Catasto: a cosa serve e come funziona

Caterina Gastaldi

18 Maggio 2022 - 18:25

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A cosa serve il catasto, come si fa a vedere i dati catastali o le mappe catastali? Ecco una miniguida.

Catasto: a cosa serve e come funziona

Comprare un immobile, venderlo, compilare la dichiarazione dei redditi: in tutti questi casi si sente parlare di catasto, visura catastale, rendita catastale, ma il catasto nello specifico cos’è?

Il termine “catasto” viene dal greco, e significa “riga per riga”, ed è un registro contenente tutte le informazioni riguardanti gli immobili presenti sul territorio italiano, che si tratti di terreni o di fabbricati.

Proprio per via della sua funzione di archivio, il catasto ha diversi utilizzi: ecco una breve guida per capire come funziona e cosa cambierà in futuro con la nuova riforma in arrivo.

A cosa serve il catasto

In passato il catasto conservava documenti cartacei, compresa la cronistoria delle modifiche fatte agli immobili, e mappe fisiche, mentre ora i dati sono in forma digitale.

La funzione del catasto è quella di censire gli immobili presenti sul territorio, aggiornare i dati quando necessario, e realizzare i presupposti dell’imposizione fiscale. Al suo interno sono presenti i dati riguardanti:

  • la localizzazione geografica degli immobili;
  • la destinazione d’uso e le caratteristiche dell’immobile;
  • l’estensione e la consistenza di un bene immobiliare;
  • i redditi relativi all’immobile stesso;
  • l’indicazione dei proprietari o del proprietario dell’immobile in questione;
  • la categoria del bene immobile.

In Italia si suddivide in due parti: il catasto dei terreni, con all’interno i terreni di natura agricola o comunque non edificabili, e il catasto edilizio urbano, costituito dalle costruzioni.

Come vedere gratis i dati catastali

È possibile consultare i dati catastali riguardanti gli immobili gratuitamente, richiedendo una visura catastale direttamente all’Agenzia delle Entrate.

La visura è infatti un documento, rilasciato dall’Agenzia stessa, con all’interno le informazioni relative all’immobile per cui è stata richiesta, indipendentemente che si tratti di un fabbricato o di un terreno. Tra i suoi altri utilizzi, si tratta anche di uno dei documenti necessari per la richiesta dell’Isee.

La richiesta deve essere effettuata in modalità digitale ed è necessario potersi collegare al proprio account del portale dell’Agenzia delle Entrate, e quindi di essere in possesso di un’identità digitale. Una volta ottenuto l’accesso al proprio profilo si può utilizzare la sezione “Consultazione Personale”, passando dalla voce del menù sulla destra chiamata “Servizi ipotecari e catastali”.

Una volta che nella sezione corretta, si potrà accedere a una lista con il proprio nominativo ed eventuali omonimi, dove bisognerà selezionare il proprio profilo, trovandosi così di fronte all’elenco dei propri immobili, da cui si potrà scaricare in formato Pdf la visura catastale degli stessi.

Come ottenere le mappe catastali

La mappa catastale è un disegno su scala che mostra costruzioni e terreni. Solitamente le mappe catastali sono in scala 1:2000, che significa che 1 cm nel disegno equivale a 2000 cm nel mondo reale.

Attraverso la mappa è possibile conoscere in modo chiaro:

  • i confini di uno specifico immobile;
  • le varie parti che vanno a comporre l’immobile;
  • la forma di edifici e terreni;
  • le dimensioni precise dell’immobile e dei suoi componenti.

L’estratto di mappa catastale si può ottenere gratuitamente, se si è proprietari dell’immobile, altrimenti dietro il pagamento di tributi, attraverso diversi enti. Nello specifico, i proprietari possono inviare la richiesta:

  • fisicamente, agli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate;
  • online, utilizzando il portale dell’Agenzia delle Entrate;
  • al proprio comune, attraverso l’ufficio del Catasto.

Se invece non si è i proprietari sarà necessario pagare i tributi catastali e fare la richiesta alternativamente a:

  • gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate;
  • online, attraverso il servizio Certitel di Poste Italiane, che permette anche di pagare i tributi online e ricevere l’estratto al proprio indirizzo o sul proprio account se si è registrati su Poste.it;
  • utilizzando la piattaforma Sister dell’Agenzia delle Entrate, questa opzione però è disponibile solo a professionisti, come per esempio i commercialisti.

Esiste anche la possibilità, gratuita per tutti, di consultare una cartografia catastale libera messa a disposizione sempre dall’Agenzia delle Entrate. Questo tipo di documento però non è da confondersi con l’estratto di mappa catastale, perché priva di diverse informazioni presenti in quest’ultima.

Dove si trova la particella catastale

La particella catastale è uno di quegli elementi che fa parte degli identificativi catastali e indica una porzione di terreno o di un fabbricato e la sua eventuale area di pertinenza all’interno del foglio.

Si tratta di un dato obbligatorio che deve essere sempre inserito all’interno delle visure o delle mappe catastali, poiché entrambe le tipologie di catasto presenti in Italia considerano la particella unità fondamentale.

Può esistere in due forme: “madre” o “figlia”. Infatti una particella può anche essere frazionata, in situazioni come divisione o vendita parziale di un immobile, dove le particelle figlie sono derivate della madre.

La particella è presente sulla visura catastale, nella sezione chiamata “dati identificativi”, segnalata appunto come particella, oppure apposta proprio sui diversi immobili sulle mappe catastali.

Se non la si conosce e si è proprietari dell’immobile è possibile trovarla richiedendo la visura catastale online. Diventa invece un elemento necessario quando non si è proprietari e si vuole richiedere la visura. In questo caso, se non si conoscesse già la particella si può utilizzare il geoportale cartografico catastale, servizio messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate a titolo gratuito.

Come cambia il catasto con la riforma

La riforma del catasto prevede due fasi:

  • la prima è la modernizzazione degli strumenti di individuazione e di controllo di terreni e fabbricati;
  • la seconda, che entrerà in atto il 1° gennaio 2026, si concentra sulla creazione e l’utilizzo di una serie di meccanismi atti ad adeguare automaticamente i valori patrimoniali e delle rendite dei fabbricati in base alle variazioni del mercato.

La prima fase si può tradurre come un’operazione di trasparenza, perché punta al rilevamento di terreni edificabili accatastabili come agricoli, immobili abusivi, e immobili non censiti.

Verranno inoltre creati nuovi strumenti per la comunicazione dei dati riguardanti gli immobili e per semplificare lo scambio telematico di questi tra Comuni e Agenzia delle Entrate. È stato precisato che le informazioni così rilevate non saranno utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali.

Il catasto verrà quindi rimodernato, eliminando o andando a modificare i dati errati riguardanti terreni e fabbricati, e, dal 2026, verranno aggiunte informazioni riguardanti il valore e rendite dei fabbricati, seguendo la variazioni del mercato negli anni.

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