L’economia statunitense sta attraversando un momento storico cruciale, caratterizzato da una grande incertezza e un’elevata volatilità, come dimostrato dai livelli record dell’indice VIX del CBOE. Questo contesto ha inevitabilmente portato molti investitori a riflettere sulla solidità del mercato immobiliare, un settore notoriamente reattivo ai cambiamenti di alcune variabili economiche fondamentali. Tra queste, i tassi di interesse giocano un ruolo di primo piano, e le recenti dinamiche nei mercati dei futures statunitensi suggeriscono che ci troviamo in un punto di svolta decisivo. Come reagirà il segmento Real Estate e con esso i REITs immobiliari statunitensi di fronte a questi cambiamenti economici?
Tassi d’interesse, cosa si aspetta il mercato USA?
Il mercato dei futures ha prezzato per il 2024 circa 3-4 tagli dei tassi di 25 punti base nei futures sul Tesoro, e nel 2025 che prevede circa 8-9 tagli. Questo numero è superiore alle proiezioni della BCE, che ha già avviato un processo di riduzione dei tassi. La fase economica attuale potrebbe rappresentare l’ultima tappa di un ciclo, in cui la Federal Reserve cercherà di mantenere l’economia in equilibrio attraverso una politica monetaria più accomodante, riducendo i tassi di interesse senza particolari sorprese.
Cosa aspettarsi dai REITs immobiliari in questo contesto macro?
Nella prima fase del ciclo (inasprimento della politica monetaria), sebbene non si sia ancora toccato la recessione, il settore immobiliare, e in particolare i REIT (Real Estate Investment Trusts), ha mostrato segnali di forte debolezza. Il calo registrato è stato sorprendente per molti analisti, soprattutto se confrontato con le precedenti crisi del secolo. Questo perché, nonostante il settore immobiliare abbia storicamente sovraperformato il mercato azionario (S&P 500), anche in periodi di aumento dei tassi di interesse, questa volta il calo è stato molto più marcato di quanto fosse giustificato dai fondamentali economici, ed oltretutto senza che si sia verificata nessuna contrazione economica.
Una delle ragioni di questa debolezza potrebbe essere legata alla paura degli eventi passati piuttosto che a un reale deterioramento dei fondamentali. Tuttavia, è importante notare che la composizione del debito dei REIT statunitensi è oggi migliore che mai. Secondo i dati Narit, negli ultimi dieci anni, i trust immobiliari hanno mantenuto una lunga scadenza del debito e ridotto l’impatto dei tassi di interesse sul debito totale. Questo li ha resi meno vulnerabili agli shock dei tassi di interesse rispetto al passato.
Quindi con la recessione assisteremo ad un nuovo crollo del mercato immobiliare USA?
In sostanza, non sono i tassi che spaventano il mercato ma il reale fattore che alimenta le preoccupazioni degli investitori è il rischio di un “atterraggio duro” dell’economia, ovvero una recessione. Se questo scenario dovesse concretizzarsi, sarebbe naturale aspettarsi un ulteriore calo dei prezzi dei REIT. In una grave recessione, molte imprese e consumatori potrebbero avere difficoltà a pagare gli affitti, aumentando il rischio di insolvenza degli inquilini e, di conseguenza, mettendo pressione sui ricavi dei REIT.
Tuttavia, se guardiamo alla storia, è proprio nei periodi di abbassamento dei tassi che il mercato immobiliare ha spesso offerto opportunità di investimento interessanti. In sostanza, il mercato dei REIT potrebbe aver già incorporato lo scenario recessivo, e, di conseguenza, in questa particolare occasione, il settore immobiliare potrebbe reagire positivamente grazie alla riduzione dei costi di finanziamento a seguito dei primi tagli nei tassi.
Uno sguardo ai grafici sul mercato immobiliare
Analizzando il il grafico di uno degli ETF più popolari del mercato, il XLRE, possiamo osservare che ci stiamo avvicinando a un breakout da una zona di accumulazione. Sebbene non possiamo prevedere con certezza il futuro andamento del prezzo del VNQ (il Vanguard Real Estate ETF), questa è un indicazione tecnica da tenere in considerazione quando si fanno le proprie analisi.
XLRE, 1W
Grafico a candele settimanali del Real Estate Select Sector SPDR Fund. Fonte:baha.com
