Il finanziamento condominiale è mirato agli amministratori e ai singoli condòmini, e dà la possibilità di affrontare una spesa straordinaria come le opere di ristrutturazione. Come funziona?
In una riunione di condominio potrebbe emergere l’esigenza di effettuare delle opere di ristrutturazione e messa in sicurezza delle parti comuni, ovvero dei cambiamenti al caseggiato che comportano una spesa non esigua. Pensiamo ad es. alla sostituzione della caldaia oppure alla facciata da ridipingere, o ancora ad interventi al vano ascensore o per l’isolamento, oppure anche all’installazione di pannelli solari: ebbene si tratta di alcuni degli esempi in cui un finanziamento condominiale può rivelarsi una scelta azzeccata, e comunque idonea ad evitare contrasti e liti tra i singoli condòmini, aventi ad oggetto la raccolta delle risorse necessarie.
Di seguito vedremo come funzionano in sintesi i finanziamenti condominiali, i quali solitamente entrano in gioco nel caso in cui il palazzo debba affrontare delle spese di manutenzione straordinaria (o che comunque non fanno parte delle attività di nell’ordinaria manutenzione). Questo meccanismo incentiverà la riqualificazione dell’immobile, così da avere una riduzione dei futuri costi di gestione e una effettiva crescita del suo valore sul mercato. Insomma, vi sono certamente buoni motivi per parlare di finanziamento condominiale. Vediamo più da vicino come funziona.
Finanziamento condominiale: cos’è, finalità e requisiti. La guida rapida
Che cos’è il finanziamento condominiale?
Nel nostro paese non mancano le banche che, tra le loro attività, contemplano anche quella della concessione di finanziamenti per il condominio. Il meccanismo prevede l’erogazione di somme di denaro in prestito, su previa domanda ad hoc mirata a conseguire quelle risorse finanziarie utili a coprire le spese per ristrutturare le parti comuni che appartengono ad un condominio. Dette somme saranno poi restituite nel corso del tempo, insieme agli interessi e dunque secondo un piano di ammortamento ad hoc, concordato con la banca.
Ovviamente in prima linea, quando si palesa la convenienza di un finanziamento condominiale, è l’amministratore ma è vero che non può mancare il contributo dei singoli condòmini. Proprio così: al fine di chiedere un finanziamento per il condominio, condizione essenziale è che vi sia la previa approvazione da parte dell’assemblea dei condòmini. Vedremo più nel dettaglio questo aspetto tra poco.
Nella prassi il meccanismo prevede un importo minimo e massimo del finanziamento, sulla scorta all’entità dei lavori, e una percentuale dell’investimento (di solito entro l’80%) coperta dal finanziamento.
Chi è il contraente?
Colui che stipula il contratto, ovvero il contraente, in questo caso è il condominio, il quale ha un proprio codice fiscale e un conto corrente, ed è rappresentato dall’amministratore nominato dall’assemblea. Il firmatario sarà dunque l’amministratore, che sottoscrivendo una richiesta di finanziamento e producendo una dettagliata documentazione, permetterà anzitutto alla banca di valutare il condominio in base al bilancio approvato e all’assenza di pregiudizievoli in capo all’amministrazione, ai fornitori coinvolti ed al condominio stesso. L’amministratore deve anche essere in possesso del preventivo rilasciato dall’azienda appaltatrice che effettuerà i lavori.
Interessante anche notare che il finanziamento condominiale prevede tipicamente l’erogazione immediata in una sola soluzione e comporta che la scelta del tasso, la durata del finanziamento e la periodicità della rata sia concordata in base alle esigenze del condominio stesso. Nella prassi inoltre non entra in gioco alcuna garanzia ipotecaria per richiedere il finanziamento, che viene erogato al condominio inteso come soggetto giuridico munito di codice fiscale e conto corrente.
L’approvazione dell’assemblea condominiale
Abbiamo accennato al requisito dell’approvazione dell’assemblea condominiale. Che cosa vuol dire esattamente? Ebbene, serve che la maggioranza voti la richiesta del prestito. In genere basta la maggioranza, ma attenzione a ciò che prevede la specifica banca alla quale ci si rivolge per il finanziamento, per sapere se basta la maggioranza o se è invece è obbligatoria un’approvazione della richiesta all’unanimità. Non mancano poi istituti che indicano che il relativo contratto deve essere sottoscritto dall’amministratore di condominio soltanto a seguito dell’approvazione dell’assemblea condominiale con maggioranza qualificata pari ai 2/3 dei millesimi. Ciò garantirà maggiormente la banca per quanto riguarda i futuri adempimenti collegati al versamento delle rate.
Attenzione anche ad eventuali altre limitazioni poste dal singolo istituto di credito. Infatti vi sono ad es. banche che potrebbero escludere dalla possibilità di richiedere il finanziamento i condomini formati soltanto da persone giuridiche (ad es. studi associati, società).
Alcune precisazioni sui costi
Sicuramente il maggiore vantaggio che si consegue con un finanziamento condominiale è dato dalla possibilità di avere a disposizione una consistente somma di denaro, in modo da poter far fronte con una certa disponibilità, e nell’immediato, alla spesa dei lavori straordinari che le opere di solito richiedono.
C’è poi da notare che la persona deputata al rimborso del finanziamento è lo stesso amministratore di condominio. Ecco perché l’iniziativa potrà essere apprezzata dai singoli condòmini: al di là degli aspetti economici, chi vive nel caseggiato non ha obbligo di prendere contatto diretto con la banca.
Il rimborso è compito dell’amministratore del condominio, perciò la responsabilità del versamento delle varie rate è in capo a questa figura. Infatti solo nell’ipotesi nella quale il condominio, nella persona dell’amministratore, non versi regolarmente il dovuto, subentreranno i condòmini come parti responsabili del finanziamento. Ovvero se il condominio non paga e la banca non riesce a ottenere le somme dovute dall’amministratore, allora tutti i condòmini saranno responsabili del finanziamento.
In linea generale i costi del finanziamento saranno rimborsati con le rate e, in genere, si procede con una suddivisione tra tutti i condomini, in modo proporzionale, in base a quanto è stato fissato dal regolamento condominiale. Va da sé che anche in queste circostanze occorre dunque attenersi a quanto viene indicato nel regolamento e l’amministratore ha il dovere di dare ai condomini tutti le delucidazioni del caso.
Perché è utile il finanziamento condominiale?
Il finanziamento in oggetto permette di valorizzare il caseggiato con investimenti di qualità ma diluiti nel tempo. Solitamente le banche prevedono strumenti finanziari ad hoc, idonei a rispondere alle diverse esigenze del condominio – ristrutturazione, nuovi impianti e non solo – e tali da fornire una soluzione flessibile e personalizzabile a tutti coloro che mirano ad un alleggerimento della spesa individuale per i lavori.
In buona sostanza, grazie al finanziamento condominiale, le consistenti spese in gioco per la manutenzione straordinaria sono dilazionate nel tempo e non pesano sui singoli condòmini, che potranno fare scelte qualitative di lunga durata e non interventi spot a costi esigui ma poco lungimiranti.
Sono questi in sintesi i vantaggi principali per i condòmini:
- possibilità di pianificare le spese, razionalizzare i costi e versare rate di importo contenuto dilazionate nel corso del tempo;
- possibilità di unire più opere sbloccando preventivi in sospeso;
- adeguare il palazzo alle normative, valorizzandolo al contempo.
Pensiamo ad es. a quei casi in cui si intenda realizzare dei miglioramenti al caseggiato. Un’ipotesi di questo tipo potrebbe essere il finanziamento ricevuto per installare nel palazzo un impianto fotovoltaico per ottenere energia elettrica in maniera green. E grazie ad un finanziamento condominiale anche la pianificazione di interventi importanti come la riduzione del rischio sismico sulle parti comuni degli edifici, diventa più agevole e sostenibile. Ma gli esempi, come accennato, potrebbero essere davvero molti.
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