Cedolare secca affitti 2017: conviene? La guida completa

Cedolare secca sugli affitti 2017: tutte le istruzioni ed il calcolo di convenienza nella nostra guida completa ed aggiornata.

Cedolare secca affitti 2017: conviene o no?

La cedolare secca 2017 sugli affitti è un particolare regime fiscale del contratto di affitto ad uso abitativo, ma utilizzabile anche da cooperative edilizie ed enti senza scopo di lucro se ricorrono determinate condizioni, introdotto dall’articolo 3 del Decreto Legislativo numero 23/2011.

La cedolare secca 2017 sugli affitti è un regime fiscale che non prevede il pagamento di Irpef, addizionali comunali e regionali, imposte di bollo e registro che vengono sostituite da un’unica imposta: la cosiddetta imposta sostitutiva sugli affitti o semplicemente imposta sostitutiva.

Ecco la guida completa alla cedolare secca 2017 sugli affitti, con particolare riferimento alle regole di tassazione, alle agevolazioni fiscali, al calcolo di convenienza ed alle indicazioni da riportare in dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca 2017 affitti: conviene? Tassazione con imposta sostitutiva

La cedolare secca sui contratti di affitto è un regime fiscale agevolato sugli affitti degli immobili destinati ad uso abitativo. La normativa prevede la possibilità di estendere il beneficio del regime fiscale cedolare secca affitti 2017 anche per gli immobili residenziali locati a cooperative edilizie ed enti non lucrativi, purché tali soggetti a loro volta sublochino a studenti universitari e/o Comuni con contestuale rinuncia al canone di locazione o assegnazione.

Il regime della cedolare secca sugli affitti 2017 non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Cedolare secca affitti 2017 e calcolo del reddito complessivo ai fini Irpef
L’adesione al regime della cedolare secca affitti 2017 comporta che il reddito per la locazione considerata non concorra alla determinazione del reddito ai fini Irpef.

In altre parole, i canoni di locazione (affitti) che il locatore andrà a percepire non rileveranno ai fini della progressività dell’imposizione fiscale e delle aliquote Irpef.

Attenzione però: il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca verrà inglobato nel reddito complessivo ai fini del calcolo legato al possesso dei requisiti reddituali e fiscali previsti previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni varie come ad esempio:

  • calcolo del valore da considerare ai fini della redazione del modello ISEE 2017;
  • determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico;
  • calcolo detrazioni Irpef per carichi di famiglia;
  • detrazioni Irpef per redditi di lavoro dipendente, di pensione o altri redditi;
  • detrazioni Irpef per canoni di locazione.

Cedolare secca 2017 contratto di affitto: durata dell’opzione

La cedolare secca comporta l’applicazione delle agevolazioni fiscali ivi considerate per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Calcolo di convenienza: la cedolare secca affitti conviene?

I contribuenti si chiedono a questo punto se il regime cedolare secca affitti convenga davvero sempre e comunque. La risposta, in linea di principio, è affermativa. Tuttavia, la convenienza effettiva dell’adesione al regime della cedolare secca sulle locazioni di case e immobili ad uso abitativo in generale deve essere fatta caso per caso, alla luce della dichiarazione dei redditi del contribuente/locatore.

Immaginiamo, infatti, che il contribuente/locatore abbia diritto per n anni ad una serie di rilevanti detrazioni Irpef: ad esempio per effetto del cosiddetto ecobonus.
In questo caso il reddito da locazione con cedolare secca abbatterebbe il reddito complessivo su cui tali detrazioni Irpef possono essere fruite, determinando il rischio della perdita dell’eccedenza rispetto all’imposta dovuta.

Allo stesso modo, appare evidente che la convenienza fiscale della cedolare secca aumenta con l’aumentare del reddito da assoggettare a tassazione Irpef: si tratta di un effetto quantitativo prodotto dalla progressività dell’imposizione fiscale Irpef.

Cedolare secca affitti 2017: base imponibile ed aliquote

A questo punto vediamo come calcolare la base imponibile della cedolare secca affitti 2017 e quali sono le aliquote da applicare.

Calcolo base imponibile cedolare secca affitti 2017
Come effettuare il calcolo della base imponibile cedolare secca affitti 2017?

La base imponibile della cedolare secca sui contratti di affitto è data dalla somma delle locazioni mensili, ovvero dal canone annuo pattuito.

Aliquote cedolare secca affitti 2017
Alla base imponibile cedolare secca affitti occorre applicare l’imposta sostitutiva di Irpef, addizionali comunali e regionali, bollo e imposta di registro secondo due diverse aliquote:

Come effettuare la scelta ed aderire al regime della cedolare secca affitti 2017? Comunicazione dell’opzione all’inquilino tramite raccomandata A/R

Il locatore che intenda avvalersi del regime cedolare secca affitti 2017 deve preventivamente comunicare questa opzione al conduttore tramite raccomandata A/R.

Nella stessa lettera raccomandata il locatore dovrà comunicare altresì la contestuale volontà di rinunciare all’aggiornamento Istat del Canone (adeguamento degli importi delle locazioni all’andamento dell’inflazione) per tutto il periodo di durata della locazione medesima.

Cedolare secca in dichiarazione dei redditi 730 e modello Unico: ecco le istruzioni

La cedolare secca deve essere appositamente indicata in dichiarazione dei redditi modello 730 e/o modello Unico.

Nel modello 730 deve essere indicata nel quadro B Redditi dei fabbricati e altri dati.

Nel modello Unico, invece, il quadro interessato è il quadro RB - Redditi dei fabbricati.

Cedolare secca 2017 e immobili: attenzione alla categoria catastale

La cedolare secca è un regime fiscale utilizzabile per le locazioni degli immobili ad uso abitativo: è dunque fondamentale rilevare la categoria catastale dell’immobile oggetto di locazione per attestare la possibilità o meno di fruire del regime fiscale di favore.

La cedolare secca sulle locazioni abitative può essere esercitata

per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

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