe costituirlo da solo impegnandosi a coltivare per almeno dieci anni; il fondo diventerebbe indivisibile per quel periodo, con sconti sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale persi se l’impegno non fosse rispettato - vale la pena controllare che non ne esista già uno. Resta un vincolo più ristretto, solo per le vendite giudiziali forzate: l’art. 577 c.p.c. vieta di vendere a lotti separati un terreno che forma un’unica unità coltivabile se ciò ne comprometterebbe la coltivazione.

E se uno vuole vendere a un estraneo?

Variante: il fratello di Milano, invece di farsi liquidare, vuole vendere la quota a un vicino interessato. Può farlo, ma non può saltare un passaggio obbligato. L’art. 732 del Codice civile gli impone di notificare prima agli altri due prezzo e condizioni pattuite con il terzo, che avranno due mesi dall’ultima notificazione per comprare essi stessi la quota, alle stesse condizioni - la regola vale solo per le vendite a titolo oneroso, non per le donazioni, ed «estraneo» è chiunque non faccia parte della successione, anche un parente stretto del venditore.

Un dettaglio che sfugge spesso: se il terreno fosse l’unico bene ereditato, venderne la quota equivarrebbe a vendere la quota ereditaria intera, e la prelazione varrebbe per intero; se invece fosse solo uno dei beni dell’asse, gli altri coeredi non avrebbero questa prelazione specifica, ma potrebbe valere, verso un vero estraneo, la prelazione agraria descritta tra poco. Senza notifica, scatterebbe invece il retratto successorio: gli altri due potrebbero riscattare la quota dal compratore - e da chiunque l’avesse comprata da lui dopo - pagando lo stesso prezzo, finché dura la comunione, anche a distanza di anni; chi compra una quota senza controllare la prelazione rischia di vedersela sfilare molto tempo dopo.

Per i terreni agricoli esistono anche altre due prelazioni, pensate per chi lavora la terra: dell’affittuario coltivatore diretto (art. 8, legge 590/1965) e del confinante coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (art. 7, legge 817/1971), con trenta giorni di tempo dalla notifica, o un anno dalla trascrizione se non notificate. Tra coeredi non si applicano mai: valgono solo verso un vero estraneo.

Dal notaio o dal giudice: come si arriva alla fine

Trovato un accordo, la strada più rapida sarebbe un atto di divisione consensuale dal notaio, senza tribunale. Se l’accordo mancasse, la legge non permetterebbe comunque di correre subito in causa: per le controversie di divisione e di successione l’art. 5 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 impone prima il tentativo di mediazione, assistiti da un avvocato - saltarlo rischia di far dichiarare la domanda improcedibile.

La mediazione dura al massimo sei mesi dal deposito della domanda, prorogabili di altri tre - termini fissati dal decreto legislativo 27 dicembre 2024, n. 216, che ha riscritto l’art. 6 del d.lgs. 28/2010. Se fallisse, si andrebbe in causa davanti al tribunale del luogo dove si è aperta la successione, l’ultimo domicilio del defunto (art. 22 c.p.c.), non dove si trova il terreno; il giudice nominerebbe quasi certamente un consulente tecnico, geometra o agronomo per un fondo agricolo, per accertare consistenza, valore e divisibilità. Sui tempi del giudizio non si può dare una cifra affidabile: dipendono dal tribunale e dalla perizia, e di solito non sono brevi.

Decise le porzioni, resterebbe un ultimo passaggio tecnico: il frazionamento catastale, con un tecnico abilitato che prepara gli atti su Pregeo, il software dell’Agenzia delle Entrate, e li deposita; l’Agenzia aggiorna le mappe e permette l’intestazione separata di ogni porzione, sempre dopo la decisione sulle quote, mai prima.

Sul contributo unificato per iscrivere la causa a ruolo valgono gli scaglioni del D.P.R. 115/2002: per un terreno da 240.000 euro come questo, 759 euro, a cui si aggiungono avvocato, consulente tecnico e, alla fine, il tecnico del frazionamento. Sul fisco resta però un vantaggio: l’atto di divisione sconta di norma l’imposta di registro agevolata dell’1% sul valore dei beni (art. 3, Tariffa Parte Prima, D.P.R. 131/1986), perché non trasferisce ricchezza nuova ma accerta quote già esistenti - fuori, come visto, dalla parte di conguaglio che eccede il 5% della quota.

Alla fine, la cosa da portarsi a casa è una sola: il tempo non scioglie nulla da solo. La comunione finisce quando un coerede la chiede, non quando gli altri sono pronti.