Mutuo ponte, cos’è, come funziona e quanto costa

Cos’è e come funziona il mutuo ponte. La guida al finanziamento a breve termine per comprare la nuova casa prima di aver venduto l’immobile di proprietà.

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Cos’è il mutuo ponte e come funziona? Cambiare casa, dal punto di vista logistico e finanziario, può essere un’impresa non da poco. La domanda che tormenta chiunque si trovi a vivere questa situazione è se è meglio vendere prima la casa e poi comprarne una nuova o acquistare subito per non rischiare di perdere un’occasione. Sia che si scelga la prudenza, sia che si opti per l’occasione, si corre sempre un rischio: o di trovarsi senza un tetto o di acquistare e non riuscire, poi, a vendere.

Per risolvere il dilemma, soprattutto per chi vende una casa gravata da un mutuo per acquistarne una nuova, sempre con il mutuo, esiste uno strumento che in Italia è ancora poco conosciuto, ma incredibilmente utile. Si tratta del mutuo ponte, una tipologia di finanziamento già molto conosciuta all’estero.

Al contrario dei mutui comuni ha durata breve. Presenta tempistiche di erogazione più rapide e viene utilizzato in una fattispecie specifica: l’acquisto di un immobile nelle more della vendita della proprietà già posseduta.

Viene detto “mutuo ponte” proprio perché fa da ponte, transizione, durante il periodo in cui si deve cercare e trovare un compratore, nel mentre che si cerca di comprare un altro immobile. Dato che difficilmente si riesce ad acquistare una casa senza prima aver venduto quella in proprio possesso, ma non è detto che le tempistiche coincidano sempre, chi ne ha bisogno può rivolgersi al proprio istituto di credito e chiedere questo tipo di mutuo, proprio per evitare i problemi che potrebbero comparire tra la vendita e l’acquisto.

Vediamo di seguito più nel dettaglio come funziona, quali sono le regole, e come richiedere il mutuo ponte.

A cosa serve il mutuo ponte

Quando si vuole acquistare un immobile, ma per avere abbastanza liquidità bisogna venderne un altro in proprio possesso, non sempre si riesce a fare tutto in modo che le tempistiche siano perfette secondo le proprie necessità.

Solitamente i soldi ottenuti dalla vendita del primo immobile servono per estinguere l’eventuale mutuo aperto oppure per acquistare l’altra casa, ma non è detto che si riesca a trovare un compratore in tempi utili. Ci si potrebbe trovare ad aver venduto senza neanche aver trovato il nuovo immobile, o, al contrario, ad avere la nuova casa pronta senza essere riusciti a liberarsi della precedente.

Le caratteristiche del mutuo ponte

Se si sceglie di chiedere il mutuo ponte, bisogna conoscere come funziona:

la finalità deve essere quella di ottenere liquidità immediata per comprare la nuova abitazione quando i tempi di vendita della propria casa attuale non coincidono con l’occasione d’acquisto;
la durata è breve, solitamente con una durata massima di 12 o 24 mesi;
l’importo finanziato non supera mai il 60% del valore dell’immobile che si intende mettere in vendita;
per ottenerlo bisogna dimostrare di voler vendere un immobile in proprio possesso;
durante il periodo del mutuo si pagano solo gli interessi (tramite rate mensili o periodiche), mentre il capitale viene restituito in un’unica soluzione alla scadenza, usando i soldi ricavati dalla vendita della vecchia casa, entro i 24 mesi;
viene richiesta un’ipoteca sull’immobile (spesso quello in vendita o quello nuovo) e la dimostrazione formale dell’avvenuta messa in vendita della proprietà precedente.

Documenti mutuo ponte

Come detto, per richiedere il finanziamento ponte bisogna dimostrare di voler vendere la casa già in proprio possesso. Per poterlo ottenere è quindi necessaria la sussistenza di specifiche condizioni e di determinati documenti. Per esempio, non potrà ottenere un mutuo ponte chi non possiede un immobile di partenza, o chi non vuole venderlo e ha solo bisogno di più liquidità per un nuovo acquisto. Questo perché il prestito ponte nasce con l’intento di velocizzare alcune operazioni.

Come funziona il mutuo ponte

Per comprendere il meccanismo del mutuo ponte bisogna pensare al suo funzionamento, come se fosse un vero e proprio ponte finanziario che unisce due transizioni immobiliari.

Con questo finanziamento la banca anticipa i soldi per comprare la nuova casa. Il meccanismo si articola in questo modo:

la banca valuta la casa da vendere e concede un prestito che di solito copre il 60% del valore dell’immobile;
alla firma del contratto di mutuo si ottiene la liquidità necessaria per versare l’anticipo o saldare la nuova casa, impegnandosi a vendere la vecchia entro un tempo stabilito, che in genere varia tra i 12 e i 24 mesi;
durante il periodo di transizione si dovranno pagare le rate del mutuo, ma non si deve rimborsare il capitale. La rata mensile sarà leggera perché composta soltanto dagli interessi;
quando si vende la casa si utilizza il ricavato per estinguere il mutuo ponte in un’unica soluzione, restituendo tutto il capitale iniziale alla banca.

Quello che bisogna tenere a mente è che il meccanismo ha una scadenza: se non si vende la casa entro 12/24 mesi, il ponte crolla e la banca chiederà la restituzione del capitale applicando penali o trasformando il prestito in un mutuo tradizionale.

Poiché si tratta di un prestito di emergenza e a breve termine, i tassi di interesse sono leggermente più alti rispetto a un mutuo tradizionale. Per tutelarsi, la banca richiede una garanzia reale, che spesso si traduce in un’ipoteca sulla casa da vendere, su quella da acquistare o, in rari casi, su entrambe.

Facciamo un esempio pratico di come funziona il mutuo ponte.

Supponiamo che Marco ha trovato la casa dei suoi sogni ma deve ancora vendere il suo vecchio appartamento.
La situazione di partenza:

valore stimato della vecchia casa: € 200.000
prezzo della nuova casa da comprare: € 250.000
liquidità concessa dalla banca (60% della vecchia casa): € 120.000
durata del mutuo ponte: 12 mesi
tasso di interesse ipotizzato (TAN): 4,5%

Al termine dei 12 mesi, l’operazione ha avuto un costo vivo per gli interessi pari a circa € 5.400 totali (circa € 450 moltiplicati per i 12 mesi di durata del prestito), a cui vanno aggiunte le normali spese di istruttoria, perizia e atto notarile.

Grazie a questo investimento, Marco è riuscito a trasferirsi nella nuova casa senza fretta, mantenendo il potere contrattuale necessario per vendere la sua vecchia proprietà al giusto prezzo di mercato, senza l’ansia di dover svendere.

Mutuo ponte: vantaggi e svantaggi

Come tutti i mutui, anche quello ponte porta con sé dei vantaggi e degli svantaggi, che è importante valutare nel momento in cui si pensa di richiederlo.

Tra i vantaggi si trovano la possibilità di evitare i lunghi tempi richiesti normalmente in queste operazioni (vendita e acquisto di una nuova casa), e di ottenere vantaggi fiscali riservati all’acquisto della prima casa, visto che si deve risultare residenti nel nuovo immobile.

Inoltre, diversamente per quel che capita con altri mutui, i tempi di attesa per l’ottenimento del mutuo ponte sono piuttosto rapidi, ed è possibile pagarlo interamente subito dopo la vendita della casa.

Per quel che riguarda gli svantaggi, invece, bisogna considerare gli alti tassi di interessi. Solitamente infatti gli istituti di credito, essendo il mutuo ponte di breve durata, stabiliscono dei tassi di interesse più alti rispetto a quelli previsti per i normali finanziamenti.

Le alternative al mutuo ponte

Se il mutuo ponte non convince o se l’istituto di credito non lo concede, esistono altre strade per gestire la vendita e l’acquisto della casa. Le due alternative principali sono il prestito personale e la strategia di vendere prima di comprare.

Prestito personale o finanziamento di liquidità
Se la cifra per bloccare la nuova casa non è molto alta si può chiedere un prestito personale non finalizzato che permette di finanziare fino a 30.000/50.000 euro che si ricevono direttamente sul conto corrente.

I tempi di erogazione sono molto rapidi (si parla di pochi giorni) e non vengono richieste garanzie: questo consente di risparmiare sulle spese notarili del mutuo. I tassi di interesse per i prestiti personali sono molto più alti di quelli di un mutuo. La rata mensile comprende sia gli interessi che la quota capitale.

Vendere prima di acquistare
La strada più prudente è quella tradizionale di mettere in vendita la propria casa e, solo dopo aver trovato un acquirente, avviare la ricerca della nuova abitazione. Per tutelarsi, in questo caso, si pattuisce con il compratore una consegna dell’immobile a lungo termine (es. 6 o 8 mesi dopo), oppure si inserisce una clausola per cui la vendita è subordinata all’acquisto della nuova casa. In alternativa, ci si appoggia temporaneamente a un affitto o alla casa di parenti.

Questa è l’opzione più sicura perché si sanno esattamente i soldi a disposizione grazie alla vendita e si azzera il rischio di pagare un doppio mutuo. Anche questa scelta, però, richiede molta flessibilità logistica. C’è il rischio reale di dover fare un doppio trasloco con un inevitabile aumento dei costi e dello stress.

Si può vendere una casa con il mutuo?

Oltre al mutuo ponte, è anche possibile vendere una casa con un mutuo e acquistarne un’altra. A seconda di quanto concordato con il compratore e/o la propria banca, si potrà ripagare il mutuo con i soldi della vendita dell’immobile, oppure trasferire il mutuo sul nuovo proprietario (con il suo permesso).

In alcuni casi è anche possibile sostituire l’immobile della garanzia, quindi spostare il mutuo dalla casa che si vuole vendere, a quella che si intende acquistare. Quest’ultima opzione però è più difficile da realizzare, perché non permessa da tutte le banche.