Garanzia di evizione per chi acquista casa, cos’è e come funziona?

Per chi acquista un immobile c’è una misura di garanzia che pochi conoscono, ma che potrebbe rivelarsi molto utile a protezione dell’acquirente: la garanzia di evizione. Perché è utile conoscere questa tutela e a cosa serve?

Quando si acquista un immobile i rischi che si potrebbero correre sono diversi, come ad esempio la rivendicazione, da parte di terzi, sull’immobile o su parte di esso. L’evizione tutela l’acquirente da queste possibili rivendicazioni. Vediamo come funziona.

I rischi di quando si compra

Quando ci si accinge a comprare un immobile si può controllare se su di esso gravano mutui o ipoteche, ma non è possibile capire se su di esso gravano diritti altrui, come servitù o rivendicazioni. Supponiamo di comprare una casa con una cantina di pertinenza e di fare tutte le ricerche del caso per capire se l’immobile ha problemi. Dopo il rogito ci si accorge che un vicino di casa ha le chiavi della cantina e la utilizza a proprio piacimento. Quando si vuol rivendicare il possesso del vano, il vicino dice che il vecchio propeitario gli permetteva di usarla e sono più di venti anni che la usa come propria.

Il vicino avvia una causa per usucapione del bene e la vince. L’acquirente, che ha comprato casa più cantina, si ritrova ad aver perso il possesso della cantina, che ha pagato. Grazie alla garanzia di evizione l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto di compravendita o la restituzione di parte del prezzo pagato come risarcimento per la perdita di parte della proprietà.

Come funziona la garanzia per evizione?

La garanzia per evizione tutela l’acquirente dalla perdita del bene acquistato o di una parte di esso a causa di un diritto esistente prima del rogito. La tutela vale anche se il venditore era in buona fede e non era a conoscenza della pretesa o del vizio (immaginiamo, ad esempio, un erede che vende la casa dei genitori senza sapere di eventuali accordi presi prima della morte).

La tutela per evizione garantisce che l’immobile sia libero da servitù, ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli, rivendicazioni in sospeso.

Le tre tipologie di evizione

Evizione totale
Se l’acquirente rischia di perdere tutta la proprietà del bene perché un soggetto terzo rivendica la proprietà, può rivalersi sul venditore per far valere la garanzia per evizione. A questo punto il venditore deve provare che la rivendicazione del soggetto terzo non ha fondamento. Se la rivendicazione è reale, però, l’acquirente dovrà restituire il bene acquistato al venditore che dovrà non solo restituire il prezzo pagato ma anche risarcire i danni per spese notarili, trasloco, lavori eseguiti nell’immobile.

Evizione parziale
Allo stesso modo la garanzia per evizione agisce anche se l’acquirente rischia di perdere solo parte della proprietà (come nell’esempio della cantina). In questo caso l’acquirente o chiede la risoluzione del contratto di compravendita con restituzione di quanto pagato e risarcimento danno al venditore, o chiede la riduzione del prezzo di compravendita a seguito della rinuncia alla parte pretesa da terzi. In questo caso, oltre alla restituzione della somma riferita alla perdita di valore dell’immobile, al compratore spetta anche il risarcimento del danno subito.

Evizione limitativa
Quest’ultima tipologia di evizione è riferita a quelle servitù o quegli usufrutti che non sono dichiarati e non sono apparenti, ma che limitano il libero godimento del bene. In questo caso il proprietario non perde parte del bene, ma il suo godimento è limitato da un accordo preesistente come una servitù di passaggio, un diritto d’uso. Anche in questo caso è possibile chiedere al venditore la risoluzione del contratto o la restituzione di parte di quanto pagato per la perdita di valore del bene.

Quando può essere usata la garanzia per evizione?

In tutti e tre i casi per essere tutelati dalla garanzia per evizione è necessario che l’onere esista prima della compravendita e l’acquirente deve essere all’oscuro dello stesso al momento dell’acquisto.