Rent to buy: qual è il regime fiscale?

In un articolo di maggio vi abbiamo parlato di 3 soluzioni alternative per comprare casa: rent to buy, buy to rent e help to buy.

Oggi vogliamo soffermarci sul rent to buy, una delle forme contrattuali più in voga in questo periodo di crisi e di crollo del mercato immobiliare, che richiama la disciplina della vendita e della locazione, dando la possibilità ad un individuo di disporre di un immobile, pagare la locazione e rinviare l’acquisto successivamente. Il rent to buy può qualificarsi quindi come un contratto di affitto finalizzato ad una futura compravendita dal profilo fiscale piuttosto ingarbugliato.

Ciò che è importante capire è quindi il regime fiscale, vista la doppia imposizione, diretta e indiretta, perchè inizialmente parliamo di locazione e successivamente di vendita/proprietà.

A tal fine ci serviamo dei chiarimenti del Consiglio Nazionale del Notariato, intervenuto in merito con lo Studio n. 490-2013/T. Qual è il regime fiscale del rent to buy? Il Consiglio spiega che il regime fiscale è connesso all’effettiva configurazione negoziale adottata dalle parti e che il rent to buy ha importanti analogie con forme contrattuali quali: la locazione con opzione di acquisto e la locazione collegata con un preliminare di futura vendita (con obbligo unilaterale o bilaterale), cui segue l’atto (l’accettazione dell’opzione o il contratto definitivo) che produce l’effetto traslativo della proprietà.

IVA

Ai fini IVA, le operazioni rent to buy vengono equiparate alle cessioni “le locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti” fin dalla stipulazione del contratto, quindi l’VA viene applicata sul prezzo totale pattuito tra le parti per la vendita futura, mentre il pagamento dei canoni, considerati componenti del prezzo della cessione, è escluso dall’imposta.

Lo studio del Consiglio evidenzia che

"Non è chiaro se a tale disciplina fiscale debbano ricondursi solo le fattispecie per le quali il trasferimento si produce automaticamente senza necessità di ripetizione del consenso (v. art. 1526, ult. co., cod. civ.), oppure se rientrino in tale ambito anche quelle fattispecie per le quali è prevista la successiva conclusione di un contratto di trasferimento, per cui l’operazione può essere realizzata mediante la combinazione di un contratto di locazione e un preliminare, a cui può seguire la vendita".

A tal proposito dobbiamo fare una distinzione importante:

• se nell’operazione di rent to buy si riconosce una locazione combinata ad un
  contratto preliminare con obbligo bilaterale, l’Agenzia delle Entrate potrebbe considerarla subito una cessione di beni, con la conseguente immediata
  tassazione sull’intero prezzo. Il successivo contratto di cessione dovrebbe essere registrato mediante l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa perché inerente ad un’operazione soggetta ad IVA;
• se l’operazione rent to buy si qualifica come locazione combinata con
  un’opzione (o un preliminare con obbligo unilaterale), in base alla quale l’inquilino, ad una scadenza stabilita e ad un determinato prezzo pattuito, può diventare proprietario, la questione è più complessa visto che si applica inizialmente la disciplina IVA del contratto di affitto e, successivamente, quella della cessione con un evidente problema circa il recupero dell’IVA in sede di versamento del prezzo di vendita di quanto già corrisposto. Secondo il Consiglio dalla prassi si rileva come tale recupero possa avvenire a volte tramite una riduzione del prezzo di vendita, rapportato alla durata del godimento dell’immobile, altre volte con l’imputazione dei canoni al prezzo della cessione:
  – nel caso della riduzione del prezzo di cessione, l’IVA verrebbe applicata sui canoni di locazione e poi sulla somma residua;
  – nel caso di imputazione dei canoni al prezzo della cessione, se, sin dall’inizio, parte degli importi corrisposti periodicamente sono qualificati come acconti della cessione sono da assoggettare all’IVA, mentre il canone segue la tassazione delle locazioni.

Imposta di registro

Il Consiglio spiega che, al fine dell’applicazione dell’imposta di registro, occorre valutare, con riferimento alla locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti, se il contratto possa essere unitariamente assoggettato ad imposta di registro o se invece la stessa imposta debba essere distintamente applicata ai singoli negozi mediante cui si realizza l’operazione (locazione, preliminare, contratto definitivo), per cui l’imposta si applicherebbe prima sui canoni e/o sugli eventuali acconti e poi sul valore o corrispettivo della compravendita. Difficilmente ipotizzabile risulta invece la strada dell’unica tassazione.

Anche per quanto riguarda il recupero dell’imposta di registro occorre valutare due ipotesi:

• se il recupero di quanto versato come canone avviene mediante riduzione del prezzo, l’imposta di registro sulla vendita è dovuta sul valore venale del bene o quello catastale se si opta per il prezzo-valore;
• se il recupero si attua con imputazione degli importi dobbiamo distinguere i seguenti casi:
  – se le somme sono individuate, sin dall’inizio, come acconto sul prezzo della cessione, secondo il Consiglio, dovrebbe essere applicata la disciplina dell’art. 10 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 inerente ai "preliminari di ogni specie”, con l’opportunità di scomputare l’imposta di registro versata per gli acconti da quella dovuta per il contratto definitivo (si applica invece la disciplina della locazione per la parte degli importi qualificata come canone di locazione);
  – se gli importi periodici all’inizio sono qualificati come canoni di locazione per poi venir imputati al pagamento del prezzo al momento della cessione, la questione è più complessa poiché l’imposta di registro è dovuta comunque sul valore venale del bene, per la cessione.

Imposte dirette

Lo Studio del Consiglio spiega come

"Sotto il profilo dell’imposizione diretta l’art. 109, comma 2, lett. a) D.P.R. n. 917/1986 dispone che nel caso di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti e le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute all’atto della stipula del contratto".

Se invece l’operazione non è riconducibile a questa fattispecie emerge il problema della duplicazione della tassazione quando gli importi periodici sono qualificati e tassati come canoni e dopo vengono invece considerati componenti del prezzo della cessione.